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06/02/2012

LUCRO IMOBILIÁRIO E PRAZO DE 05 ANOS

Atualizado em 2014

Tanto a Receita Federal quanto a MP 252/05(regulamentada pela lei 11.196/05) também conhecida como MP do Bem, normatizam o prazo de utilização da contagem de 05 anos entre a venda de um imóvel e de outro para fins de que o contribuinte utilize-se da isenção que a norma lhe confere.
Em duas situações este prazo deve ser levado em conta caso queria fazer uso da isenção.

1 - na venda de único imóvel urbano ou rural, de qualquer tipo, seja residencial, comercial, industrial, terreno edificado ou não, terra nua, desde que nos últimos 05 anos não tenha seu proprietário efetivado a alienação (transferência) de outro imóvel de qualquer tipo e que tenha feito uso da isenção. Prazo máximo de 440 mil Reais para situações de compra e venda. Por alienação entenda venda, doação, Cessão de direitos hereditários, partilha.

2 – sendo proprietário de mais de um imóvel ele pode vender o imóvel que for somente residencial por qualquer valor e usar todo o valor da venda para a compra de outro imóvel somente residencial (ou mais de um), devendo para isso providenciar a compra em no máximo 180 dias após a venda (data da celebração do contrato). Neste caso ele estará isento do imposto se, também não tiver alienado nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos em que tenha feito uso da isenção do imposto sobre lucro.

Você pode usar o benefício da isenção
na compra de um imóvel residencial em 180 dias,
uma vez a cada 05 anos se tiver feito uso da isenção.

Os casos acima garantem a isenção, mas atenção para os prazos para não confundir e ter que depois recolher o imposto com as devidas correções pelo atraso no pagamento, que não é nada barato.
Quando se recolhe o imposto em atraso por erro ou omissão paga-se 0,33% ao dia até o limite de 20% de multa + 1% de juros ao mês e correção pela Taxa SELIC. Nada barato dependendo de quanto tempo você atrasou.

Contribuintes que venderam imóveis de 2007 para cá, ficam em dúvida em relação a contagem do prazo de 05 anos para fins de poder ter a isenção novamente. É comum o erro de pensar que a contagem é feita por meses.

A contagem do prazo é feita a partir da data de venda do imóvel. Sendo assim se, por exemplo, o imóvel foi vendido em 22 de março de 2007 e feito uso da isenção, em 22 de março de 2012 o prazo de 05 anos acaba e você pode vender novamente utilizando o beneficio da isenção.

A data da contagem começa na data da assinatura do contrato.
Se não houver contrato particular, fazendo a escritura direto no Tabelionato valerá a data da Escritura, se houver contrato particular vale a data do contrato particular que depois quando for feita a Escritura, esta fará constar em seu corpo de que o contrato foi efetivado na data X.

Se mais de um imóvel residencial for vendido pelo proprietário, o prazo começa a contar a partir da data do primeiro imóvel vendido  para fins da contagem de 180 dias para compra de novo imóvel residencial e o prazo passa a contar a partir da data do último imóvel alienado para fins da contagem de 05 anos quando utilizada a isenção.
Resumindo:

INICIA A CONTAGEM DE 05 ANOS A PARTIR
DA
DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PARTICULAR DE VENDA DO IMÓVEL EM QUE FOI UTILIZADO A ISENÇÃO DO IMPOSTO.



Imóvel vendido nos últimos 05 anos e imposto recolhido.
No caso de o proprietário ter vendido um imóvel nos últimos 05 anos e tiver recolhido o imposto sobre lucro, na venda de outro imóvel em que for utilizar o valor em 180 dias para compra de imóvel residencial, poderá fazer uso do beneficio da isenção.

Exemplo 01: 
José é proprietário de dois imóveis residenciais.
Em abril de 2013 vende um imóvel e recolhe o imposto poi utilizou o valor para comprar um carro.
Em julho de 2014 vende o outro imóvel para comprar uma casa maior em 180 dias após a venda.
José vendeu um imóvel nos últimos 5 anos mas recolheu o imposto e assim não fez uso da isenção.
José ficará isento do imposto sobre lucro imobiliário na venda porque vendeu um imóvel nos últimos 5 anos mas não fez uso do beneficio.

