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6 de fev de 2012

LUCRO IMOBILIÁRIO E PRAZO DE 05 ANOS

Atualizado em 2014

Tanto a Receita Federal quanto a MP 252/05(regulamentada pela lei 11.196/05) também conhecida como MP do Bem, normatizam o prazo de utilização da contagem de 05 anos entre a venda de um imóvel e de outro para fins de que o contribuinte utilize-se da isenção que a norma lhe confere.
Em duas situações este prazo deve ser levado em conta caso queria fazer uso da isenção.

1 - na venda de único imóvel urbano ou rural, de qualquer tipo, seja residencial, comercial, industrial, terreno edificado ou não, terra nua, desde que nos últimos 05 anos não tenha seu proprietário efetivado a alienação (transferência) de outro imóvel de qualquer tipo e que tenha feito uso da isenção. Prazo máximo de 440 mil Reais para situações de compra e venda. Por alienação entenda venda, doação, Cessão de direitos hereditários, partilha.

2 – sendo proprietário de mais de um imóvel ele pode vender o imóvel que for somente residencial por qualquer valor e usar todo o valor da venda para a compra de outro imóvel somente residencial (ou mais de um), devendo para isso providenciar a compra em no máximo 180 dias após a venda (data da celebração do contrato). Neste caso ele estará isento do imposto se, também não tiver alienado nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos em que tenha feito uso da isenção do imposto sobre lucro neste critério.

Você pode usar o benefício da isenção
na compra de um imóvel residencial em 180 dias,
uma vez a cada 05 anos.

Os casos acima garantem a isenção, mas atenção para os prazos para não confundir e ter que depois recolher o imposto com as devidas correções pelo atraso no pagamento, que não é nada barato.
Quando se recolhe o imposto em atraso por erro ou omissão paga-se 0,33% ao dia até o limite de 20% de multa + 1% de juros ao mês e correção pela Taxa SELIC. Nada barato dependendo de quanto tempo você atrasou.

Contribuintes que venderam imóveis de 2007 para cá, ficam em dúvida em relação a contagem do prazo de 05 anos para fins de poder ter a isenção novamente. É comum o erro de pensar que a contagem é feita por meses.

A contagem do prazo é feita a partir da data de venda do imóvel. Sendo assim se, por exemplo, o imóvel foi vendido em 22 de março de 2007 e feito uso da isenção, em 22 de março de 2012 o prazo de 05 anos acaba e você pode vender novamente utilizando o beneficio da isenção.

A data da contagem começa na data da assinatura do contrato.
Se não houver contrato particular, fazendo a escritura direto no Tabelionato valerá a data da Escritura, se houver contrato particular vale a data do contrato particular que depois quando for feita a Escritura, esta fará constar em seu corpo de que o contrato foi efetivado na data X.

Se mais de um imóvel residencial for vendido pelo proprietário, o prazo começa a contar a partir da data do primeiro imóvel vendido  para fins da contagem de 180 dias para compra de novo imóvel residencial e o prazo passa a contar a partir da data do último imóvel alienado para fins da contagem de 05 anos quando utilizada a isenção.
Resumindo:

INICIA A CONTAGEM DE 05 ANOS A PARTIR
DA
DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PARTICULAR DE VENDA DO IMÓVEL EM QUE FOI UTILIZADO A ISENÇÃO DO IMPOSTO.




Imóvel vendido nos últimos 05 anos e imposto recolhido.
No caso de o proprietário ter vendido um imóvel nos últimos 05 anos e tiver recolhido o imposto sobre lucro, na venda de outro imóvel em que for utilizar o valor em 180 dias para compra de imóvel residencial, poderá fazer uso do beneficio da isenção.

Exemplo 01: 
José é proprietário de dois imóveis residenciais.
Em abril de 2013 vende um imóvel e recolhe o imposto poi utilizou o valor para comprar um carro.
Em julho de 2014 vende o outro imóvel para comprar uma casa maior em 180 dias após a venda.
José vendeu um imóvel nos últimos 5 anos mas recolheu o imposto e assim não fez uso da isenção.
José ficará isento do imposto sobre lucro imobiliário na venda porque vendeu um imóvel nos últimos 5 anos mas não fez uso do beneficio.

Exemplo 02:
José tem 02 imóveis residenciais.
Em 2011 vendeu um imóvel residencial e fez uso da isenção do imposto sobre lucro imobiliário.
Em 180 dias após a venda comprou outro imóvel residencial usando todo o valor de venda.
Em 2014 vendeu outro imóvel residencial e vai usar o valor para comprar um novo em 180 dias.
NÃO TEM direito a isenção porque já fez uso da mesma em 2011.
A lei garante isenção 1 x  a cada 05 anos.

Exemplo 3:
José tem dois imóveis, um comercial e um residencial.
Em 2011 vende o comercial  e recolhe imposto.
A isenção é somente para imóveis residenciais(venda e compra em 180 dias).
Em 2014 vende o imóvel residencial e vai comprar outro em 180 dias.
José esta isento do imposto porque o imóvel vendido em 2011 recolheu imposto.

Exemplo 4:
José tem 01 imóvel em 2011 e o vende por 300 mil reais. esta isento pelo critério do único imóvel.
José recebe em doação um imóvel residencial em 2012.no valor de 500 mil
José vende o imóvel de 500 mil em 2014 por 700 mil e vai usar todo o valor para comprar outro imóvel residencial em 180 dias.
José esta isento porque não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 05 anos pelo critério da compra de novo imóvel residencial em 180 dias usando todo o valor de venda.

Uma isenção para cada critério a cada 5 anos: isento por ser único imóvel, isento por comprar novo imóvel usando todo o valor.






19 comentários:

Fabio disse...

Comprei um apartamento na planta em abril de 2012 com entrega para julho/2013, dei um entrada e estou pagando parcelas até a entrega das chaves. Tenho um apartamento avalizado em 300.000,00 que vou vender para abater parte do valor do apartamento novo, como não sei a data da venda deste apartamento, gostaria de saber se tenho isenção de lucro imobiliario na venda deste, visto que, não fiz nenhuma transação imobiliaria nos ultimos 5 anos, só tenho este imovel e é residencial e também está abaixo dos 440.000,00 estipulados pela Receita.
Muito obrigado e parabéns pelo blog

Maria disse...

Oi Fabio. Não você não tem direito a isenção porque o apartamento que você comprou na planta é considerado como segundo imóvel e sendo assim você perde direito a isenção. A legialação não permite isentar o vendedor do imposto quando usa o valor da venda para quitar um imóvel que já foi adquirido antes de vender. Para que você fique isento somente usando o valor da venda na compra de um novo imóvel residencial.
abraços

Antônio disse...

Oi Maria,
Gostaria de saber o seguinte: Se eu obtiver um lucro de R$300.000,00 com a venda de um imóvel (comprei por R$300.000,00 e venderei por R$600.000,00) e quiser utilizar este lucro na compra de um outro imóvel residencial em até seis meses para ter a isenção do imposto, se eu comprar um imóvel na planta, o valor que eu devo considerar no cálculo é o valor total do novo apartamento (ex: R$300.000,00), ou somente o que eu efetivamente pagar durante estes seis meses (o sinal dele e parcelas (ex: R$30.000,00 a 40.000,00)? Obrigado, Antônio.

Maria disse...

Oi Antônio. Você tem que usar todo o valor de venda do imóvel na compra do novo imóvel em 6 meses contados da assinatura do contrato de compra e venda. Se fechado 06 meses você tiver usado somente parte do valor pagará imposto com multa e juros da parte que não utilizou. Explico.

A Receita concede este beneficio mas impões que você decida antecipadamente quanto usará do valor de venda. Se você informar na ACAP 2013 que vai suar os 600 mil na compra em 6 meses e ao final do prazo tiver usado apenas 400 mil, pagará imposto sobre o valor não usado de 200 mil com multa de 20% a partir do 2º mês da venda mais juros e atualização pela SELIC. Se for usar somente parte informe no programa o valor.

Portanto você sem tem determinar o valor que vai usar na compra.

abraços

Anônimo disse...

Bom Dia!
Uma pergunta... Imposto Lucro Imobiliário.

Se um imóvel tem 3 donos!! Cada dono tem por direito a isenção de 440 mil, que a lei permite?

Já que cada dono tem o CPF distinto do outro.

Obrigado. Denis

Maria disse...

Oi Denis, boa noite.
Sim, cada dono tem sua isenção ou imposto calculado sobre a parcela recebida na venda.
Se são 3 donos e o imóvel foi comprado por 150 mil reais e vendido por 300 mil reais, cada coproprietário recebeu 100 mil lucrando 50 mil reais.
Aquele que não tem nenhum imóvel estará isento. Aquele que já tem um imóvel ou vendeu nos últimos 5 anos, recolherá o imposto sobre os 50 mil de lucro.

abraços

Anônimo disse...

Tinha um imovel até dez/2013 que foi adquirido juntamente com o meu esposo por 300.00. O valor da venda foi R$570.000. Pergunto se teremos que pagar o lucro imobiliário, lembrando que se trata de único imovel residencial. Obrigada, Adriana

Anônimo disse...

Tinha um imovel até dez/2013 que foi adquirido juntamente com o meu esposo por 300.00. O valor da venda foi R$570.000. Pergunto se teremos que pagar o lucro imobiliário, lembrando que se trata de único imovel residencial. Obrigada, Adriana

Maria Angela disse...

Oi Adriana. Mesmo sendo o único imóvel do casal por ter valor de venda acima de 440 mil reais deveriam ter recolhido o imposto até o ultimo dia útil de janeiro de 2014.
Terão que recolher o imposto agora em março com mula e juros. Utilizem o link do meu blog direto para o site da Receita para calcular o valor. o nome do programa que calcula chama-se Sicalc.
http://www.saberimobiliario.blogspot.com.br/search?q=Sicalc&submit=Busca

Qualquer dificuldade no topo da página do blog a direita tem o email para contato.

abraços

Roger Machado disse...

OLÁ, COMPREI UM IMOVEL POR 50 MIL, ESTOU VENDENDO POR 120 MIL, QTO EU TENHO Q PAGAR D IMPOSTO? EU POSSO USAR O VALOR PARA CONSTRUÇÃO E FICAR ISENTO?

Maria Angela disse...

Oi Roger Machado. Não existe previsão de isenção para valores utilizados na construção de outro imóvel.
Se compraste por 50 mil e estas vendendo por 120 mil estarás isento se for teu único imóvel e não tiveres vendido outro nos últimos 5 anos.
Se tiveres outro imóvel somente ficarás isento se usar todo o valor na compra de outro imóvel desde que residencial e também não tiver vendido outro nos últimos 5 anos.
Se estiveres dentro das regras do recolhimento do imposto utilize o programa GCAP2014 para efetuar o calculo do imposto a pagar e deduções, se houver.
abraços

Anônimo disse...

Oi Maria

Comprei um imóvel em 1993 através de financiamento e fui incorporando anualmente no valor do imóvel as parcelas pagas e eventuais reformas.
Vendi o imóvel agora em 2014 e tenho que apurar o ganho de capital, mas como a Receita Federal diz que devemos guardar a documentação dos últimos 5 anos, expurguei a dos anos anteriores (não tenho mais nenhum documento de 1993 a 2007).
No momento de inserir os dados no programa GCAP eu não tenho os valores pagos de financiamento e reformas efetuados neste período (1993 a 2007), embora eles já foram incorporados ao valor do imóvel nas declarações expurgadas.
Minha dúvida, preencho o Gcap com base nas informações dos últimos 5 anos? A Receita pode exigir documentos (comprovação de pagamento parcelas do financiamento e notas das reformas) anteriores aos últimos 5 anos?

Obrigado

Antonio

Maria Angela disse...

Oi Antônio. Não devias ter feito isso. O imóvel financiado tem seu preço final de aquisição no ano em que ele é quitado. Já as reformas se foram reformas oficiais com autorização da prefeitura e informadas na matricula do imóvel não precisavam de documentos guardados.
Teu problema agora é com a venda pois é na venda que caímos na malha fina por erro na declaração
Utilize como valor de aquisição o valor informado nas ultimas 5 declarações que foi o que você pagou pelo imóvel.Como você não vai incluir as reformas por não ter como comprovar é possível que não tenhas problema mas te afirmar com certeza não posso.
O termo de quitação do financiamento que o banco te forneceu comprova quanto foi pago pelo imóvel e a Receita somente age com relação aos últimos 5 anos, para trás qualquer problema caduca.
abraços

Anônimo disse...

Olá Maria, boa noite! Primeiramente parabens pelo site que esclarece de forma clara muitas dúvidas sobre esse tema!

Bem, vamos a minha duvida.

Eu vendi um imovel em 2011 por R$140 mil e paguei por ele um total de R$83 mil, ou seja, tive um lucro de R$57 mil.

Quando fiz minha declaração em 2012, só zerei o valor em 31/12/2012 e na descrição disse que tinha vendido, informando quem comprou, quanto pagou e quem comprou. Não fiz o registro no gcap e portanto não gerou nenhum registro de ganho de capital isento ou tributável.

entendo que pela regra de isenção, eu não teria imposto, pois era meu unico imovel e foi vendido por menos de R$440 mil.

Este ano estou vendendo dois apartamentos para compra de um outro apartamento. usarei todo o valor na compra do novo apartamento, mas como tive a isenção em menos de 5 anos, teria que recolher o imposto, certo?

Minha dúvida é, mesmo não tendo feito o registro do gcap em 2011, terei que recolher agora?

Outra dúvida, o valor da venda e do lucro dos dois imoveis agora é muito maior que o lucro que tive em 2011. Eu tenho a opção de recolher o lucro imobiliario de 2011 agora com multa, mesmo tendo direto a isenção e passar a ser isento na venda dos imoveis que estou vendendo agora em 2014? por alto o valor que pagaria de imposto em 2011 seria em torno de R$8.600 e com os juros e multa pularia para R$12.600, mas se for pagar o lucro imobiliario dos imoveis que estou vendendo agora o valor do imposto deve bater perto dos R$40 mil reais.

Abraços, Elizabeth

Unknown disse...

Oi Elizabeth.
Em 2011 tinhas apenas um imóvel em teu nome e o vendeste por 140 mil certo! Te enquadraste na isenção e fizeste uso dela e portanto não teria como preencher a GCAP pois esta é preenchida somente por quem tem imposto a pagar. fizeste a informação correta para a Receita na declaração do ano seguinte retirando o imóvel de tua lista de bens.

Vais vender dois imóveis e comprar outro mas realmente vais ter que recolher o imposto por conta da isenção que utilizaste a menos de 05 anos.

Quanto a tua pergunta a resposta sim, tens que recolher porque não é o registro da Gcap que fornece os dados para a Receita. Como disse somente se preenche a GCAP quando tem imposto a pagar.

No momento em que você faz a escritura de compra e venda o cartório informa online a negociação para a Receita Federal e desta forma ela cruza os dados com tua declaração e do comprador e da imobiliária se houver corretor no negocio. É desta forma que ela sabe que você vendeu e estava isenta.

Quanto a tua segunda duvida a resposta é não. Uma vez que você optou pela isenção na venda do primeiro imóvel não podes voltar a trás, a opção de isenção é irretratável. Terás que recolher o imposto dos dois imóveis vendidos em 2014.

Atenção que o programa Gcap tem que ser utilizado pois existe fator redutor do imposto e se foi vendido com corretor a comissão diminui do valor de venda. Se tiver dificuldade em usar o programa me passe um Email que te ajudo no calculo. O email esta no topo da página.
abraços

Anônimo disse...

Ola, continuando minha dúvida, eu preenchi o gcap de 2014 respondendo de forma honesta as perguntas, mas ao informar que vou usar para comprar outro imovel, ele está me classificando como isento, mesmo eu informando que já vendi um imovel nos ultimos 5 anos, tributado ou não...

outra dúvida, se vendo um imovel e uso o valor da venda para pagar um saldo que estava financiado e o restante uso para comprar um novo imovel, referente ao valor que usei para quitar o saldo, terei que recolher o imposto? exemplo, custou 200 mil, sendo que paguei 100 mil e tenho 100 mil de saldo. agora estou vendendo o imovel por 400 mil, mas só vou receber 300, pois 100 ficou para abater o saldo que tinha. como proceder nesse caso?

obrigada, elizabeth

Maria Angela disse...

Oi Elizabeth. Erraste em algum ponto do preenchimento da GCAP ou entendimento, pois ela não pode te dar como isenta vendendo dois imóveis e tendo vendido um com isenção nos ultimos 5 anos.
A isenção somente pode ser utilizada uma vez a cada 5 anos e fizeste este uso em 2011 portanto tem que recolher o imposto.

Deves ter entendido errado na pergunta se ia usar o valor integral ou parcial na compra de novo imóvel conforme a lei xxxxx. Aqui você deve ter respondido que sim mas não percebeu que já fizeste uso da isenção antes e por isso terias que responder "Não" na pergunta.

A Receita não autoriza isenção para quem utiliza o valor de venda de imóvel para quitação ou antecipação de saldo devedor e portanto se usares vais recolher imposto da mesma forma.

Muito cuidado com a GCAP se errar a multa depois é muito alta.

qualquer duvida me envie uma email que fica mais fácil de te explicar.
Email: mcamini150@gmail.com

abraços

Anônimo disse...

Maria,

Pelo que li em outros foruns, são dois artigos diferentes.

Quando vendi meu imovel em 2011, ele era meu único imóvel, não havia vendido nenhum outro imovel nos ultimos 5 anos e ele tinha valor inferior a R$440 mil e com isso tive minha isenção. Esse se refere a LEI nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995, artigo 23.

Agora estou vendendo dois imóveis, que usarei o produto da venda para aquisição de outro imóvel residencial e não usei o benefício dessa lei nos últimos 5 anos. Na verdade, nunca fiz uso desse benefício. Esse benefício se refere a lei 11.196 de 21 de nov de 2005 artigo 49. Essa lei é bem clara ao informar que só tenho direito a usar o benefício dessa lei num intervalo de 5 anos, mas não faz nenhuma referência ao benefício gerado pela outra lei.

Vi em outros foruns e recebi essa informação e ao ler a lei, vi que faz sentido.

abçs,

elizabeth

Maria Angela disse...

Oi Elisabeth.
Consultei o contabilista da família e realmente você esta com a razão e não eu. Meu entendimento d atua questão não estava correto.

Segundo meu irmão o contribuinte pode utilizar de uma isenção a cada 05 anos em cada critério e sendo assim estas isenta do recolhimento do imposto na tua situação de utilizar o valor para comprar novo imóvel em 180 dias.

Vou deixar todos os nossos comentários visíveis para quem procura informações como exemplo, apaguei o ultimo para não confundir. Agradeço a insistência na questão questão e peço desculpas pela informação errada visto que realmente somente no caso de você já ter usado da isenção pela lei de 2005 é que terias que recolher o imposto.
abraços

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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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