DENUNCIA VAZIA E PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DE 06 MESES

Sempre que se fala em desocupação de imóvel locado por denuncia vazia vem a dúvida sobre qual o prazo de desocupação. Em uma postagem passada já me referi à chamada Notificação Premonitória, obrigatória sempre que o locador quiser encerrar o contrato por denuncia vazia.

A denuncia vazia ocorre em duas situações: artigo 46 e 47 da Lei do Inquilinato 8.245/91.

Vamos tratar nesta postagem somente do artigo 46 que se refere a contrato com prazo de 30 meses ou mais.

Determina o artigo 46 que:

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação

O entendimento do artigo acima faz-se em relação ao fato de que uma vez determinado o prazo do contrato e este prazo se encerrar as partes ficam livres para terminar este contrato. Apesar do artigo informar que não é necessário aviso ou notificação na pratica não é assim que funciona. Sempre que uma das partes quiser encerrar o contrato na data do término deverá fazê-lo evitando assim ser pego desprevenida a outra parte ou o locador pode diretamente pela via judicial pedir o encerramento e desocupação.

Após a data final do contrato ocorre um lapso de tempo de 30 dias entre o término do contrato e sua renovação automática. Durantes estes 30 dias o locador do imóvel ( proprietário) pode decidir o que deseja fazer. Se quiser encerrá-lo, notifica por escrito o locatário de que deseja encerrar o contrato por término do prazo e concede 30 dias para desocupação, se quiser renovar com novo prazo notifica o locatário para negociarem novo prazo e valor por escrito.

Se o locador durante estes 30 dias não se manifestar e o locatário também não, a lei entende que a locação se prorroga por prazo indeterminado por não terem as partes escolhido outro prazo qualquer e o contrato que se encerrou se renova pelos mesmos termos. Significa que o contrato permanece válido com as mesmas cláusulas sendo respeitadas, apenas por força da Lei o prazo passa a ser indeterminado, isto é, até que uma das partes deseje encerrá-lo.

É a partir do término dos 30 dias e inicio da renovação automática por prazo indeterminado que a denuncia vazia passa a vigorar. Já li na Internet profissionais informando que a denuncia vazia ocorre desde o primeiro dia do término do contrato, porém em consulta a sites dos tribunais e de direito, todos se referiram ao fato de que a Denuncia Vazia passa a vigorar somente com a  renovação automática. 

Uma vez ocorrida a renovação automática por prazo indeterminado e podendo qualquer das partes encerrar o contrato a qualquer tempo o locador deverá aplicar a Denuncia Vazia ao locatário, isto é,  o encerramento do contrato sem motivo, apenas porque ele não deseja mais continuar a locação. Para isso é obrigatório que ele primeiro notifique o locatário por escrito para que no prazo de 30 dias desocupe o imóvel e entregue as chaves. Esta Notificação chama-se, Notificação Premonitória e é obrigatória. Quer dizer que o locador tem que enviá-la por escrito, não podendo pedir o imóvel diretamente pela via judicial.

Sabemos que o prazo de 30 dias é muito curto. O locador apenas cumpre a lei mas nada impede que as partes acordem um prazo maior e recomenda-se que o locador  conceda sempre um prazo maior evitando assim ter que recorrer a ação judicial de despejo onde o locatário pode ser beneficiado e o locador prejudicado, explico:

Na denuncia vazia como expliquei, existe notificação extrajudicial obrigatória e prazo de desocupação mínimo obrigatório(30 dias). Se o locatário não conseguir desocupar em 30 dias e o locador não concordar em conceder um prazo maior, o locador deverá pela via judicial entrar com a devida ação de despejo por denuncia vazia apresentando a notificação premonitória que faz a prova necessária de que ele notificou o locatário. È nesta situação que entra em campo o artigo 61 da Lei do Inquilinato.

Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se 

o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a

desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando o prazo de seis meses

para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade

pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à

causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa

responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Conforme o artigo acima deixa claro, uma vez que o locador entre com o despejo judicial e o juiz cite o locatário para que se manifeste em relação ao término do contrato, uma vez que o locatário concorde em desocupar o imóvel, o juiz poderá conceder 06 meses para desocupação e ainda condenar o locador ao pagamento das custas e honorários dos advogados. Da para perceber que não é bom negócio para o locador visto que se o locatário desocupar na data determinada pelo juiz as custas do processo serão pagas pelo locador. Vale lembrar que uma ação judicial de despejo tem custas de 12 vezes o valor do aluguel o que implica em pagar de custas 20% do valor da causa.

Em todas as consultas feitas a ações deste tipo, em todas foi concedido os 6 meses como prazo o que contraria alguns profissionais do ramo imobiliário que dizem que atualmente os juízes concedem 03 meses.

Diante do exposto, passo a analisar a demora da nossa justiça em relação ao assunto.

A lei em seu artigo 61 concede 06 meses para o locatário desocupar se concordar judicialmente com a desocupação, então porque não o locador acordar por escrito um prazo maior ao locatário que chegue até 06 meses e assim evitar transtorno e gastos!. 

Sendo que a ação tem que ser proposta na Justiça comum temos a citação do réu que pode ocorrer em quanto tempo? Há casos em ações de despejo que o Réu leva 04 meses para ser citado pelo juiz de que existe uma ação judicial contra ele. Após a citação há um prazo de 15(não tenho certeza) para que ele constitua advogado e se manifeste contestando ou concordando com a ação e o artigo deixa claro que o prazo de desocupação passa a contar da data da citação judicial.  Sendo assim entre o prazo de citação e a desocupação pode se passar bem mais que 06 meses. Não vale a pena.

Resumindo: na desocupação por denuncia vazia, entre em acordo com o seu locatário evitando gastos desnecessários e prevalecendo o bom senso. De um lado o locador evita gastos e perda de tempo e do outro o locatário ganha um prazo justo para com tranquilidade procurar outro imóvel e buscar os recursos necessários para o encerramento do contrato e a contratação de nova locação, um custo considerável ao inquilino.

ATUALIZADO EM 2016