Exemplo 02:
José tem 02 imóveis residenciais.
Em 2011 vendeu um imóvel residencial e fez uso da isenção do imposto sobre lucro imobiliário.
Em 180 dias após a venda comprou outro imóvel residencial usando todo o valor de venda.
Em 2014 vendeu outro imóvel residencial e vai usar o valor para comprar um novo em 180 dias.
NÃO TEM direito a isenção porque já fez uso da mesma em 2011.
A lei garante isenção 1 x  a cada 05 anos.

Exemplo 3:
José tem dois imóveis, um comercial e um residencial.
Em 2011 vende o comercial  e recolhe imposto.
A isenção é somente para imóveis residenciais(venda e compra em 180 dias).
Em 2014 vende o imóvel residencial e vai comprar outro em 180 dias.
José esta isento do imposto porque o imóvel vendido em 2011 recolheu imposto.





13 comentários:

Fabio disse...

Comprei um apartamento na planta em abril de 2012 com entrega para julho/2013, dei um entrada e estou pagando parcelas até a entrega das chaves. Tenho um apartamento avalizado em 300.000,00 que vou vender para abater parte do valor do apartamento novo, como não sei a data da venda deste apartamento, gostaria de saber se tenho isenção de lucro imobiliario na venda deste, visto que, não fiz nenhuma transação imobiliaria nos ultimos 5 anos, só tenho este imovel e é residencial e também está abaixo dos 440.000,00 estipulados pela Receita.
Muito obrigado e parabéns pelo blog

Maria disse...

Oi Fabio. Não você não tem direito a isenção porque o apartamento que você comprou na planta é considerado como segundo imóvel e sendo assim você perde direito a isenção. A legialação não permite isentar o vendedor do imposto quando usa o valor da venda para quitar um imóvel que já foi adquirido antes de vender. Para que você fique isento somente usando o valor da venda na compra de um novo imóvel residencial.
abraços

Antônio disse...

Oi Maria,
Gostaria de saber o seguinte: Se eu obtiver um lucro de R$300.000,00 com a venda de um imóvel (comprei por R$300.000,00 e venderei por R$600.000,00) e quiser utilizar este lucro na compra de um outro imóvel residencial em até seis meses para ter a isenção do imposto, se eu comprar um imóvel na planta, o valor que eu devo considerar no cálculo é o valor total do novo apartamento (ex: R$300.000,00), ou somente o que eu efetivamente pagar durante estes seis meses (o sinal dele e parcelas (ex: R$30.000,00 a 40.000,00)? Obrigado, Antônio.

Maria disse...

Oi Antônio. Você tem que usar todo o valor de venda do imóvel na compra do novo imóvel em 6 meses contados da assinatura do contrato de compra e venda. Se fechado 06 meses você tiver usado somente parte do valor pagará imposto com multa e juros da parte que não utilizou. Explico.

A Receita concede este beneficio mas impões que você decida antecipadamente quanto usará do valor de venda. Se você informar na ACAP 2013 que vai suar os 600 mil na compra em 6 meses e ao final do prazo tiver usado apenas 400 mil, pagará imposto sobre o valor não usado de 200 mil com multa de 20% a partir do 2º mês da venda mais juros e atualização pela SELIC. Se for usar somente parte informe no programa o valor.

Portanto você sem tem determinar o valor que vai usar na compra.

abraços

Anônimo disse...

Bom Dia!
Uma pergunta... Imposto Lucro Imobiliário.

Se um imóvel tem 3 donos!! Cada dono tem por direito a isenção de 440 mil, que a lei permite?

Já que cada dono tem o CPF distinto do outro.

Obrigado. Denis

Maria disse...

Oi Denis, boa noite.
Sim, cada dono tem sua isenção ou imposto calculado sobre a parcela recebida na venda.
Se são 3 donos e o imóvel foi comprado por 150 mil reais e vendido por 300 mil reais, cada coproprietário recebeu 100 mil lucrando 50 mil reais.
Aquele que não tem nenhum imóvel estará isento. Aquele que já tem um imóvel ou vendeu nos últimos 5 anos, recolherá o imposto sobre os 50 mil de lucro.

abraços

Anônimo disse...

Tinha um imovel até dez/2013 que foi adquirido juntamente com o meu esposo por 300.00. O valor da venda foi R$570.000. Pergunto se teremos que pagar o lucro imobiliário, lembrando que se trata de único imovel residencial. Obrigada, Adriana

Anônimo disse...

Tinha um imovel até dez/2013 que foi adquirido juntamente com o meu esposo por 300.00. O valor da venda foi R$570.000. Pergunto se teremos que pagar o lucro imobiliário, lembrando que se trata de único imovel residencial. Obrigada, Adriana

Maria Angela disse...

Oi Adriana. Mesmo sendo o único imóvel do casal por ter valor de venda acima de 440 mil reais deveriam ter recolhido o imposto até o ultimo dia útil de janeiro de 2014.
Terão que recolher o imposto agora em março com mula e juros. Utilizem o link do meu blog direto para o site da Receita para calcular o valor. o nome do programa que calcula chama-se Sicalc.
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/search?q=Sicalc&submit=Busca

Qualquer dificuldade no topo da página do blog a direita tem o email para contato.

abraços

Roger Machado disse...

OLÁ, COMPREI UM IMOVEL POR 50 MIL, ESTOU VENDENDO POR 120 MIL, QTO EU TENHO Q PAGAR D IMPOSTO? EU POSSO USAR O VALOR PARA CONSTRUÇÃO E FICAR ISENTO?

Maria Angela disse...

Oi Roger Machado. Não existe previsão de isenção para valores utilizados na construção de outro imóvel.
Se compraste por 50 mil e estas vendendo por 120 mil estarás isento se for teu único imóvel e não tiveres vendido outro nos últimos 5 anos.
Se tiveres outro imóvel somente ficarás isento se usar todo o valor na compra de outro imóvel desde que residencial e também não tiver vendido outro nos últimos 5 anos.
Se estiveres dentro das regras do recolhimento do imposto utilize o programa GCAP2014 para efetuar o calculo do imposto a pagar e deduções, se houver.
abraços

Anônimo disse...

Oi Maria

Comprei um imóvel em 1993 através de financiamento e fui incorporando anualmente no valor do imóvel as parcelas pagas e eventuais reformas.
Vendi o imóvel agora em 2014 e tenho que apurar o ganho de capital, mas como a Receita Federal diz que devemos guardar a documentação dos últimos 5 anos, expurguei a dos anos anteriores (não tenho mais nenhum documento de 1993 a 2007).
No momento de inserir os dados no programa GCAP eu não tenho os valores pagos de financiamento e reformas efetuados neste período (1993 a 2007), embora eles já foram incorporados ao valor do imóvel nas declarações expurgadas.
Minha dúvida, preencho o Gcap com base nas informações dos últimos 5 anos? A Receita pode exigir documentos (comprovação de pagamento parcelas do financiamento e notas das reformas) anteriores aos últimos 5 anos?

Obrigado

Antonio

Maria Angela disse...

Oi Antônio. Não devias ter feito isso. O imóvel financiado tem seu preço final de aquisição no ano em que ele é quitado. Já as reformas se foram reformas oficiais com autorização da prefeitura e informadas na matricula do imóvel não precisavam de documentos guardados.
Teu problema agora é com a venda pois é na venda que caímos na malha fina por erro na declaração
Utilize como valor de aquisição o valor informado nas ultimas 5 declarações que foi o que você pagou pelo imóvel.Como você não vai incluir as reformas por não ter como comprovar é possível que não tenhas problema mas te afirmar com certeza não posso.
O termo de quitação do financiamento que o banco te forneceu comprova quanto foi pago pelo imóvel e a Receita somente age com relação aos últimos 5 anos, para trás qualquer problema caduca.
abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo