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29/09/2014

RECIBO DE DEVOLUÇÃO DA FIANÇA CAUÇÃO EM DINHEIRO



Fulano de tal, LOCATÁRIO(A), no presente encerramento do contrato locatício, recebi  a importância de R$ x.xxx,xx (por extenso) compreendida como o valor da  caução em dinheiro entregue ao LOCADOR(A) na data de  XX/XX/XXXX, como garantia do contrato de locação do imóvel sito a av/rua(endereço completo), cidade e estado, depositado em caderneta de poupança e devolvida com os rendimentos previstos conforme estabelecido na Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 38 § 2º o qual dou plena quitação nada mais havendo a reclamar.



Data completa



________________________
Locatário(a)




Obs. 
Recibo deve ser simples e direto
 Não necessita reconhecer firam deste recibo, nem testemunhas.
 O locador deve guardar este recibo com toda a documentação da locação por no minimo 03 anos e as imobiliárias por no minimo 05 anos.




11/09/2014

CURADOR ESPECIAL NA AÇÃO DE DESPEJO



Inicia-se um processo judicial onde o autor, locador do imóvel, sendo este proprietário ou não, solicita ao juizado civil o despejo do locatário também conhecido como inquilino, por infração legal ou contratual.

A infração legal é toda aquela que vai contra a lei, isto é, uma das partes descumpre o que a lei determina que seja feito e a infração contratual é aquela cometida por descumprimento de uma das clausulas de acordo inserida no contrato, desde que não seja contraria ao que a lei manda cumprir.

Exemplo de infração legal: a lei do inquilinato proíbe o locador do imóvel de determinar o reajuste do aluguel baseado no salário mínimo e o locador assim o determina em contrato. Comete uma infração legal porque desobedece a lei. Outro exemplo é não fornecer recibo detalhado dos pagamentos feitos pelo locatário.

Exemplo de infração contratual: o locatário concorda em clausula dentro do contrato, em devolver o imóvel com a mesma cor e marca de tinta com o qual recebeu, descrita na vistoria. Ao término do contrato pinta o imóvel com cores diferentes e marca mais barata. Comete uma infração contratual isto é, descumpriu o acordo.
Voltando ao assunto do titulo desta postagem, solicitada a abertura de ação de despejo pelo locador representado no processo por seu advogado, o locatário deverá ser citado por este juizado de que contra ele foi solicitada abertura de ação de despejo. O locatário (inquilino) é considerado no processo como réu e o locador como autor da ação.
A citação do réu pelo juizado é a comunicação a este locatário de que o locador esta solicitando seu despejo isto é, de que uma ação será iniciada com base no pedido do locador. Para que o réu seja citado temos varias formas, são elas:

1) citação na pessoa do réu: é aquela em que o locatário recebe em sua residência uma carta entregue via correio registrado ou por oficial de justiça onde consta a informação sobre a abertura do processo de despejo e concede-lhe o direito de em 15 dias se defender. 15 dias é o prazo legal determinado pelo Código de Processo Civil (LEI No 5.869/73) para que o réu procure um advogado que o defenda no processo.

2) citação por hora certa: o oficial de justiça pessoa habilitada a entregar a citação judicial ao réu não consegue fazê-lo por não encontrar o Réu em casa e assim cita um familiar ou quem atender no imóvel informando esta pessoa do conteúdo da citação para que esta pessoa informe o locatário. O oficial anota dia e hora que a pessoa foi informada e comunica ao juiz esta forma de citação

3) citação por edital: o réu não é encontrado pelo oficial de justiça e ninguém no imóvel o recebe. Também não há no endereço portaria para que o porteiro receba a citação com hora certa (possível). Resta ao juiz mandar chamar o Réu no processo por um anuncio nos principais jornais.
Se o Réu mesmo sendo chamado não responde ao chamamento, o processo irá transcorrer a revelia, isto é, sem a presença do réu para se defender. È nesta situação em que o réu não responde ao chamamento, que ocorre a nomeação pelo juiz de um CURADOR ESPECIAL.

Continuando: a todos é garantido o amplo direito a defesa. De um lado o locador acusa o réu e apresenta ao juiz o seu pedido. De outro lado o locatário não apresenta-se ao processo. Presume-se verdadeiras as afirmações do locador, porém não existe o contraditório, isto é, a visão do locatário sobre o assunto e sua ausência permite que se considere como verdadeiros os fatos. Se o locatário recebeu a citação e não quis se defender, o processo chega ao final com a decisão do juiz sendo cumprido o despejo judicial. Mas e se o locatário foi citado por edital ou com hora certa através de outra pessoa, sem provas de que a citação chegou até ele!!!!! É aqui que entra o curador especial.

O curador especial é um defensor público, isto é, um advogado do estado, nomeado pelo juiz para que acompanhe o processo, defendendo o réu sempre que não houver provas inequívocas de que ele foi citado. Significa que toda a vez que o réu for chamado por edital ou citado por hora certa o juiz nomeará um curador especial se o locatário não aparecer para se defender. Não precisa ser obrigatoriamente um advogado, mas o ideal é que o seja. Se por exemplo, o juiz nomeia uma pessoa que não seja advogado como Curador Especial este curador teria que contratar um advogado, pois o juízo exige representante legalmente habilitado que é este profissional. Em geral é da Defensoria Pública este dever.

Este curador tem a responsabilidade de defender o réu no processo, mas não agir em nome deste. Sendo assim não pode fazer acordos ou concordar com qualquer pedido do locador, mas contestar, fazer provas, pedir nulidades, praticar a total defesa do réu ausente. O curador não é nomeado apenas no inicio do processo pode ser nomeado mais adiante ou quando o juiz achar necessário.
Sendo assim, o Réu ausente estará assistido até o final do processo e execução do despejo. O Curador não recebe honorários pois faz parte de sua função na instituição publica a defesa nestes casos.
Aqui vale o ditado “...quem cala consente..”


Legislação: artigo 9º do código de Processo Civil(CPC)

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20/08/2014

IMPOSTO DE RENDA – GASTO COM ESCRITURA PÚBLICA


Todos os proprietários de imóveis levam um susto na hora de vender seu imóvel ao descobrir que tem que recolher imposto sobre lucro imobiliário no percentual de 15% sobre o lucro que teve com a venda.
Com o susto dos altos valores do imposto a ser recolhido, é normal que o proprietário procure inserir tudo que pode para aumentar o valor de aquisição e assim diminuir o lucro obtido. Temos então que alguns gastos com a compra do imóvel podem ajudar a pagar um imposto menor. A Receita somente em algumas situações permite a atualização do valor de aquisição.

São eles:
1) comissão imobiliária:
Quando o comprador contrata o corretor de imóveis (imobiliária) e é o responsável pelo pagamento da comissão ele pode somar esta comissão paga ao preço de aquisição do imóvel. È obrigatório nome e CPF do corretor ou CNPJ da imobiliária e o recibo de pagamento para fins de confirmação dos valores declarados

2) ITBI
Imposto municipal de transmissão de bens e direito pago pelo comprador que também pode ser somado ao preço de compra. A guia deve ser guardada para em

3) Escritura Pública ( ou particular em casos de financiamento) e Registro desta.
Toda a despesa que o comprador tiver com a elaboração da escritura e com o registro desta na matricula imobiliária deve solicitar aos cartórios as notas fiscais de serviço e recibos que comprovem os gastos. O total dos gastos deve ser acrescido ao valor de compra
Aqui encontramos a maior preocupação do contribuinte, pois as opiniões na internet divergem se pode ou não incluir no valor de compra estas despesas. A resposta correta é SIM estas despesas podem ser incluídas no preço de compra apesar de muitos contabilistas dizerem que não. Vamos aos fatos.

Instrução Normativa SRF nº 84 de 2001
Art.17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

 I- bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel; (grifo meu)
h) o valor do laudêmio pago, etc.;” 

A alínea “g” determina de forma não clara mas, subentendida, a autorização para que os custos de escritura sejam acrescido ao valor de compra, afinal de contas se juros podem ser acrescidos porque não os valores de escritura!!!!

Quando a legislação não é clara o ideal é buscar mais informações e a Receita atende o contribuinte para sanar todas as suas dúvidas. Abaixo disponibilizo um link de consulta neste ano de 2014, gentilmente enviado por uma amigo, sobre o assunto onde, o parecer final da Receita Federal confirma que os custos podem ser acrescidos ao valor de compra pondo um ponto final a esta dúvida.


Um exemplo:
Apartamento com garagem comprado por 400 mil reais á vista.
Gasto com ITBI: 12 mil reais pagos
Gastos com escritura e registro: 8 mil reais
Gasto com pagamento comissão imobiliária (corretor contratado pelo comprador) 16 mil reais;
Temos que:
400 000,00 + 12.000,00+ 8.000,00+ 16.0000,00 = R$ 436.000,00 – novo preço de compra do imóvel


Importante
Esta atualização somente é válida para o comprador que tiver guardado todos os documentos, recibos e Notas Fiscais referentes aos custos que teve na aquisição.
Quando for vencer o imóvel estes documentos permanecerão guardados por mais 5 anos após a venda para fins de comprovação pela Receita caso seja necessário.
Os valores devem ser informados na declaração de renda do comprador em separado para no ano seguinte serem somados e formar o novo preço de aquisição.
Imóvel financiado o preço de aquisição é a soma de todos os valores efetivamente  pagos(parcelas) até a data da venda e não o preço que constar na escritura pública.

Obs: consulte seu contabilista de confiança assim que efetivar a compra, pois toda a operação deve ser feita na declaração de renda do ano seguinte ao da compra e venda.




31/07/2014

LOCAÇÃO DE QUARTO – LEI DO INQUILINATO OU CÓDIGO CIVIL



Esta questão surgiu através de um email recebido de um leitor em que havia a duvida em relação a estar querendo locar os quartos de sua residência para estudantes. Não sabia se a locação em questão seria regida pela lei do inquilinato 8.245/91 ou pelo código civil de 2002 e que tipo de contrato utilizar.

Partimos da legislação vigente.

Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
        Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
        a) as locações:
        4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários(grifo meu) e como tais sejam autorizados a funcionar;
   
Sendo assim temos que:
1) será regida pela lei do inquilinato 8.245/91 a locação de quartos em imóveis residenciais de habitações familiares ou multi familiares onde o proprietário ou locatário autorizado pelo locador opte por colocar quartos disponíveis a estudantes ou qualquer outra pessoa para sua moradia e dormitório em troca de pagamento mensal de aluguel, sem com isso prestar serviços a estes locatários. Os mesmo locam o quarto com direito de uso de demais dependências livremente ou restrita conforme o contrato. Exemplo: casas e apartamentos particulares, casas de estudante em prédio particular, vagas em quartos de imóveis privados.
O contrato de locação segue a legislação do inquilinato com especial atenção ao tempo do contrato determinado nos artigo 46 e 47 da lei 8.245/91.
Se o proprietário do imóvel é quem loca será o locador, se o imóvel estiver alugado e o proprietário autorizar o locatário a locar os quartos do imóvel que aluga, neste caso o locatário será o sublocador e caracteriza-se sublocação consentida que deverá seguir a legislação do inquilinato.

2) será regida pelo Código Civil de 2002 as locações de quartos em qualquer estabelecimento que prestem serviços a quem esta locando o quarto. Resumindo, será considerado prestação de serviços e não locação de imóvel toda a locação de quarto que esteja localizado em estabelecimento com alvará municipal de funcionamento. Exemplo: pensão, hotel, apart. hotel, casa de estudante instalada em prédios do governo seja municipal, estadual ou federal. Nesta situação ocorre prestação de serviços como, troca de roupa de cama, fornecimento de refeições, serviços de limpeza e arrumação e emissão de recibo.
O contrato será de prestação de serviços e não de locação residencial e portanto regido pelo Código Civil de 2002

Conclusão:
Locação em residência particular, lei do inquilinato.
Locação em estabelecimento com alvará, prestação de serviço, Código Civil 2002
Seguindo a lei do inquilinato o despejo é o caminho para encerrar o contrato. Seguindo o código civil os dias contratados quando terminados encerram a prestação.
Toda a atenção ao contrato de locação pela lei do inquilinato, o despejo judicial é demorado e obriga o locador a conviver com o locatário indesejado até a sentença.





05/07/2014

MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01


Inicio do contrato e vistoria
Uma das principais discussões entre locador e locatário e que sempre acaba na justiça e buscando reparação, é a entrega do imóvel ao locador, no final do contrato, no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso.
A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez  alega que  se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância da vistoria inicial e contra vistoria feita pelo locatário ao receber as chaves.
Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a contestação da vistoria que recebeu do locador e esta contestação é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel e possíveis defeitos que o locador “esqueceu” de fazer constar e que o inquilino deve corrigir informando.
Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.
Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente, recebeu as chaves, antes mesmo da mudança faça a vistoria e após ligada a luz e estar residindo no imóvel qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 3 a 4 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

O imóvel locado e sua existência
Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.
Temos dois tipos de imóvel locado, os antigos e os novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.
Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu.
Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de imóvel.

Manutenção e conserto – equipamentos e infiltrações
Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado por ele deve por ele ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto Martau e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão.
Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.
Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.
Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.
Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio pois implica em gastos a mais com água.
Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário do imóvel que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.
Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar e com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel tem vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.
Quando o dano existe e não foi tomado providências pelo locador o locatário esta isento de qualquer responsabilidade e se esta deixando o imóvel e tem que entregar pintado arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

Manutenção – cupim e piso
Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel.
Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

Manutenção geral
Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.


Na hora da entrega do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro. 


Continua link abaixo - parte 2


MANUTENÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - PARTE 2


1) Portas, janelas, vidros, venezianas e gradil
O uso dos itens acima costuma sofre a ação do tempo e exige do locatário um cuidado extra.
As portas em geral se não recebem ação da chuva não sofrem maiores danos, porém controlar a ação de cupim é uma dica, providenciando imediatamente o tratamento com produto adequado ao menor sintoma. Isso vai evitar que toda primavera sua casa fiquem infestada de cupins em época de reprodução voando e caindo em cima de alimentos.
Fechaduras quando emperradas devem ser substituídas evitando assim que você fique na rua e tenha gasto maior. A troca do miolo é direito do locatário a sua segurança e privacidade. Se tiver que substituir a fechadura use de marca e modelo semelhantes.
 As venezianas atuais não são duráveis e o primeiro dano ocorre com o uso diário das fitas sobe e desce das mesmas. Desgastam e desfiam com a maior facilidade e só resta sua substituição. Não deixe para depois, pois a fita desfiada tranca no rolamento e a janela vai ficar trancada. Fita torcida é só abrir o compartimento e distorcer, você mesmo faz isso.
O gradil sofre ação do tempo e assim sujeito a ferrugem bem como redes de proteção das janelas que podem com o tempo soltar os nós. Procure dar maior atenção a estes dois itens evitando que a ferrugem se instale utilizando produtos adequados e ao menor sinal de problema com as redes, só restará substituí-las.
Vidros das portas e janelas são os preferidos de todos. Basta um vidro e lá vai um adesivo colado. Existem adesivos que usam cola que dificulta a retirada do mesmo podendo causar danos então não saia colando tudo que tiver em mãos sem saber se depois poderá facilmente ser retirado. Se o vidro for riscado ou tiver qualquer outro dano o locador poderá pedir a substituição.

2) Banho social
Louça sanitária trincada ou quebrada deve ser substituída. Deixar para a última hora é custo maior, além da troca por outra de mesmo padrão temos a mão de obra que não é barata. O mesmo vale para o assento do vaso sanitário.
Armário no banheiro é comum e o mesmo sofre com a umidade. O locador não pode pedir a substituição do armário e bancada porque mancharam ou suas prateleiras empenaram, mas puxadores devem ser mantidos funcionando, torneiras em perfeito estado sem pingar, ralos desobstruídos e cano externo do chuveiro em perfeita ordem bem como a hidra e registro. O menor sinal de vazamento deve ser substituído. Atente que hidra, torneiras e registro são externos e, portanto manutenção do locatário. Os armários de banheiro com pia e encostados na parede podem receber sem que se perceba água proveniente do uso da pia que ao escorrer entre a parede e o armário apodrece a parte externa do mesmo e depois terá que ser trocado por outra madeira em bom estado então colocar cola de silicone para evitar escorrer água é uma boa dica.

3) cozinha
Ralos e canos externos evite descida de sujeira e restos de alimentos, é obrigação do locatário a desobstrução destes. Mantenha-os sempre limpos e longe de gordura. O mesmo com a caixa de gordura se houver que deve ser limpa pelo menos uma vez ao mês.
Pisos e paredes seguem a mesma situação já descrita na primeira parte desta postagem.


Nas demais situações será levado em conta o cuidado do locatário com o imóvel. Exigir do mesmo que tenha cuidado com uma grade enferrujada parece não tem cabimento até porque em geral a ferrugem já a corroeu e da mesma forma um toldo sob a porta em bom estado merece cuidado evitando que a ação do tempo o estrague. 

Resumindo, cuide de onde você mora como se fosse seu imóvel isso só trará vantagens.



10/06/2014

DESPEJO JUDICIAL E TUTELA ANTECIPADA


Conceito
De forma simples e objetiva, nas ações judiciais de despejo é a solicitação do locador através de seu representante legal (advogado) ao juiz responsável pelo processo de despejo para que autorize o despejo do locatário antes da sentença final do processo. É solicitada no pedido inicial do processo ou durante o mesmo pelo advogado do autor (locador) nos caos do artigo 273 do código de Processo Civil (CPC).

Característica
A principal característica da tutela antecipada é o caráter interlocutório isto é, uma decisão tomada pelo juiz antes da sentença judicial final. Pode parecer desta forma que autorizada a tutela o inquilino será despejado em 15 dias mas não é assim que funciona. A tutela pode ser alterada ou revogada pelo mesmo juiz que a concedeu se o representante do locatário entrar com recurso que traga novos fatos ou comprove que os fatos apresentados pelo locador que deram origem a tutela não são como foram apresentados. Portanto a tutela pode ser revogada ou modificada.

Despejo por tutela
Nas ações de despejo é muito difícil o locador conseguir esta tutela antecipada. Alguns pensam que por qualquer motivo ou tempo se pode aplica-la, mas na prática ocorre diferente. Somente em casos especiais em que fique provado e a prova é fundamental, o juiz a concede. Apenas suposições não vão ensejar sucesso no pedido.
A tutela tem sido concedida nos casos em que é visível que o locatário tenta de todas as formas fazer com que a ação judicial dure o máximo de tempo possível, nos casos em que o locador tem eminente risco de prejuízo por danos ao seu imóvel locado ou por tempo considerável sem receber os alugueis devidos pelo locatário. Cada caso é um caso e não há como dizer antecipadamente o que o juiz irá decidir.
Fato é que 03 meses de atraso no pagamento do aluguel não vai ser motivo suficiente para que a tutela seja concedida ou uma simples discussão ou infração do locatário perante o locador.

Das provas
È preciso no fundamento do pedido de tutela provar de forma inequívoca isto é, que não deixe dúvidas, o visível prejuízo do locador na demora em desocupar o imóvel locado. É preciso convencer o juiz da existência do risco, do perigo ou do grave dano.

Validade
Muito contestada sobre sua validade quando solicitada nas ações de despejo de imóvel locado, hoje já temos decisões dos tribunais sobre o assunto onde o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) foi pioneiro seguido do Tribunal de São Paulo (TJSP) abrindo as portas para que outros tribunais seguisse sua decisão. Manifestação favorável também do Supremo Tribunal Federal  que aprova a jurisprudência sobre o assunto onde a tutela pode ser solicitada não somente nos casos em que o artigo 59 da lei 8.245/91 autoriza, mas também nos casos em que o artigo 273 do Código de Processo civil determina.

Conclusão
Na prática é difícil conseguir a tutela antecipada quando o motivo não esta descrito no artigo 59 da lei 8.245/91. Situações diversas do artigo são as que mais implicam na solicitação da tutela e na maioria dos casos são negadas pelos tribunais. Já ocorreram avanços mas ainda não temos em nossos tribunais decisões rápidas que permitam em menor tempo possível, o locador reaver seu imóvel de quem não cumpre o contrato.
 A lei do inquilinato continua sendo uma lei de proteção ao inquilino e em alguns casos muito prejudicial ao locador.


Leia também:




21/05/2014

FINANCIAMENTO E TAXA DE JUROS PÓS É PRÉ FIXADAS



Conceito
São os tipos de juros aplicados ao financiamento imobiliário que corrigem os valores do contrato de financiamento do imóvel adquirido. Ao solicitar ao banco um financiamento para a compra do seu imóvel e aprovado teu financiamento, o banco credor tem o direito de reaver este dinheiro emprestado com correção e também de não deixar que o valor se desvalorize por conta da inflação. Tudo porque o valor é devolvido parceladamente ao longo de anos. Os juros são a forma de remunerar o banco que emprestou o dinheiro e a correção monetária escolhida vai manter o valor de divida atualizado. A correção utilizada é a TR (taxa referência) utilizada nos contratos com juros pós fixados

Tipos de taxa de juros
São dois os tipos de juros utilizados pelos bancos e a diferença entre eles esta na forma de composição destes juros. São eles
Nominal Juros pré-fixado: ao escolher este tipo de juro para o contrato de financiamento o mutuário saberá antecipadamente de quanto será cada parcela que irá pagar ao longo do contrato. Os juros pré fixados são estáveis, não variam e já compõe todos os custos, riscos e remuneração do banco credor. Costumam ser mais altos. Não acompanha nenhuma correção separada como no pós fixado pois já esta tudo embutido no eprcentual oferecido pelo banco.
Desvantagem: é um juro maior justamente por não haver correção monetária do contrato e assim todo e qualquer custo e risco já foi calculado no percentual do juro.
Vantagem: você sabe o valor de todas as suas parcelas, pois não utiliza nenhum índice de correção divulgado posteriormente. A variação ocorre nos reajustes na data do aniversário dos itens que compõem a parcela do financiamento como o seguro obrigatório.

Nominal Juros pós-fixados: ao escolher este juro para o contrato o mutuário terá um taxa menor porque os juros pós - fixados são compostos apenas pelos juros que remuneram o banco credor. Esta taxa também é pré fixada porém corrigida  mensalmente; Nesta taxa de juros não esta embutida inflação, custos ou ganho do banco bem como o percentual de risco do negócio. Assim nesta modalidade de juros o mutuário irá arcar com a correção por um índice de inflação que é a TR (taxa referencial). É ela que repõe a inflação do período. È calculada com base na taxa SELIC, quanto maior a SELIC maior a TR.
Desvantagem: você não pode prever antecipadamente quanto será a TR e assim não pode calcular com antecedência o valor das parcelas. Sendo um índice de inflação depende do andamento da economia para que seja próximo de zero ou em um valor mais elevado. Os contratos atuais podem estar sentindo o peso da TR face a volta de um período de inflação maior.
Vantagem: o percentual dos juros cobrados é com uma taxa fixa menor que o do pré-fixado.

Taxa nominal e efetiva
A taxa nominal nada mais é do que os juros simples, ou seja, o juro aplicado sobre o valor da parcela, mas não incorporado a ela. Exemplo: parcela de 1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1. 000,68 – 1ª parcela
1.000,00 + juros  de 0.68 = R$ 1.000,68 – 2ª parcela e assim por diante.

A taxa efetiva implica em os juros aplicados se incorporarem ao valor da parcela. Fazem parte dos imóveis financiados direto com o construtor onde incide o INCC(índice nacional da construção civil). Exemplo:
1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.000,68 – 1ª parcela
1.000,68 + juros de 0.68 = R$ 1.001,36 – 2ª parcela e assim por diante.

Custo efetivo total – CET
O mais importante no financiamento imobiliário é o mutuário prestar atenção no custo efetivo total do contrato que vai assinar. Este custo varia de um banco para outro porque engloba (inclui) todas as despesas e custos, além de impostos com o contrato de financiamento. É o total que vai te custar a operação de financiamento bancário que será contratada.
A livre concorrência entre os bancos permite que o cliente faça uma analise de em qual instituição pode lhe ser mais barato fazer o financiamento devido a diferença entre as taxas cobradas.
Todo o financiamento bancário tem custos com impostos, taxa de avaliação do imóvel, taxa de avaliação jurídica, contrato, impostos, seguro sinistro e seguro de vida, taxa de administração do contrato que e diluída nas parcelas, e tudo isso junto forma o custo total do teu financiamento. Por isso esteja atento. O banco é obrigado a informar em todas as operações o CET.

Pratica.
Na prática do financiamento imobiliário o interessado no financiamento quer mesmo é saber quanto será financiado, quanto era que dar de entrada ao vendedor, quais os custos com imposto e contrato e o valor das prestações. A grande maioria somente se interessa realmente em quanto lhe custou o contrato quando já encontra dificuldades de pagar as parcelas. Mesmo não tendo conhecimento, na era da internet fica bem mais fácil de pesquisar e entender o negócio que você vai realizar. Nãos e preocupar com nada pode lhe custar a perda do imóvel.
Meu conselho: vai financiar um imóvel, então não tenha pressa. Visite os bancos, dê preferência a agencias recém abertas, elas tem que cumprir metas e são mais atenciosos e com melhores taxas. Pergunte, vá para casa, pesquise, converse com quem já financiou. Na dúvida não sanada procure quem entende do assunto como o Procon de sua cidade ou um corretor de imóveis atuante na área de financiamentos. A única coisa que você não pode fazer é agir por impulso. Financiamento de imóveis não são cancelados, uma vez assinada a escritura particular, não tem como voltar atrás.

Leia também:
Calcular parcelas no sistema SAC de financiamento


FINANCIAMENTO PELO SAC E CALCULO DAS PARCELAS


Tudo feito, tudo correto e o financiamento esta concluído. Eis que você tem finalmente a compra do imóvel fechada e vai começar a pagar as parcelas do financiamento aprovado.
Todo o mês chega um valor diferente para pagar e você não sabe que valor é este, como esta seu saldo devedor, quanto de juros esta pagando e porque a parcela vem sempre em um valor diferente.
No sistema de amortização constante (SAC) como o nome diz, temos a amortização da sua divida, isto é, a diminuição dela sempre no mesmo valor. O valor que diminui teu saldo devedor é sempre o mesmo e por isso dizemos que ele é “constante” pois não se modifica. Independente do valor da parcela o valor que diminui o saldo devedor será sempre o mesmo.

De que é formada a parcela?
Do valor da amortização do saldo devedor que é fixo e dos juros. Na parcela também esta incluído a taxa de administração do contrato de financiamento e os seguros de sinistro e vida.

Como achar o valor da amortização dentro da parcela?
Pegue o valor do financiamento e divida pelos meses do contrato. O resultado será o valor que sempre será diminuído do teu saldo devedor.

Exemplo: em um financiamento de 250 mil reais com prazo para pagar em 300 meses pelo sistema SAC de amortização. Temos a divisão de 250 000,00 / 300 = R$ 833,33. Teremos então que todos os meses o teu saldo devedor irá diminuir em R$ 833,33 até a quitação. Este valor é fixo e não se modifica.
Se sua parcela inicial a ser paga é de um total de por exemplo, R$ 1.550,00, R$ 833,33 será para diminuir teu saldo devedor todos os meses.

Se o valor da amortização é fixa o que compõe o restante do valor da parcela?
A resposta é “juros” e é este juro que vai diminuindo conforme você vai pagando suas parcelas. Isso se explica porque o valor de cada parcela que você irá pagar é achado mediante um calculo em que se leva em conta o saldo devedor. Conforme as parcelas vão sendo pagas o saldo vai diminuindo e os juros vão diminuindo também.

Como achar o juro da parcela?
Para achar o juro da parcela verifique no contrato qual o juro aplicado ao teu financiamento. Como exemplo, digamos que o financiamento tem um juro anual de 9% o que daria um juro mensal de 0,75. Teu saldo devedor inicial é de 250 mil reais. Multiplique o valor do saldo devedor pelos juros e teremos então:
250.000,00   x   0.75 = R$ 1.875,00 que é o juro da parcela inicial

Achando o valor da parcela inicial
Some o valor da amortização + o juro encontrado no calculo acima
Amortização R$833,33+Juro R$ 1.875,00 = R$ 2.708,33 parcela inicial a pagar.
Obs. Não incluído taxa de administração do contrato e o seguro de vida e sinistro

Mas por que um juro tão alto e uma amortização tão pequena?
Porque no sistema SAC a parcela a pagar é originada do saldo devedor e assim quanto maior o saldo devedor maior o juro pago. Conforme o pagamento vai diminuindo o saldo devedor os juros vão ficando menores e o valor da parcela diminuindo.

Como calcular as próximas parcelas?
Na primeira parcela tivemos R$ 833,33 de amortização do saldo devedor de R$ 250.000,00 e assim subtraindo a amortização temos um novo saldo devedor de R$ 249.166,67 ( 250000 – 833,33).
Lembrando que temos um juto mensal que remunera o contrato de financiamento de 0.75 mensal. Temos a amortização de R$ 833,33 e precisamos encontrar os juros da nova parcela a ser paga. Assim pegamos o saldo devedor e multiplicamos pela taxa de juros mensal.

Exemplo: 249.166,67 x 0.75  = R$ 1.868,75 é o juro da nova parcela
Somando amortização mais juros temos: 833,33 + 1.868,75 = R$ 2.702.08
Assim a 2ª parcela a pagar terá o valor de R$ 2.702, 08. Notem que a 1ª parcela foi de R$ 2.708,33, maior que a segunda que acabei de calcular. Nesta segunda parcela a amortização continuará sendo de R$ 833,33

Para achar a terceira parcela:
Saldo devedor de 249.166,67 – 833,33 amortização
Novo saldo devedor de R$ 248.333,34
Novo saldo de R$ 248.333,34 x juro mensal de 0.75 = R$ 1.862,50 juro da 3ª parcela
3ª parcela = juro + amortização então 833,33 + 1.862,50 = R$ 2.695,83
3ª parcela a pagar R$ 2.695,83
  • Resumindo

1ª parcela em R$ 2.708,33
2ª parcela em R$ 2.702,08
3ª parcela em R$ 2.695,83 e assim por diante sempre amortizando R$833,33, reduzindo o juros da parcela e reduzindo o valor da prestação a pagar.

Na data em que meu contrato completa 12 meses minha parcela aumentou, por quê?
O contrato tem reajustes como, por exemplo, reajuste do seguro de vida e de sinistro ou por troca de faixa etária. Sim, cada vez que você trocar de faixa etária o valor do seguro vai aumentar. Isso implica em um pequeno aumento na parcela, mas continua havendo a redução dos juros e a mesma amortização do saldo devedor até a parcela final que será igual ou próxima do valor de amortização. Significa que você inicia com uma parcela alta e termina com uma parcela final de R$ 833,33 ou aproximado.

Também temos o reajuste do saldo devedor pela TR (taxa referencial) que é a atualização da divida contraída. Ele ocorre em contratos com taxa de juros pós-fixada. No exemplo desta postagem utilizei a taxa pré-fixada sem TR. Não confunda com os juros pois estes remuneram  o credor (banco). Deixei de fora a TR nos exemplos para não confundir e para não desviar o foco do calculo das parcelas pelo SAC. Atente que sempre que a parcela aumentar temos um reajuste dos valores do contrato.


Sugestão: quando se tratar de financiamento bancário não tenha pressa. Pesquise entre bancos, de prioridade a uma agencia bancária recém aberta. Estas agencias tem metas a cumprir e é mais fácil negociar taxas menores além de o financiamento poder ser efetivado mais rapidamente. Fuja de qualquer banco que tenha pressa em fechar negócio com você. Pesquise, informe-se, converse com quem já financiou.


Leia também:
Financiamento Taxa de juros pré e pró fixadas

Adquirente bem informado, cliente seguro, 
financiamento sem sustos.


20/05/2014

O FIADOR E A INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO


O fiador continua a ser um tipo de garantia eficaz em face da possibilidade de penhora de bens de sua propriedade mesmo que seja um único imóvel considerado bem de família.
Uma das dúvidas mais comum é em relação a quando o fiador é obrigado a pagar os débitos não quitados pelo locatário. Os contratos de locação com fiador podem trazer dois tipos de cláusula na fiança locatícia.
Em qualquer contrato o fiador deve fazer constar que o locador seja obrigado a comunica-lo por escrito qualquer falta de pagamento do locatário superior a 10 dias de atraso concedendo-lhe o direito de quitar a divida. Isso facilita o controle do fiador sobre seu afiançado, evitando que uma eventual inadimplência somente seja de conhecimento do fiador quando já atinge um valor muito alto.
Vale lembrar que a inadimplência na locação permite ao locador entrar com despejo e execução da divida sem precisar extrajudicialmente notificar o locatário e fiador o que implica em ir crescendo os valores devidos e todos os custos de cobrança.

Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador.

Cláusula que determina o beneficio da ordem (CC artigo 827) em que a responsabilidade do fiador é subsidiária a do locatário que é o devedor de fato e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da divida.
Essa cláusula não impede que o fiador seja chamado antes do locatário no processo, mas tendo este conhecimento de que o mesmo possui bens pode indica-los para que respondam pela divida. É do fiador o dever de indicar os bens ao locador
É muito comum nos contratos atuais que o fiador seja colocado como devedor principal isto é, havendo inadimplência do locatário o locador pode cobrar diretamente do fiador seja extraoficialmente ou judicialmente e é nestes casos que o fiador pode pedir a penhora dos bens que o locatário possua, pois não seria justo ter seus bens penhorados se o locatário também possui bens a penhorar. Se este não possui bens o fiador responde sozinho. Assim solicita ao juiz o beneficio da ordem que determina seja os bens do locatário se houver penhorados primeiro.

Clausula em que o fiador renuncia ao beneficio da ordem, onde os bens do fiador é que responde pela divida independente de no futuro o locatário vir a possuir bens a penhorar. Este tipo de renuncia feito de comum acordo entre locador e fiador é muito comum nos contratos de locação.
Este tipo de cláusula costuma determinar o fiador como principal pagador e nestas circunstâncias havendo divida, será chamado o fiador e não o locatário que no processo seria apenas o assistente. Assim tanto a cobrança quanto a penhora de bens ocorre diretamente ao fiador ( CC artigo 828).
A preferência do locador em colocar o fiador como devedor principal ou solidário ao locatário onde ambos são cobrados na mesma ação, se deve ao fato de que o fiador tem bens a penhorar o que é incomum no caso de locatários residenciais.

Portanto:
Em qualquer contrato onde o locador não conste como devedor principal ou solidário este somente será cobrado, depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário. O fiador pode ser chamado na ação judicial contra o locatário como assistente visto ter este interesse na questão a ser resolvida. Este tipo de situação hoje em dia somente se encontra em contratos feito entre particulares, onde envolve imobiliária vale a precaução e o fiador ou será o devedor principal ou  solidário ao seu afiançado.

Importante: o locador tem todo o direito de contra o seu afiançado ajuizar ação por perdas e danos buscando a devida indenização.

A saber: 
antigamente o judiciário não autorizava a penhora do único bem do fiador e por isso locadores exigiam fiador com dois imóveis. Depois passou a ser possível que o fiador tivesse apenas um imóvel em sua propriedade e a lei da impenhorabilidade em sua exceção permitiu que o único bem do fiador seja penhorado visto que a pessoa é livre para contratar e uma onda de “má fé” vinha se instalando nos contratos entre particulares onde os fiadores assumiam a divida sabendo que não sofreriam penhora do único bem imóvel e assim recorriam a justiça para proteger seu único bem de penhora e venda judicial para quitar a divida. Assim fiquem atentos porque o bem mesmo que de família pode sofrer penhora quando se trata de fiança.


Da mesma forma a renuncia ao beneficio da ordem antigamente era considerada uma cláusula nula face ao desconhecimento do fiador sobre o que assinava, hoje inadmissível com o advento da internet. O fiador era considerado parte fraca no contrato e as cláusulas dos contratos inalteradas pois em geral o locador as impõe principalmente em contratos residenciais. Hoje é clausula é valida e perfeitamente legal.
É ilegal nos contratos de adesão. Apesar do contrato locatício ser considerado de adesão por já chegar pronto para o locatário assinar o fiador é livre para se negar a afiançar o locatário nestas condições.


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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo