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10/04/2014

A IMPORTÂNCIA DO MERCADOFINANCEIRO NO FINANCIAMENTO IMOBILIARIO



O Sistema Financeiro Imobiliário.
São autorizadas a operar neste as Caixas Econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimentos, os bancos e sociedades com carteira de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, e as companhias hipotecárias.

Por meio da Lei 9.514, de 20/11/97, foi autorizada a constituição das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários, que configuram instituições não financeiras formadas sob a forma de sociedades por ações, cuja finalidade é a aquisição de créditos imobiliários (recebíveis) e a sua securitização na forma de Certificados de Recebíveis Imobiliários.

A emissão e comercialização dos títulos junto ao mercado são de responsabilidade das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários, que além da operação de financiamento mencionada também podem emitir outros tipos de certificados, realizar negócios e prestar serviços desde que sejam compatíveis com as suas atividades.

A operação.
Os recebíveis podem ser adquiridos até mesmo no início da obra e securitizados em um CRI com lastro no fluxo de recebimentos futuros. A montagem do título ocorre mediante um percentual de caução e uma fatia para cobrir eventuais inadimplências e descasamento de índice. O restante é direcionado para a construção do empreendimento. O montante captado é liberado para a construtora de forma gradual, acompanhando o fluxo de vendas das unidades.

O modelo exposto funciona como uma conta vinculada com a liberação dos recursos condicionada ao cronograma da obra. Após a entrega das chaves, o fluxo dos pagamentos realizados pelos mutuários retorna para o CRI. Vale ressaltar que todos os créditos utilizam o instrumento da alienação fiduciária, que reduziu o tempo de recuperação das unidades inadimplentes de sete anos para apenas um ano.

Vantagens para os investidores.
A Lei nº 11.033, de 21/12/2004 isenta os rendimentos das Certificados de Recebíveis Imobiliários e das Letras de Crédito Imobiliárias do imposto de renda sobre ganhos de capital para aplicadores pessoas físicas.

Além do incentivo anterior, a Medida Provisória 252, de 15/06/2005, permitiu que a venda de imóveis no valor de até R$ 35 mil e de qualquer montante cuja destinação seja a aquisição de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias também fique isenta do imposto de renda sobre ganhos de capital. A MP 252 também definiu que os planos de aposentadoria podem ser utilizados como garantia de financiamentos imobiliários residenciais.


Artur Salles Lisboa de Oliveira.


Autorizada a publicação pelo autor

09/04/2014

IMÓVEL NA PLANTA - O QUE DEVES SABER


O vídeo abaixo é fundamental para quem deseja comprar um imóvel na planta e não tem a menor noção(ou acha que tem) das armadilhas que os construtores preparam para o cliente. O principal ponto é o reajuste de parcelas e saldo devedor pelo INCC um índice considerado alto em um contrato onde a correção é com juros compostos sobre a parcela e sobre o saldo devedor. Não deixe de assistir a entrevista com uma dos melhores especialistas em direito imobiliário. 
Se fores enganado procure seus direitos.





O vídeo abaixo é muito interessante e recomendo acompanharem o blog.
Aos amigos corretores fica o alerta de que o cliente continua não sendo bem informado até porque em imóveis na planta é necessário um tudo beeeem explicadinho para que o cliente entenda.




Imóvel na planta é um bom negócio mas não para quem tem rendimentos apertados.



08/04/2014

DECLARAÇÃO DE ALUGUEL NO IMPOSTO DE RENDA 2014



Toda a renda recebida pelo locador proveniente de aluguéis de imóveis deve ser declarada.
Declara as rendas recebidas, o locador do imóvel e o locatário também esta obrigado a informar em sua declaração os aluguéis pagos ao locador apesar de o locatário pessoa física não ter o costume de fazer esta declaração por não ter qualquer desconto ou abatimento. A obrigação existe e deve ser cumprida.

Locatário – como declarar
Na Aba “ Pagamentos e Doações” clique em “novo” ao final da página.
Na página seguinte selecione o “código 70”, informe o nome completo do locador do imóvel que você aluga, o CPF dele, consta no contrato de locação todos os dados e o valor da soma dos aluguéis pagos no ano base de 2013. Clique em “OK” e os aluguéis estarão declarados.
Atenção: caso o locatário receba do locador indenização para que desocupe o imóvel antes do prazo(em caso de acordo entre as partes), esta indenização é tributável e deve ser declarada pelo locatário.
O valor informado é o valor bruto pago mensalmente pelo locatário da janeiro de 2013 a dezembro de 2013. 
Exemplo: valor do aluguel + IPTU + condominio + seguro fiança + seguro incêndio + chamada extra despesa ordinária + taxa cobrança DOC = valor bruto a pagar.

Locador com Locatário Pessoa Jurídica(empresa)
Quando o locatário for pessoa jurídica o imposto é retido direto na fonte.
Sendo assim ao pagar o aluguel todos os meses a empresa desconta o valor do imposto e efetiva o recolhimento. Como é um imposto retido na fonte pagadora o locatário tem apenas a obrigação de em sua declaração anual informar na aba “Rendimentos tributados recebidos de pessoa jurídica pelo titular” o nome do locatário, CNPJ da empresa, valor dos aluguéis recebidos no ano base e o valor do imposto retido na fonte.

Locador com Locatário Pessoa Física
Os rendimentos serão declarados na aba “Rendimentos tributados recebidos de pessoa física e do exterior pelo titular” mês a mês.
IPTU, condomínio, emolumentos de cartórios, taxas da locação serão deduzidos do valor do aluguel recebido do locatário se o locador for o responsável pelo pagamento destes tributos. Se ficarem sob a responsabilidade do locatário pagá-los não poderão ser deduzidos. A taxa de administração paga pelo locador para a imobiliária também pode ser deduzida do valor do aluguel e será informada na Aba de pagamento efetuados utilizando o código 71.
Sabemos que a prática nos contratos de locação de imóveis é a transferência ao locatário do dever de pagar todas as taxas e impostos da locação o que impede o locador de descontar estes valores do aluguel recebido.
Não é preciso informar nome e CPF do locatário.

Atenção: aluguéis depositados judicialmente não são considerados como recebidos pelo locador. Somente será considerado pago ao locador quando liberado pela justiça o seu recebimento. Pode ser deduzida as despesas com custas judiciais e honorários se não forem indenizados. Caso sejam indenizados não haverá dedução.

Aluguel pago pelo locatário para a imobiliária é considerado data de pagamento a que o locatário efetuou o pagamento e não a data do repasse da imobiliária para o locador. Se houver imposto a pagar este incide mesmo que a imobiliária não efetue o repasse dos valores recebidos ao locador. (Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 12, § 2º)

A multa paga pelo locatário ao locador por desocupação antecipada do imóvel é rendimento de aluguel tributável e deve ser acrescido ao aluguel recebido no mês.

FINANCIAMENTO - DECLARAÇÃO PESSOAL DE SAÚDE – DPS


O próprio nome do documento já diz tudo. É a declaração solicitada no financiamento imobiliário para fins de cobertura do seguro de vida obrigatório(MIP) pago pelo mutuário mensalmente junto com a parcela do financiamento do imóvel. é um dos muitos documentos solicitados pelo banco.

Objetiva informar o estado de saúde do mutuário e seu cônjuge e todos que participarem do contrato de financiamento, atestando estarem com a saúde em bom estado não sendo portadores de doença grave ou terminal.

Quando a declaração conter a informação de problemas de saúde de uma das partes envolvida no contrato de financiamento, um laudo médico deve acompanhar a declaração com detalhes do problema relatado, tratamento, agravamento da doença, etc,  para fins de avaliação do valor do seguro e cobertura total.
Em geral o banco fornece o modelo da declaração a ser preenchida e a maioria a disponibiliza para download e impressão em seus sites.


Abaixo modelo utilizado pela CEF. A maioria dos bancos utiliza modelo semelhante.




Importante: não minta ou omita informações que possam vir a inviabilizar o financiamento por tentativa de fraude do seguro visando obter um valor menor a pagar.  O seguro de vida que é parte integrante obrigatório do contrato de financiamento em geral não tem um valor de parcela muito alto quando se tem bom estado de saúde mas pode ter sua parcela majorada caso o proponente venha a relatar algum problema que implique em risco de morte ou invalidez.

Lembrando que a morte do mutuário ou invalidez permanente quita na proporção da participação no contrato. Assim se o casal participa do contrato falecendo o esposo 50% do saldo devedor será quitado.


DESPESAS DE FINANCIAMENTO DILUÍDAS NAS PARCELAS



Sabemos que todo o financiamento tem despesas pagas pelo proponente e que estas despesas são pagas a vista e até bem pouco tempo não podiam ser parceladas. Isso onera o comprador de imóvel financiado que tem que dispor de valores considerados altos no ato da compra financiada.
Atualmente ficou mais fácil pagar estas despesas com os banco oferecendo o financiamento das mesmas diluídas nas parcelas do financiamento do imóvel mas nem tudo são “rosas” e portanto não se animem pois ainda será preciso dispor deste valor á vista.

Conceito
É o financiamento de todas as despesas que o comprador de imóvel financiado terá com o contrato de financiamento. O valor total é diluído nas parcelas pelo mesmo prazo do contrato de financiamento.

Como é solicitado
Muitos pensam que solicitam o financiamento das despesas e o banco deposita o valor para o proponente utilizar e cobra nas parcelas do financiamento do imóvel, no entanto não funciona desta forma.
Feita a solicitação pelo comprador, o banco aprova que seja diluído nas parcelas. O comprador então, paga todas as despesas de seu próprio bolso e depois tem este valor ressarcido em sua conta corrente. Significa que você tem que ter o dinheiro para pagar e depois receber de volta . 

Cobertura
O banco financia até 5% do valor do imóvel. Ele não te entrega o valor, ele reembolsa a despesa que você teve em no máximo 5% do valor do bem financiado. Como existe variação de alíquota e preços dependendo da cidade onde é financiado o imóvel, consulte sempre os valores com antecedência.

Cartórios e prefeitura
Existe a obrigatoriedade de registrar o contrato de financiamento na prefeitura (mais um gasto) e no cartório.

Reembolso dos valores pagos
Os valores pagos são ressarcidos após o comprador devolver o contrato(escritura) registrado ao banco em no máximo 48 horas. Na data da assinatura do contrato os valores são depositados na conta corrente informada pelo comprador porem ficam bloqueados até a devolução do contrato(escritura particular) registrado.

Taxas financiadas
  • ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis municipal
  • Escritura
  • Registro da escritura no cartório
  • Registro da alienação fiduciária em garantia sobre o valor financiado
  • Certidão imobiliário


Desvantagem: No financiamento imobiliário o banco “nunca” entrega ao comprador dinheiro em mãos, tanto que o valor financiado é pago direto ao vendedor somente após devolvida a escritura registrada. Você é reembolsado em até 5% das despesas pagas a vista mas paga parcelado até o final do financiamento, isto é, um valor muito maior do que pegou emprestado. 

Vantagem: quem tem os valores paga e é reembolsado podendo utilizar os valores devolvidos como quiser. quem não tem os valores pode pedir emprestado a parentes e amigos coma garantia da devolução.

Resumindo: o financiamento das despesas com a compra do imóvel financiado é um reembolso do que você pagou. Só utilize em último caso.


02/04/2014

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MODELO

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
MODELO
(caráter informativo)

FRANCISCA DA SILVA DA VIDA, brasileira, nascida na cidade de São Paulo, SP, casada, do lar, portadora do CPF nº xxx.xxx.xxx/xx e Cédula de identidade (RG) nº xxxxxxxxxx expedida pela secretaria de segurança pública do estado de SP na data de xx/xx/xxxx (escrever a data por extenso) e seu esposo PAULO DA SILVA DA VIDA, brasileiro, nascido na cidade de Salvador, BH, auxiliar contábil, portador do CPF nº xxx.xxx.xxx/xx e cédula de identidade(RG) nº xxxxxxxxxx, expedida pela secretaria de segurança pública do estado da BA na data de xx/xx/xxxx( escrever a data por extenso), casados sob o regime legal  de comunhão parcial de bens, casamento realizado na data de xx/xx/xxxx(por extenso) residentes e domiciliados a av. Fui para o mercado nº 1243, CEP xx.xxx/xxx, bairro, Santo Onofre, cidade, estado, neste ato denominados simplesmente de PROMITENTES VENDEDORES e de outro lado, ANDRÉ HOJE DA TARDE, brasileiro, nascido na cidade de Porto Alegre, RS, casado, gerente de vendas, portador do CPF nº xxx.xxx.xxx/xx e cédula de identidade (RG) nº xxxxxxxxxx, expedida pela secretaria de segurança pública do estado RS na data de xx/xx/xxxx ( escrever data por extenso) e sua esposa, MARIANA HOJE DA TARDE, brasileira, nascida na cidade de Garibaldi, RS, auxiliar de escritório, portadora do CPF nº xxx.xxx.xxx/xx e cédula de identidade(RG) nº xxxxxxxxxx, expedida pela secretaria de segurança pública do estado do RS na data de xx/xx/xxxx ( escrever data por extenso), casados sob o regime de comunhão universal de bens, residentes e domiciliados á rua Santo Dieguito nº 786, apartamento 103, CEP xx.xxx/xxx, bairro Cupiri, cidade de Canoas, RS, neste ato denominados simplesmente de PROMITENTES COMPRADORES, acordam esta PROMESSA DE COMPRA E VENDA  CONDICIONAL DO IMÓVEL objeto deste contrato,conforme as cláusulas abaixo.

CLÁUSULA X – DO OBJETO: como objeto constante desta PROMESSA DE COMPRA E VENDA o imóvel tipo TERRENO URBANO, plano, murado e com gradil, localizado na Rua Francisco Chiquinho nº 789, Bairro Santinho, CEP: xx.xxx-xxx, cidade de Capim do Mato, estado do RS com metragem de 10 metros de frente e 10 metros de fundos e 30 metros de lateral direita e também 30 metros de lateral esquerda, com área total de 300m² AD MENSURAM, conforme matricula imobiliária nº xxx.xxxx arquivada no Cartório de Registro de Imóveis da 4ª zona da cidade de Capim do Mato, RS,
Parágrafo primeiro – terreno constituído de uma casa residencial de alvenaria com 120m² de área construída, caixa d’água de 20 mil litros, com varanda, hall, sala de visitas, sala de jantar/estar, lavabo, 03 dormitórios sendo uma suíte com banho privativo, banho social, cozinha/copa, dispensa lavanderia fechada, banho auxiliar, depósito fechado, garagem fechada para 03 carros, edícula nos fundos do terreno com churrasqueira de alvenaria, salão, banho auxiliar e minicozinha. Ligação de energia elétrica, água e esgoto em conformidade com a legislação. Casa com habite-se averbada (anotada) na matricula imobiliária do terreno.
Parágrafo segundo: imóvel cadastrado na prefeitura municipal da cidade com inscrição municipal de nº xxxxxxxxx/xx em nome dos PROMITENTES VENDEDORES com metragem e dados iguais aos da matricula imobiliária e IPTU (imposto predial territorial urbano) no valor até a presente data de R$ xxx,xx ( escrever os valores por extenso).
Parágrafo terceiro: os PROMITENTES VENDEDORES declaram que a medição e área total do terreno é oficialmente a descrita neste contrato em conformidade com a documentação oficial do imóvel e assim as partes instituem a cláusula AD MENSURAM (art. 500, caput, do CC/2002) .

CLAUSULA XX – DO PREÇO: o preço de venda negociado em moeda corrente é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) a serem pagos da seguinte forma:
a) R$ 100.000,00 (cem mil reais) pagos no ato de assinatura deste contrato como principio de pagamento através de transferência eletrônica direta (TED) na conta corrente nº xxxxxxx , agência xxx do Banco Babadoo, conta esta de propriedade dos PROMITENTES VENDEDORES que dão plena quitação  deste pagamento inicial dispensando as partes recibo.
b) R$100.000,00 (cem mil reais) a serem pagos, sem juros e acréscimos, na data de 10/02/2014 (dez de fevereiro de dois mil e quatorze) em depósito na conta corrente indicada no item “a”.
c) R$ 100.000,00 (cem mil reais) a serem pagos, sem juros na data de 10/03/2014 (dez de março de dois mil e quatorze) na conta corrente indicada no item “a”.
d) R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a serem pagos em 36 parcelas no valor de R$ 1.388,88 cada, com pagamento da primeira parcela para o dia 05/04/2014 (cinco de abril de dois mil e quatorze) e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. O atraso no pagamento da parcela implica em multa de 10% sobre o valor da parcela e juros moratórios de 1% ao mês.

CLAUSULA XXX: FORMA DE PAGAMENTO – como forma de pagamento fica determinada o deposito em conta corrente dos PROMITENTES VENDEDORES vinculado à emissão de NOTAS PROMISSÓRIAS PRÓ SOLVENDO emitidas pelos PROMITENTES VENDEDORES em nome dos PROMITENTES COMPRADORES em número de 38 (trinta e oito) notas promissórias numeradas consecutivamente e assinadas pelos PROMITENTES COMPRADORES. Os PROMITENTES VENDEDORES se obrigam a ASSINAR E RECONHECER FIRMA de cada nota promissória devolvida aos PROMITENTES COMPRADORES caso o cartório de registro de imóveis venha a exigir. As despesas relativas correm por conta dos vendedores.
Parágrafo único: os PROMITENTES COMPRADORES estão cientes de que para registro da escritura pública definitiva de compra e venda de imóvel podem ser exigidas todas as notas promissórias e os PROMITENTES VENDEDORES se comprometem a fornecer uma declaração com firma reconhecida de quitação caso alguma nota promissória seja extraviada pelos PROMITENTES COMPRADORES.

CLAUSULA XXXX: DA CONDIÇÃO: CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – as partes declarantes acordam expressamente que a TRANSMISSÃO do imóvel ocorre com CLAUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA legalmente estabelecida data deste contrato, pelo Código Civil Brasileiro vigente em seus artigos 474 e 475.  Ocorrendo a quitação do saldo devedor total e mediante a apresentação das notas promissórias com firma reconhecida dos PROMITENTES VENDEDORES, poderá os PROMITENTES COMPRADORES requerer a extinção desta cláusula junto ao Cartório de Registro de Imóveis mediante averbação na matricula imobiliária do imóvel. Os PROMITENTES VENDEDORES obrigam-se  a quitado o preço transferir a propriedade imobiliária por ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA aos PROMITENTES COMPRADORES em no máximo 30 dias após a quitação, salvo atrasos alheios a vontade dos PROMITENTES VENDEDORES e COMPRADORES. Os PROMITENTES COMPRADORES estão cientes de que o atraso no pagamento da parcela por mais de 30 DIAS permite aos PROMITENTES VENDEDORES, desfazerem o negócio e retomar a posse do imóvel mediante os meios legais.
Parágrafo Primeiro: Em se desfazendo a venda pelo inadimplemento dos PROMITENTES COMPRADORES, estes indenizarão os PROMITENTES VENDEDORES, a título de perdas e danos a MULTA INDENIZATÓRIA no montante deste já estipulado em R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), ou seja, em 10% (dez por cento) do valor total do presente negócio. 
Parágrafo Segundo: No caso de resolução por falta de pagamento, os PROMITENTES COMPRADORES deverão pagar, também, aos promitentes vendedores, a quantia de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais), por dia de atraso, até a efetiva devolução do imóvel, livre de pessoas e coisas; sem prejuízo do pagamento da multa anteriormente mencionada.

CLAUSULA XXXXX: DA POSSE – os PROMITENTES COMPRADORES entram na posse do imóvel com o recebimento de todas as chaves e controle remoto do portão de garagem na assinatura deste contrato mediante o qual passam a ser responsáveis pelo pagamento de todas as despesas referentes a impostos e taxas do imóvel, ficando os PROMITENTES VENDEDORES responsáveis por qualquer débito ou taxa ou mesmo cobrança judicial que venha ser cobrada anterior a esta data, devendo INDENIZAR os PROMITENTES COMPRADORES em caso de prejuízos que venham a ter.
Parágrafo primeiro: os PROMITENTES COMPRADORES comprometem-se a levar este contrato á registro no Cartório de Registro de Imóveis, pagar imposto e taxas de cartório, averbar a cláusula resolutiva e providenciar a troca do cadastro municipal do imóvel para o seu nome em no máximo 30 dias da assinatura deste contrato.
Parágrafo segundo: durante o pagamento das parcelas acordadas os PROMITENTES COMPRADORES responsabilizam-se por manter o imóvel em perfeitas condições zelando por sua conservação sob pena de em caso de retomada do imóvel por inadimplência indenizar os PROMITENTES VENDEDORES no que derem causa.

CLAUSULA XXXXXX: DAS BENFEITORIAS - os PROMITENTES VENDEDORES NÃO AUTORIZAM qualquer reforma interna ou externa de acréscimo ou substituição que modifique o imóvel  até a quitação do preço, PERMITINDO apenas a substituição do que não tiver conserto por outro de mesmo tipo ou semelhante e de mesma qualidade ou valor até a definitiva escritura pública ser transmitida. Em caso de descumprimento desta cláusula, as benfeitorias não autorizadas não serão indenizadas.

CLAUSULA XXXXXXX: DA ESCRITURA E REGISTRO – acordam as partes contratantes que todas as despesas relativas a efetivação da escritura de compra e venda definitiva correm por conta dos PROMITENTES COMPRADORES incluindo nestas despesas com imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI), taxas de cartório, despesas com escritura e registro imobiliário, registros imobiliários, averbações de instituição e extinção de cláusula resolutiva, taxas referentes a transferência de cadastro municipal e todas que se referirem a transferência do domínio  imóvel. Os PROMITENTES VENDEDORES concordam em arcar com os custos de certidões negativas pessoais e do imóvel ou as que por ventura foram solicitadas pelo cartório de registro de imóveis para efetivação do registro imobiliário.
Parágrafo único: os PROMITENTES VENDEDORES declaram estar averbados na matricula imobiliária do imóvel conforme a lei, os documentos relativos a construção da casa, garagem e edícula, a certidão de casamento com o regime legal de bens e todas as informações obrigatórias do imóvel e seus proprietários nos anos em que estiveram na propriedade do mesmo e responsabilizam-se em providenciar e arcar com os custos caso seja solicitado pelo cartório qualquer providencia ou documento necessário para concretizar o registro da PROMESSA DE COMPRA E VENDA e/ou ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA.

CLÁUSULA XXXXXXXX: DO ARREPENDIMENTO – as partes por sua vez RENUNCIAM ao direito de arrependimento desta promessa de compra e venda, obrigando-se ao cumprimento do contrato seus herdeiros e sucessores. Respondem os PROMITENTES VENDEDORES pela EVICÇÃO de direitos.
Parágrafo único: este contrato tem caráter IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL

CLAUSULA XXXXXXXXX: DAS DESPESAS – Ficam por conta dos PROMITENTES COMPRADORES todas as despesas referentes à conclusão deste negócio quando da quitação das parcelas avençadas e também todas as despesas relativas ao imóvel a partir da data da posse do mesmo. Aos PROMITENTES VENDEDORES ficam sob suas responsabilidades todas as despesas até a data da posse do imóvel aos PROMITENTES COMPRADORES bem como as referidas na CLAUSULA cccccc.

As partes elegem o foro da cidade de xxxxxxx e estado xx para dirimirem qualquer dúvida sobre este contrato. E, por estarem justos e contratados, na melhor forma de direito, firmam o presente instrumento em 02 (duas) vias de igual teor na presença das testemunhas.

Cidade e data completa



PROMITENTES COMPRADORES – FIRMA RECONHECIDA

PROMITENTES VENDEDORES – FIRMA RECONHECIDA


TESTEMUNHA 1 – FIRMA RECONHECIDA (obrigatório)

TESTEMUNHA 2 – FIRMA RECONHECIDA (obrigatório)


 Leitura recomendada:




26/03/2014

NOTIFICAÇÃO DE DESPEJO - SUBLOCATÁRIO


  • sublocação consentida
Nas sublocações consentidas pelo locador o locatário é o sublocador do imóvel do imóvel locado.
Desta forma deve o locatário ter a consciência de que o contrato escrito ou verbal de sublocação do imóvel ou parte dele tem que ter o mesmo prazo e critérios que o contrato de locação principal.
Uma vez resolvido o encerramento do contrato principal resolve-se também o encerramento do contrato de sublocação. Assim não há porque termos um contrato de locação de 12 meses e um de sublocação de 30 meses. O prazo da sublocação sempre deverá ser igual ou menor que o do contrato entre locador e locatário.

Uma vez que o locador resolva encerrar o contrato deverá notificar o locatário com quem assinou o contrato que irá providenciar o despejo do sublocatário e a desocupação do imóvel locado para entregar as chaves ao locador. Fica evidente que o vinculo do locador é somente com o locatário. Já, este vincula-se ao locador e ao seu locatário.

Portanto o locador deverá notificar o locatário que irá notificar o sublocatário quanto ao encerramento e prazo de desocupação. Esgotado o prazo de desocupação e não desocupado o imóvel, o locador deverá entrar com despejo judicial contra o "locatário" e não contra o sublocatário que não consta no contrato. Nas ações judiciais o sublocatário não é parte da ação.
  • sublocação não consentida
Nas sublocações em que o locador não tinha conhecimento de que o locatário sublocou o imóvel temos uma situação em que quem ocupa o imóvel é uma pessoa estranha e não autorizada no contrato de locação. Não sendo pessoa da família do locatário que vive no imóvel sob sua responsabilidade temos uma situação considerada como uso indevido por sublocação ilegal. O morador é considerado um invasor e o locatário responde por qualquer dano que causar ao locador.

Nesta situação de sublocação ilegal o despejo judicial pode ser direto contra o sublocatário como pessoa não autorizada residindo no imóvel e contra o locatário multa por infração legal e contratual e mais perdas e danos se houver.

  • embargos de terceiros na ação judicial
O embargos de terceiros nada mais é do que a intervenção do sublocatário na ação judicial movida contra o locatário. É a ação movida por quem não faz parte do processo. 

Na sublocação não consentida ocorrem os casos em que o sublocatário tenta manter a posse do imóvel. Ocorre que quase 100% dos contratos de locação contém cláusula que impede a sublocação do imóvel e desta forma o sublocatário mantém a posse ilegitima o que o impede de ser parte legitima do processo.

Na sublocação consentida pela locador movia a ação contra o locatário o sublocatário poderá entrar na ação sendo válida a sua participação.
  • prática no judiciário
Algumas correntes do direito acreditam que se a ação é movida contra quem ocupa o imóvel e  este não esta autorizado ao uso do mesmo esta ação judicial deveria ser de retomada de posse ilegal no entanto entende outra corrente que o  despejo seja o caminho por se tratar de sublocação mesmo que não consentida´o judiciário em ações julgadas tem aceito a prática do despejo movido contra o locatário quando em lugar certo e contra o sublocatário quando o locatário esta em lugar incerto.


  • sublocação tácita
Há casos em que o imóvel é sublocado sem o consentimento escrito do locador ou sua oposição ao fato quando notificado pelo locatário e mesmo assim o locador toma ciência de que o imóvel esta sublocado a outra pessoa, recebe aluguéis pagos pelo sublocatário e emite notificações e acordos com este. Entende-se como sublocação tácita em que o locador tomou conhecimento e deixou seguir a sublocação tratando direito com o sublocatário como se locatário fosse. Ocorre que enquanto lhe é conveniente o locador, deixa seguir mas quando algum problema surge entra judicialmente com despejo por sublocação ilegal. Nestes casos o nosso judiciário tem entendido que a locação foi consentida mesmo que tacitamente principalmente quando fica claro que o locador somente buscou a justiça quando lhe foi conveniente. 

Fica aqui o alerta a locatários para que não subloquem os imóveis sem o consentimento escrito ou oposição escrita do locador e também aos locadores para que não façam de conta que não sabem da sublocação. Nos dias atuais o judiciário tem conseguido distinguir aqueles que só se utilizam dos meios legais quando lhe convém. Aforma escrita ainda é a prova de todos os atos praticados em um contrato, seja qual for.

Permitida a reprodução desde que citada a fonte

SUBLOCAÇÃO RESIDENCIAL NÃO CONSENTIDA PELO LOCADOR


È sabido o alto custo e também o rigor com o qual se trata a locação de imóveis no Brasil. Exige-se do locatário uma renda de 03 a 04 vezes o valor total mensal da locação, uma fiança que na maioria das vezes onera o contrato, a exigência de pagamento de condomínio, IPTU, seguro fogo ou seguro fiança e nas locações da região sudeste ainda por cima, um percentual mensal a titulo de manutenção do imóvel (considerada cobrança abusiva quando imposta). Junto a estes critérios ainda temos o fator “idade”. Quanto mais avançada a idade mais difícil de locar.  Desta forma fica difícil a uma pessoa locar um imóvel sem a ajuda de terceiros. Em um contrato em que ambas as partes estejam seguras o citado acima sempre será exigido.

Não se pode culpar locadores e imobiliárias por este rigor por conta da dificuldade que tem um locador de retomar seu imóvel quando o locatário deixa de pagar o aluguel. Esperar um processo judicial em que a justiça leva 04 meses para citar o locatário é tempo demais para quem precisa do dinheiro e tem que presenciar o inadimplente usando seu imóvel sem pagar e a justiça a passos lentos para resolver a questão.  Desta feita, temos as situações adversas sem a ciência de locadores que podem caracterizar-se como “sublocação não consentida”.

Determina a Lei do Inquilinato 8.245/91 em relação à sublocação que:
            Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
                          § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
                     § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Na prática, a sublocação residencial não é informada ao locador quando o locatário deixa o imóvel e permite que outro passe a residir em seu lugar ou quando o locatário loca o imóvel para outros residirem. É o caso de pessoas que locam para um parente que não pode locar em seu nome. Na prática o locador não fica visitando o locatário para desta forma saber quem esta no imóvel e quando locado através de imobiliária é mais raro a visita.

Quando a sublocação é ilegal por não ter sido consentida
  • ·     Quando o locatário viaja por alguns meses deixando uma pessoa que não faz parte do contrato morando no imóvel e pagando o aluguel até a sua volta; quando o locatário deixa o imóvel transferindo o mesmo para outra pessoa morar até terminar o contrato;
  • ·         Quando o locatário aluga o imóvel em seu nome para parentes que não possuem condições de locar residirem sem que o locador tenha sido informado;
  • ·         Quando o locatário aluga peças do imóvel (quarto) para terceiros cobrando aluguel;
  • ·         Quando o locatário muda-se para outro imóvel deixando no imóvel locado pessoas que residam com ele, mas não estavam sob sua dependência. É o caso, por exemplo, de uma tia que vai residir com o sobrinho por um tempo e este desocupa o imóvel e deixa a tia morando e pagando aluguel como se a locatário fosse.


As situações acima sempre exigem consentimento do locador sob pena de ação de despejo judicial contra o sublocatário por não ter legitimidade para se manter na posse do imóvel visto não ter qualquer vinculo com o locador. Alguns acreditam que a ação correta seria de retomada de posse, porém na prática o despejo é a ação judicial utilizada visto que é a forma prevista em lei de retomada de imóvel locado.

O locatário mesmo tendo passado a locação para terceiros continua sendo o responsável pela locação bem como os fiadores face ao fato de a sublocação ser irregular e, portanto responderão pelos valores devidos, pela desocupação e reforma de entrega do imóvel bem como por pagamento de multa ao locador por infração legal e contratual.

Importante: não caracteriza-se sublocação o locatário que reside com sua família em imóvel locado as suas custas e deixa este imóvel para residir em outro permanecendo neste imóvel a família que residia com ele.


O contrato atual
As imobiliárias hoje em dia, visando evitar a sublocação de imóveis sob sua responsabilidade, estão optando por colocar como locatário todas as pessoas maiores de 18 anos com ou sem renda que irão residir no imóvel incluindo as que não residirem mas vierem a compor renda com este locatário. O locatário de maior renda permanece como o principal no contrato e os outros como solidários. Assim, se um deixa o imóvel o que ficou também é responsável pelo contrato e o locador poderá acionar qualquer um dos que fizerem parte deste contrato.

A renda insuficiente
Conforme citado no inicio desta postagem é difícil para uma pessoa juntar todos os requisitos para locar um imóvel. Com o boom imobiliário os aluguéis valorizaram a  é difícil uma pessoa com renda até 04 vezes o valor mensal da locação. Desta forma locadores aceitam que o candidato a locação apresente até 03 pessoas que possam compor renda e assim chegar ao limite imposto pelos locadores. A pessoa que compõe renda não precisa residir no imóvel, mas deve estar ciente de que fará parte do contrato e por ele será responsável. É uma prática comum hoje em dia principalmente em imóvel locados por imobiliárias. A ficha cadastral preenchida e assinada por todos que compõem a renda e constarão como locatários e entregue ao locador é a garantia de que não existe sublocação. 

Para evitar transtorno e  mesmo, processo judicial onde vai doer no bolso do locatário se tiver que indenizar o locador, evitem ao máximo a sublocação, notificando de forma escrita o locador de qualquer ocorrência em que o locatário deixe de utilizar o imóvel salvo os casos em que as pessoas que permanecerem neste, estiverem autorizadas no contrato de locação.



Permitido o compartilhamento desde que citada a fonte







14/03/2014

CPF DO CORRETOR DE IMÓVEIS NAS RELAÇÕES IMOBILIÁRIAS


Em conversa com um contabilista surgiu esta postagem diante da informação da dificuldade que os mesmos encontram na hora de declarar a compra e venda de imóveis de seus clientes ou aluguéis recebidos administrados por corretores de imóveis -  pessoa física.

Em qualquer relação que envolva a negociação de direitos sobre imóveis ou imóveis seja por escritura pública ou contrato de promessa de compra e venda, contrato de compra e venda á vista ou a prazo, permuta, etc a perfeita identificação do profissional que assessora o negócio deve constar no contrato ou escritura.

Os corretores acreditam que basta identificar-se no contrato com o nome completo e número do CRECI que é sua habilitação profissional e nada mais será preciso. O CRECI identifica o profissional habilitado perante o conselho de corretores de Imóveis e clientes, porém não identifica o profissional perante o Fisco.

A negociação de imóveis envolve a obrigatoriedade de declaração da compra e venda e valores e pessoas envolvidas para a Receita Federal na declaração anual de imposto de renda. Desta forma toda a pessoa envolvida no contrato tem que ser identificada com seu nome completo e número de CPF, obrigatoriamente.

É comum contabilistas terem que entrar em contato com os corretores solicitando o número do CPF e estes ficam reticentes em fornecer por não terem conhecimento da necessidade de constar no documento. Portanto sempre que forem negociar um imóvel forneçam o CPF no contrato em clausula que identifica a intermediação. Sem o número o fisco tem dificuldade de identificar o contribuinte e o corretor deve declara a comissão recebida.

Ao comprador e vendedor, exija o número do CPF, o corretor não pode se negar a fornecê-lo.
Na administração de bens em locação por profissional pessoa física ocorre a mesma situação. Na declaração anual de rendimento provenientes do aluguel que será fornecida ao locador (sim o corretor tem que fornecer esta declaração) o profissional deve identificar-se com nome, CPF e CRECI.

Desta forma todos são perfeitamente identificados e a Receita Federal bate os dados informados por todos fechando a conta.



07/03/2014

IR 2014 – RENDIMENTOS DO SÍNDICO



Nem todos sabem que o sindico declara imposto de renda receba ou não pagamentos do condomínio ou isenção de cota condominial ordinária. Sendo assim vale lembrar as situações em que pode ocorrer a declaração dos rendimentos e recolhimento do INSS. Fica a cargo das administradoras de imóveis que trabalham para os condomínios o recolhimento mensal do INSS. Condomínios que não tem administradoras devem procurar um contabilista.

Sindico remunerado pelo condominio
Todo o rendimento recebido pelo síndico “remunerado” referente a serviços prestados ao condomínio é considerado pela Receita Federal do Brasil como rendimento tributável. Desta forma soma-se aos rendimentos mensais do sindico, se houver, e esta sujeito a carnê-leão e ajuste anual na declaração de renda.

Sindico não remunerado
Sindico não remunerado e que não recebe nenhum tipo de beneficio ou isenção do condomínio não precisa declarar e/ou recolher INSS.

Sindico isento de taxa de condominio
Quando o síndico não recebe honorários para administrar o condomínio, mas recebe do condomínio isenção total ou parcial do pagamento da cota condominial mensal, esta é considerada como rendimento e pode ser declarada apesar de ser um beneficio.
A isenção recebida no pagamento da taxa mensal de condomínio deve ser declarada em “outras receitas” e o desconto do INSS lança-se como despesa de contribuição previdenciária oficial.
O INSS é recolhido tanto quando o sindico tem isenção total ou parcial da taxa de condomínio mensal sobre o valor da isenção.


Fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoafisica/irpf/2010/perguntas/RendimentosTributaveisTrabalho.htm



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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo