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25/08/15

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS TIPO SALAS PARA COWORKING


LOCAÇÃO DE IMÓVEIS TIPO SALAS PARA COWORKING




Introdução
A locação de imóveis tipo salas para coworking, uso coletivo, tem se tornado uma solução para diminuição de custos de profissionais em início de carreira e empresas que contratam profissionais autônomos entre outros. O compartilhamento do espaço destas salas com outros pessoas é a principal característica deste sistema de locação de imóveis tipo salas chamado de “coworking”.


Conceito
Imóveis tipo salas com estrutura completa para uso imediato de profissionais sob o sistema de sublocação do espaço por determinado período de tempo. Locação de imóvel pronto para uso disponibilizando tudo que o profissional precisa para trabalhar.


Estrutura
Salas ou conjuntos em que o proprietário coloca toda a infraestrutura disponível para um ou vários profissionais. Como exemplo, uma sala toda estruturada para atendimento dentário ou para médicos, ou então para atendimento de psicólogos e psiquiatras onde o profissional loca por dia ou turno de uso.
Salas estruturadas com estações de trabalho completas com telefone, computador, etc onde vários profissionais atuam locando por turno, dia ou horas. Dependendo da localização pode haver disponível salas de reuniões, secretarias e outros serviços.

O vídeo abaixo é antigo mas descreve bem como funciona este tipo de locação



Tipos
Tanto pode ser locado o espaço de um local do proprietário como se pode locar uma sala para um profissional liberal e autoriza-lo a subloca-la em determinados dias e horários mediante remuneração ao locador. Lembrando que a legislação municipal deve ser consultada visto que profissionais precisam de alvará municipal.


Locação
A locação espaço ocorre por contrato de locação temporário e tem característica de contrato não residencial de livre negociação em relação a prazos, tempo, manutenção dos equipamentos de uso. Nada impede que você tenha uma sala em sua casa disponível e venha a equipa-la para locar a terceiros por curto período de tempo. 
A diferença de trabalhar em casa e neste tipo de salas está no recebimento de clientes e na estrutura que a casa não tem.


Preços
Variados, de R$ 8,00 por pessoa a hora em Porto Alegre – RS a R$ 600 mês.
No SITE (clique na palavra) você encontra mais informações e preços em diversos estados.


Conclusão
Pensar em cortar custos de sua empresa, iniciar uma profissão com custo baixo, buscar um ambiente para tender seus clientes se sua empresa é em casa, o mercado trouxe uma solução e uma boa solução. Se você tem imóveis para investimento vale pensar em transforma-los e obter maior lucro. 


19/08/15

CLAUSULA ASSECURATÓRIA NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL PESSOA FÍSICA

CLAUSULA ASSECURATÓRIA NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
 PESSOA FÍSICA
 

Conceito
A clausula assecuratória na locação não residencial pessoa física é item importante do contrato locatício e tem como função deixar assegurado entre as partes que uma vez constituída a empresa, a clausula identificando o locatário pessoa física será substituída trocando-se o locatário para pessoa jurídica.

Contrato não residencial
Uma empresa para existir precisa seguir algumas regras como elaborar seu contrato social e registra-lo nas Juntas comerciais dos estados, fazer o CNPJ, etc.etc e para que ela exista é preciso um endereço. Se o imóvel a ser ocupado pela sede da empresa será locado não há como fazê-lo em nome de uma empresa que ainda não existe e assim é elaborado em nome de um dos sócios até que a empresa esteja devidamente constituída e se possa trocar os locatários de pessoa física para pessoa jurídica.

Clausula assecuratória
Deverá informar que a empresa ainda não esta instituída e por força do impedimento o contrato é elaborado em nome do sócios devido a obrigatoriedade do contrato social empresarial constar um endereço para a sede para assim poder ser registrado na Junta Comercial do estado.
Visando proteger as partes de problemas com a Receita Federal esta clausula deverá assegurar que após constituída a empresa uma adendo contratual seja feito substituindo o locatário no contrato.
O prazo ideal é de 30 dias mas nada impede uma prazo maior sendo que 30 dias é suficiente para que o contrato social esteja registrado e o CNPJ ativo.

Adendo contratual
Informará que a clausula de identificação do locatário pessoa física perde valor sendo substituída pela clausula do locatário pessoa jurídica Logo depois insere-se a nova clausula que passa a valer.
Atenção a possíveis alterações em outras clausulas como a do aluguel pois uma vez que passe a ser pessoa jurídica pode haver retenção do imposto de renda na fonte que na locação de pessoa física para pessoa física não ocorre.
Também é necessário em clausula própria constar a identificação do sócio que fica responsável pela empresa e contrato de locação.
Todos assinam o adendo incluindo o fiador e duas testemunhas identificadas com nome e CPF. Dê preferência, reconhecer firma de todos.

Modelo de clausula assecuratória
CLAUSULA XX: ASSECURATÓRIA – o LOCATÁRIO compromete-se na melhor forma de direito, juntamente com o LOCADOR e FIADORES a alterar a clausula xx deste contrato, que identifica o LOCATÁRIO, assim que a empresa pessoa jurídica estiver constituída estabelecendo as partes um prazo mínimo de 30 dias e máximo de 60 dias se algum problema houver que atrase a constituição desde que comprovado perante o LOCADOR.

Parágrafo primeiro: o LOCATARIO apresentará a documentação completa da empresa ao LOCADOR e a que comprove ser o sócio que responde pela mesma legalmente apto a assinar contratos e responder pela empresa.
Parágrafo segundo: o descumprimento desta clausula implica em MULTA contratual prevista na clausulas xx e infração contratual podendo a parte prejudicada buscar judicialmente que se cumpra.

Parágrafo terceiro: a não possibilidade de constituição a empresa implica em desocupação imediata do imóvel com pagamento de multa contratual e restituição do imóvel nas mesmas condições recebidas. Fica a multa isenta se a desocupação ocorrer antes de completo 30 dias da assinatura do contrato inicial.

Outras locações não residenciais
Esta situação é voltada unicamente para locações de sede de empresa ainda não constituída. Não se aplica a locação de salas para profissionais liberais e autônomos e também não se aplica a empresas constituídas que mudam de endereço.

Conclusão
Deixar o contrato em nome de pessoa física pode gerar problemas com a Receita Federal principalmente quando o aluguel atingir um valor em que o locatário PJ deva reter o imposto de renda na fonte(IRRF). Enquanto isento problema não há porém recomenda-se que nãos e deixe de fazer a substituição.






10/08/15

IGPM 2015


O IGPM é o índice preferido para utilização no reajuste anual dos alugueis de imóveis residencias e não residenciais. O índice é divulgado sempre no último dia útil do mês e também em duas prévias dentro do mês. 
A primeira prévia  em torno do dia 10 do mês e a segunda em torno do dia 20 com a divulgação oficial do índice no ultimo dia útil do mês em questão.

Abaixo você poderá acompanhar a divulgação mensal.


JANEIRO: 0,76%

1ª prévia: 0,29%
2ª prévia: 0,55%

Acumulado do ano: 0,76%
Acumulado dos últimos 12 meses: 3,98% (utilizado no reajuste do aluguel)


FEVEREIRO:  0,27%

1ª prévia: 0,09% - período entre 21 e 31 de janeiro 
2ª prévia: 0,16% - período entre 21 de janeiro e 10 de fevereiro

Acumulado do ano: 1,03%
Acumulado dos últimos 12 meses:  3,85%(utilizado no reajuste do aluguel)


MARÇO:  098%

1ª prévia: 0,74% - período entre 21 e 28 de fevereiro
2ª prévia: 0,84% - período entre 21 de fevereiro e 10 de março de 2015

Acumulado do ano: 2,03%
Acumulado dos últimos 12 meses: 3,16%  (utilizado no reajuste do aluguel)


ABRIL:  1,17%

1ª prévia: 1,03%
2ª prévia: 1,16% - período entre 21 de março e 10 de abril 2015

Acumulado do ano: 3,21%
Acumulado dos últimos 12 meses:  3,54% (utilizado no reajuste do aluguel)


MAIO: 0,41%

1ª prévia: 0,51% (divulgado 11/5/15)
2ª prévia: 0,41% (divulgado 20/5/15)

Acumulado do ano: 3,64% - prévia maio
Acumulado dos últimos 12 meses:  4,11% - prévia maio (utilizado no reajuste do aluguel)


JUNHO: 0,67%

1ª prévia: 0,47% (divulgado 11/06/15)
2ª prévia: 0,41% (divulgado 18/06/15)

Acumulado do ano: 4,33%
Acumulado dos últimos 12 meses: 5,59%(utilizado no reajuste do aluguel)



JULHO:  0,69%

1ª prévia: 0,56% - (divulgado 10/7/15)
2ª prévia: 0,71% - (divulgado 20/7/15)

Acumulado do ano: 5,05%
Acumulado dos últimos 12 meses:  6,97%(utilizado no reajuste do aluguel)


AGOSTO:  %

1ª prévia: 0,10% - (divulgado 10/8/15)
2ª prévia: 0,17% - (dibulgado 18/8/15)

Acumulado do ano: 5,23%
Acumulado dos últimos 12 meses:  7,44%(utilizado no reajuste do aluguel)


Fonte
http://www.dgabc.com.br/Noticia/1541742/inflacao-do-aluguel-recua-na-2-previa-de-agosto-diz-a-fgv

09/08/15

NOVA LOCAÇÃO E OS GASTOS COM O PRIMEIRO ALUGUEL


NOVA LOCAÇÃO E OS GASTOS COM O PRIMEIRO ALUGUEL

A nova locação e os gastos com o primeiro aluguel do imóvel locado exigem que o locatário tenha uma previsão orçamentária para não ter surpresas desagradáveis não somente pela entrega do imóvel atual como na hora da nova locação. 

Na troca de imóvel locado o locatário tem gastos com a entrega do imóvel que incluem o último aluguel devido, os dias a mais utilizados caso entregue depois do prazo e as taxas finais, além da reforma de entrega do imóvel. Toda esta despesa chega junto com a nova locação e os gastos do primeiro aluguel no novo imóvel locado.
A maioria dos locatários não sabe o que vai pagar no primeiro aluguel então é importante solicitar por escrito para o locador ou imobiliária que atualmente se comunicam via email com os interessados, os valores devidos. É bom guardar os anúncios do imóvel onde devem estar informados os valores cobrados


O que será cobrado no primeiro aluguel
Na nova locação e os gastos do primeiro aluguel estão incluído o aluguel dos dias utilizados pelo locatário, as taxas do imóvel como IPTU e condomínio, taxa de mudança se o condomínio tem esta cobrança, primeira parcela do seguro fiança e do seguro fogo. Em geral estes são os cobrados no primeiro boleto do aluguel podendo variar de acordo com o locador ou imobiliária.


Como é cobrado cada valor do primeiro aluguel

Aluguel: se a locação inicia depois do primeiro dia do mês o aluguel é cobrado pró-rata (por dia de uso). O locatário deve estar atento para o dia do início do contrato que deve ser o mesmo dia da entrega das chaves pelo locador(imobiliária). Ao receber o contrato para reconhecer firma verifique a data de início e devolva o contrato assinado nesta data recebendo as chaves pois a partir da data começa a contar o aluguel. Se o locatário recebe um contrato com data de início no dia 10 do mês então lhe será cobrado 20 dias (ou 21 no mês de 31 dias) no vencimento do primeiro aluguel.

Exemplo:
Locação iniciada em 10 de agosto de 2015
Aluguel de R$ 2.000,00 = 2000/31 dias de agosto x 21 dias usados = R$ 1.354,84
O locador não pode cobrar o aluguel inteiro.

Condomínio: na nova locação e os gastos do primeiro aluguel, condomínio e IPTU oneram o primeiro pagamento por serem cobrados em dobro. Aqui temos, ao contrário do aluguel, a cobrança antecipada da taxa. Se o aluguel é cobrado no mês seguinte ao do uso do imóvel o condomínio é cobrado antes do vencimento. Teremos então no boleto de pagamento duas taxas, a do mês de entrada no imóvel cobrado também pró-rata (por dia de uso) e a do mês de pagamento do primeiro aluguel integral.

Exemplo:
Imóvel locado em 10 de agosto de 2015 – cond. R$ 200,00
Condomínio de agosto     - 21 dias (mês de 31 dias) = R$ 135,48
Condomínio de setembro – integral = R$ 200,00


IPTU: motivo de muitas dúvidas é a cobrança desse imposto na nova locação e os gastos do primeiro aluguel. Não importa em que mês iniciou o contrato de locação, o condomínio será cobrado a partir do mês de início e sendo assim dependendo, não poderá ser cobrado integral do locatário. Se a locação inicia em agosto de 2015 temos 5 meses de contrato até encerrar o ano. Optando o locatário por pagar o IPTU a vista, o valor será dividido por 12 meses e multiplicado por 5(de agosto a dezembro/15). Optando por pagar parcelado serão 5 parcelas de pagamento para imposto em que a prefeitura parcela em 10 vezes, pelo valor da parcela que consta no carnê de IPTU Se a prefeitura permite parcelamento em prazo menor que 5 vezes então deverá ser cobrado proporcional mas nunca integral pois o locatário não utilizou todo o ano de 2015.
Da mesma forma que o condomínio, o IPTU também é cobrado em dobro. Parcela pró-rata no mês de início e parcela integral no mês do pagamento do primeiro aluguel da nova locação (veja exemplo do condomínio).

Seguro fiança locatícia: na nova locação o seguro fiança é pago integralmente na entrega das chaves ao locatário e se parcelado, a primeira parcela é paga na entrega das chaves e a segunda parcela junto com o primeiro aluguel. Esteja atento quanto ao pagamento em dobro em menos de 30 dias caso a locação inicie depois do dia 1º do mês. Aqui não temos pagamento pró-rata.

Seguro fogo: em geral o locador escolhe seguradora de sua confiança ou permite ao locatário que escolha a seguradora. Quando loca-se com imobiliária a mesma tem a seguradora parceira e com custos mais em conta para o locatário mas a lei permite que ele escolha a seguradora de preferência desde que a cobertura seja a que o locador informa no contrato.
Este seguro pode ser contrato em parcela única paga junto com o segundo aluguel ou em mais de uma parcela, o locador determina se aceita, contratado pelo locatário que terá 30 dias para providenciar a contratação sob pena de infração contratual e multa.

Taxa de mudança: vem se tornando bastante comum a cobrança desta taxa e por vezes uma surpresa seu valor. É legal a cobrança e prevista na convenção de condomínio aprovada em assembleia geral sendo paga tanto na saída do imóvel junto com os valores finais do contrato como na entrada no imóvel locado. Cobre custos com limpeza do condomínio ou qualquer danos provocado pela mudança. Sendo uma taxa de valores variados o locatário na nova locação deve solicitar ao locador por escrito o valor e formas de pagamento para não ser surpreendido. Há condomínios cobrando R$ 300,00 reais de taxa de mudança em parcela única e em até 3 vezes. O pagamento é em geral junto com o primeiro aluguel.

Porte bancário e envio do boleto: despesa do locador cobrada em todos os boletos e transferida ao locatário. Se pago no banco indicado no boleto o porte bancário não é cobrado. Se o locatário pagar no banco de sua preferência por livre opção o porte será pago pelo locatário. Lembrando que o locatário tem obrigação e pagar o aluguel onde o locador indicar que no caso é o banco emissor do boleto. Quanto a cobrança de envio do boleto pelo locador (imobiliária) deveria ser pago pelo locador o que não ocorre. 

Reconhecimento de firma do(s) locatário(s) e fiador(es): pago pelo locatário que tem que reconhecer firma em todas as vias do contrato e do termo de vistoria.

Taxas de contrato, remuneração da imobiliária ou corretor, remuneração do advogado do locador que fez o contrato, consulta SPC/SERASA, reconhecimento de firma do locador em todas as vias do contrato e termo de vistoria: Despesas exclusivas do locador, não podem ser cobradas do locatário.


Conclusão
Na hora de trocar de imóvel locado, por opção do locatário, vale a pena avaliar todos os custos do fim do contrato e da nova locação e gastos com o primeiro aluguel. Sendo despesas elevadas, a prévia avaliação se torna necessária para que o locatário possa se programar e não se endividar.
O ideal é ter uma poupança o que é difícil para quem vive de aluguel mas sabemos que a desocupação de um imóvel no prazo indeterminado ocorre por lei, em 30 dias e nem sempre o locador esta disposto a conceder prazo maior.
Com o conhecimento acima o locatário fica ciente dos gastos que pode vir a ter.

02/08/15

INPC 2015 - TABELA PARA ALUGUEL

INPC  2015- TABELA PARA ALUGUEL



O período de coleta dos dados do INPC 2015 em geral ocorre do dia 1º ao último dia do mês de referência. Assim, por exemplo, a coleta dos dados de julho de 2015 ocorre do dia 1º ao dia 31 do mês para divulgação até 12 de agosto de 2015. É medido e divulgado pelo IBGE( Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas).

A pesquisa do índice mensal dos custos dos gastos incide sobre as famílias assalariadas com rendimentos entre 01 e 05 salários mínimos desde janeiro de 2012. A divulgação do índice ocorre entre 8 e 12 do mês seguinte ao da pesquisa. O INPC 2015 também é utilizado na correção dos aluguéis tendo como preferência o uso nos aluguéis comerciais.



INPC 2015 - TABELA MENSAL



Mês                Mensal        Acumulado ano     Acumulado 12 meses


Julho              0,58%                  7,4217%                     9,8052%
Junho              0,77                     6,8022                        9,3140
Maio                0,99                     5,9861                        8,7607
Abril                 0,71                     4,9472                        8,3407
Março              1,51                     4,2073                        8,4160
Fevereiro         1,16                     2,6572                        7,6791
Janeiro            1,48                     1,4800                        7,1256




Calculadora online

A calculadora abaixo disponibilizada pelo site Calculador.com corrige valores do INPC 2015 e outros índice que você pode calcular bem como disponibiliza tabelas de anos anteriores.




Fonte: http://www.valor.com.br/brasil/4169468/inpc-tem-alta-de-058-em-julho-e-de-981-em-12-meses





EMPRESTAR O NOME PARA O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO




Emprestar o nome para o financiamento imobiliário é um dos assuntos procurados com frequência no Blog e confesso que não tinha me dado conta de que o assunto não estava disponível apesar de sua importância. Assim, trago este assunto agora visando alertar os que pretendem emprestar o nome para o financiamento imobiliário á um parente.

Financiamento imobiliário
Tem como objetivo ajudar pessoas que querem comprar sua casa própria mas não dispõe de todo o valor necessário e assim buscam junto ao sistema bancário recursos para a aquisição mediante critérios definidos em Lei ao qual devem os interessados se enquadrar.
São várias as modalidades de financiamento, cada uma voltada para um público diferente e em muitos casos a pessoa não se enquadra em nenhuma delas ou deseja uma vantagem que na sua modalidade não lhe favorece e é nestas duas situações que um parente é chamado a emprestar o nome para o financiamento imobiliário de um imóvel que não será seu. Vejamos.

Empréstimo do nome
Quem já não se viu na situação de ter que ajudar um parente e não soube dizer não ou achou que ajuda-lo não traria problema algum e assim emprestou sem pensar nas consequências. Emprestar o nome para o financiamento imobiliário de um imóvel que será utilizado e pago por outra pessoa a principio pode não parecer um problema mas nem sempre(muitas vezes) é assim. O mais comum deles é o parente não pagar as parcelas e você ter seu nome incluído no cadastro dos inadimplente, o imóvel ser retomado e você ter dificuldades de obter qualquer coisa junto a bancos no futuro se o imóvel for a leilão.

Aprovação do cadastro
Na maioria das vezes o interessado não consegue comprovar renda ou tem abalo de crédito no nome, já possui um financiamento ou empréstimos em seu nome que dificultam obter o valor desejado e na pior das hipóteses, deseja vantagens que a  renda não lhe permite obter mas a renda do parente sim. Desta forma a ajuda do parente é imprescindível.

Do SPC á fraude
Ter abalo de crédito é do males o menor. A pior situação é aquela em que ambos fraudam o sistema financeiro quando quem deseja comprar quer vantagens que não pode ter e mesmo assim as obtém em nome de terceiros. A aquisição de imóveis pelo Plano de Arrendamento Residencial(PAR) e Minha casa minha vida(MCMV) são dois exemplos

Tipos de financiamentos

MCMV
Na modalidade de financiamento Minha Casa Minha Vida(MCMV) o governo, conforme a renda, fornece subsídios ao comprador, juros mais baixos, custos de cartório reduzidos e imposto de transmissão com alíquotas menores, mas também impede completamente a venda do imóvel enquanto não estiver quitado. 
Outra determinação que poucos conhecem é que uma vez que o comprador tenha obtido algum beneficio do governo na aquisição da casa própria não terá novamente este direito. O beneficio é único. Se você empresta teu nome para que outro seja beneficiado, no dia em que quiser utilizar para você este beneficio não poderá, pois já fez uso e também não terá como reclamar pois fraudar o sistema financeiro é crime. Alguém se arriscaria a entrar na justiça dizendo que fraudou o MCMV para favorecer um parente!!!!!! E se desejar comprar um imóvel usado ou novo utilizando teu saldo do FGTS, não será possível pois já tens outro imóvel em teu nome e não adianta dizer que não é seu, esta lá no registro imobiliário que te pertence.

De pai para filho
Outra situação é o pai que aceita emprestar o nome para o financiamento imobiliário do filho que não possui renda comprovada mas pode pagar as parcelas ou o pai as paga. Em geral não da problema e o menor deles seria o filho não pagar e o pai ou assumir a divida ou ter abalo de crédito e vender o imóvel. Na quitação, o pai por doação transfere ao filho o imóvel. Aqui o maior cuidado é com o imposto de renda de ambos. Vale lembrar que o falecimento do pai faz com que a seguradora quite o seguro de vida obrigatório embutido nas parcelas em nome dos herdeiros. Se o filho tem mãe e irmãos será preciso inventário para quitação do financiamento e transferência aos herdeiros do pai e junto uma cessão de direitos da mãe e irmãos, custos nem sempre pequenos levando-se em conta gastos com advogado e registro de imóveis.

Entre irmãos
Na aquisição em que o irmão(ã) emprestar o nome para o financiamento imobiliário vale pensar que durante logos anos esta divida estrá em nome dele dificultando obtenção de uma compra financiada para ele, bem como uso de seu saldo do FGTS, riscos de inadimplência e outros.

Namorados, noivos e divorciados
Apesar de não se enquadra nessa postagem, a compra financiada por namorados ou noivos, muito comum, implica em saber que se houver o fim do relacionamento nenhuma das partes poderá retirar seu nome do contrato de compra financiada antes da quitação do financiamento salvo se quem desejar ficar com o imóvel se enquadrar nos critérios do banco para que possa assumir 100% do financiamento comprando a parte do outro. O mesmo vale para casais que se divorciam e um cede ao outro sua parte no imóvel que esta financiado. O banco somente retira o nome do cônjuge do contrato se for por compra e venda dos 50%.

Conclusão
Em todas as situações, emprestar o nome para o financiamento imobiliário pode ser tornar um problema de difícil solução e de gastos bem acima dos previstos. Pense bem. Assinou com banco, não há como voltar atrás sem ter perdas consideráveis.



Minha foto

Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo