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28/01/15

DOWNLOAD GCAP 2015



Abaixo o link para download do programa ganho de capital 2015 liberado pela Receita Federal para imóveis vendidos no ano de 2015 com ganho de capital e recolhimento de imposto sobre o lucro obtido.
Link direto do site da Receita Federal do Brasil



DOWNLOAD PARA SISTEMA WINDOWS





DOWNLOAD PARA TODOS OS SISTEMA 



25/01/15

TABELA IMPOSTO DE RENDA 2015























Atenção:

1) some todos os vencimentos recebidos no mês;
2) do total dos vencimentos desconte o INSS e R$ 187,80 por dependente se houver;
3) o resultado será a base de calculo do imposto.
4) sobre a base de calculo procure a alíquota na tabela acima;
5) aplique a alíquota sobre a base de calculo;
6) do valor do imposto que irá surgir no calculo  do item "5" deduza a parcela correspondente sobre a base de calculo;
7) O resultado será o imposto a recolher

Exemplo de calculo(ficticio)

O contribuinte recebe de salário mensal R$ 5.000,00 + R$ 4.200,00 mensal de alugueis de imóveis de sua propriedade alugados a terceiros pessoa física + pensão de R$ 500,00
desconta de INSS R$482,93 e possui um filho como dependente.

Vencimento                                                         R$ 9.700,00
Inss (-)                                                                 R$ 482,93
Dependentes (-)                                                  R$187,80
Valor base de cálculo                                       R$ 9.029,27

Valor R$ 9.029,27 enquadrado na alíquota de 22,5%         R$ 2.031,58
Parcela a deduzir do imposto (-)                                          R$ 630,09

Valor do Imposto de renda a pagar                                  R$ 1.401,49 






23/01/15

IR 2015 – ONDE DECLARAR GANHO DE CAPITAL OBTIDO




Para quem vendeu imóvel, obteve ganho de capital na venda e recolheu imposto sobre o lucro obtido.
No quadro a esquerda do programa selecione “Rendimentos sujeitos á tributação exclusiva/definitiva”.
No item 02 insira no quadro a direita o valor do ganho de capital obtido com a venda do imóvel que gerou imposto sobre lucro imobiliário. O calculo deverá ser feito no programa GCAP 2014 obrigatoriamente. Se tiver gravado o arquivo é só importar que o programa irá preencher automaticamente. O imposto pago vai aparecer no resumo da declaração em “outras informações
Na Aba ”Bens e Direitos”  informe a venda do imóvel para dar baixa de sua lista de bens repetindo o valor da ultima declaração em “situação 2013” e deixando zerado a “situação em 2014’.

Para quem vendeu imóvel, obteve ganho de capital e ficou isento do imposto sobre o lucro obtido.
No quadro a esquerda selecione “Rendimentos isentos e não tributáveis” e preencha os valores do ganho de capital obtido.
Na aba “Bens e direitos“ proceda da mesma forma anterior para dar baixa do imóvel de sua lista de bens.

Imóveis comprados e vendidos no mesmo ano
Na aba “Bens e Direitos” deixe “situação em 2013” em branco e “situação em 2014” em branco.
Informe a situação de compra em primeiro lugar com os dados do imóvel, nome e CPF do vendedor, valor da compra, prazo de pagamento e logo em seguida informe no mesmo quadro a venda com os dados do comprador, valor e prazo.


Em relação ao Ganho de Capital informe conforme os dados anteriores divulgados acima  tenha ou não ganho de capital no período.

22/01/15

CARNE LEÃO 2015 - DOWNLOAD

Abaixo segue o link direto do site da RECEITA FEDERAL DO BRASIL


  • JAVA

Necessário instalação Java versão 1.6 ou posterior. 
Se você não sabe sua versão o programa avisa se esta desatualizado.
Baixe o Java versão compatível com segurança no link abaixo.



  • CARNÊ LEÃO

1) download  pessoa física para qualquer sistema instalado em seu computador.
 Clique no link em azul e siga a instrução para baixar um arquivo somente, salvando na pasta que você deseja. Após, abra a pasta, descompacte  e clique no arquivo para instalar. Será criado um ícone na tela inicial do seu computador.
Tamanho do arquivo: 12,7 mega
Arquivo Zip



2) download pessoa física para sistema Windows.
Clique no link azul, escolha  a pasta que quer instalar e baixe o arquivo zipado.
Abra a pasta, descompacte clicando com o botão direito e em " descompactar aqui" e clique no arquivo para instalar e criar ícone na tela inicial do seu computador.
Tamanho do arquivo: 14,545 Kb
Arquivo Zip.



Os arquivos ficam salvo no disco rígido do seu computador.

O carnê leão de 2015 é para apuração de imposto no ano base 2015 e importação dos dados no imposto de renda de 2016.



LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA


ATENÇÃO: Esta postagem esta sendo repetida para facilitar, devido ao alto numero de comentários da postagem que foi publicada em 2011 e atualizada nos anos posteriores,facilitando responder as dúvidas. Quem desejar privacidade ou tiver uma duvida muito extensa utilize o email: mcamini150@gmail.com


LUCRO IMOBILIÁRIO
Todo o ano quando começa o Imposto de Renda é uma enxurrada de perguntas na internet sobre a venda de imóveis.

A tributação de vendas de imóveis foi instituída em 1946 e extinta em 1966. Em 1974 voltou a ser tributado em situações especiais. Hoje a Lei estipula tributação de 15% sobre o ganho de capital na compra e venda de imóveis com isenção em alguns casos  e desconto em outros.

Incide sobre a venda de imóveis tributação de 15% sobre o lucro imobiliário que deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda do imóvel. Se você vendeu um imóvel em Novembro de 2014 não importando o dia, você terá até o dia 31 de dezembro de 2014 PARA RECOLHER O IMPOSTO .

Conceitua-se Lucro Imobiliário a diferença entre o valor que você pagou pelo seu imóvel e o valor que você está vendendo ele ou seja, o valor que você declarou na sua última declaração de renda é o valor do imóvel para efeito de calculo do lucro imobiliário. Assim se você declarou nos últimos imposto de renda que o imóvel foi adquirido por 300 mil reais e o vendeu este ano por 550 mil reais haverá lucro imobiliário sobre 250 mil reais. Cabe reforçar que a Receita Federal não permite atualizações do preço dos imóveis devendo sempre ser declarado o que você pagou quando o adquiriu. O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

Quanto a isenção, estarão isentos de pagamento de imposto:
  • na venda de um único imóvel até R$440.000,00 desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos 05 anos. Significa que se você tem um imóvel somente e até 05 anos atrás não vendeu nenhum outro em seu nome e este atual vale até 440 mil reais, você pode vende-lo sem precisar recolher imposto sobre o lucro imobiliário;
  • Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis. Neste caso, você também estará isento pois, considera-se imóvel de valor muito baixo. Digamos que você tenha 02 imóveis que valem 15 mil reais cada e você vende os 02 no mesmo mês. Estará isento por ficar dentro da cota de 35 mil reais que é valida mensalmente. Se você vender um imóvel por mês de 35 mil reais totalizará no final do ano menos de 440 mil reais. Está isento.
  • Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro. Qualquer imóvel adquirido antes de 1969 não paga imposto.
  • Na venda de um imóvel quando o valor recebido for usado integralmente na compra de outro no prazo máximo de 180 dias. Neste caso você vende o imóvel e a partir da data da venda passa a contar os 180 dias para que você use todo o valor do dinheiro para a compra de outro imóvel residencial. A lei permite que você use todo o valor para comprar mais de um ou seja você pode vender um e usar todo o dinheiro para comprar dois ou três ou pode vender 02 imóveis e usar todo o dinheiro para comprar um. Portanto para a isenção o importante é que você use todo o dinheiro. Se você vender o imóvel por 500 mil reais e utilizar somente a metade para comprar outro haverá incidência de imposto sobre a parte do dinheiro que não foi utilizada na compra. Esta isenção é apenas para brasileiros que residam no país. A Lei é clara, você deve usar todo o valor na compra de outro imóvel. A lei não afirma ser necessário comprar 100% do imóvel e sendo assim você pode comprar parte de um imóvel que estará isento do recolhimento, como por exemplo, adquirir uma metade de um imóvel proveniente de herança, comprar 50% de um imóvel que você é dono da outra metade.
    Esta isenção da MP do Bem também impõe que o proprietário não tenha vendido outro imóvel de sua propriedade nos últimos 05 anos fazendo usa desta isenção. 
Programa Ganho de Capital:
Deve ser feito o download(baixado para o computador) do programa no site da Receita Federal do Brasil para todas as pessoas que não se encaixem nas isenções. Neste programa será feito o cálculo do imposto devido sobre o lucro imobiliário. É importante porque dentro do programa já consta os fatores de redução e é um excelente auxiliar.
O programa aplica 03 fatores de redução conforme o caso. Para imóveis adquiridos antes de 1988 o contribuinte pode deduzir 5% ao ano em que ele ficou na sua propriedade. Se você comprou um imóvel em 1970 por 50 mil e o vendeu por 100 mil terá 50 mil reais de lucro imobiliário mas como o adquiriu em 1970 abate 5% por ano até 1988 ou seja 5% x 18 anos = 90% de abatimento sobre os 15% que ele teria que pagar sobre o valor do lucro imobiliário. Os outros dois fatores de redução implicam em descontos para imóveis que não foram atualizados a partir de 1996.

Quanto a doações de imóveis se não houve atualização de preço por quem recebeu o imóvel em doação ele estará isento mas se quem recebeu a doação quiser atualizar seu valor estará sujeito as regras.
Imóveis recebidos de herança ao serem vendidos a terceiros recolhe imposto sobre lucro imobiliário na venda.

IR 2015 – SEGURO FIANÇA PAGO AO LOCADOR



Na fiança locatícia temos 03 figurantes no contrato: 
  • o Locatário que paga o seguro fiança e no contrato é determinado como “garantido”, 
  • a seguradora que é a garantidora e no contrato aparece como “fiadora” do locatário e 
  • o locador que no contrato aparece como o “beneficiário” do seguro.

O locador deve estar ciente que os valores que ele receber da seguradora por ter acionado a mesma comunicando o sinistro de inadimplência do locatário, não são caracterizados como “indenização”.
A seguradora não indeniza o locador beneficiário do seguro fiança, ela “paga” os valores que deixaram de ser pagos pelo inquilino, sejam eles, aluguel, condomínio, IPTU e reforma de entrega do imóvel (se for segurado). Sendo assim ela se "obriga" na obrigação do locatário pagando em seu nome o que for devido e segurado. 
Conclui-se que os créditos referentes a aluguéis que são tributados pelo imposto de renda são os mesmos que a seguradora esta repassando ao locador e assim recebem a mesma tributação segundo normatização da Receita Federal do Brasil.

Declaração de renda
A seguradora deverá reter na fonte o imposto sobre os valores totais pagos ao locador pessoa física, incluindo os juros e multa (art. 631 do Decreto nº 3.000/99 (Regulamento do Imposto de Renda - RIR). a mesma entregará ao locador um informe com os valores pagos e o imposto retido para fins de informação na declaração de renda

O locador deverá considerar os valores  como "rendimentos tributados recebido de pessoa jurídica" informando na Aba do programa do IR 2015 correspondente o nome da seguradora(fonte pagadora), CNPJ, rendimentos recebidos no total e o imposto retido na fonte, deixando em branco os demais quadros.

Na Aba " imposto retido/pago informar no item 04 o valor do imposto retido na fonte pela seguradora em nome do titular.

obs: os alugueis pagos em dia pelo locatário no ano de 2014 declara-se normalmente em "rendimentos recebidos de pessoa física".



19/01/15

IR 2015 – FRAÇÃO DE BEM IMÓVEL RECEBIDO DE HERANÇA - COMO DECLARAR



Um ou mais imóveis são recebidos de herança com todos os herdeiros sendo proprietários de um percentual em cada imóvel inventariado.
Durante o inventario os bens são declarados pelo inventariante na declaração anual do espólio do falecido e antes também.
Depois de finalizado o inventario cada herdeiro terá que inserir o percentual de cada imóvel herdado em sua declaração de renda.

Como e onde declarar no programa IR 2015.

1)Sem ganho de capital:
Na ficha “Bens e Direitos”, selecionada no quadro a esquerda do programa IR 2015, cada herdeiro irá informar o percentual que recebeu de herança conforme constar no Formal de Partilha. Aqui não importa se o formal já foi levado á registro na matricula dos imóveis transferindo os bens para o nome dos herdeiros, pois para a Receita não existe obrigatoriedade de a propriedade estar oficialmente registrada.
Dentro da ficha Bens e direitos selecione o código correspondente ao imóvel (residencial, comercial, prédio, galpão).  Em “Discriminação” informa-se a aquisição por herança de xx% do imóvel informando os dados do imóvel e do falecido e o valor que consta no formal de partilha referente a parte recebida (aquisição). Situação em 2013 fica em branco e situação em 2014 insere o valor que corresponde ao percentual recebido.

Na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributados” item 10, informe o valor de aquisição do percentual recebido clicando no quadrado amarelo a direita e preenchendo os dados solicitados: Clique “Novo”, beneficiário titular, CPF do falecido (espólio), nome do falecido (espólio) e o valor de aquisição do percentual.


2)Com ganho de capital
Aqui temos a situação em que o valor de transferência do imóvel não é o que consta na ultima declaração do falecido ou nos casos em que o falecido não fazia declaração de renda, o preço de aquisição do imóvel.
Os herdeiros optam por atualizar o valor de aquisição pelo preço de mercado ou o que constar cadastrado na Fazenda Estadual para fins de imposto sobre doações e heranças. Atualizado o valor, haverá ganho de capital com imposto de tributação exclusiva de 15% sobre o lucro que cada herdeiro obteve.
Na ficha “bens e direitos” cada herdeiro declara o seu percentual, os dados da herança recebida e do falecido e no valor de aquisição irá informar o valor que corresponda ao seu percentual atualizado.

Exemplo:
Digamos que o valor atualizado do imóvel tenha sido definido em R$ 900.000,00 e temos 03 herdeiros. Cada herdeiro terá 1/3 do todo do imóvel que corresponde ao valor de aquisição de R$ 300.000,00 para cada 1/3.
O valor de aquisição que o falecido informou em sua ultima declaração era de R$ 300.000,00 pagos quando comprou o imóvel. Houve então um lucro de R$ 600.000,00 na atualização. Sobre estes 600 mil incidirá 15% de imposto.
O lucro que cada herdeiro teve deverá ser calcula do pelo programa GCAP 2014 e emissão da guia de recolhimento. Este programa aplica descontos em alguns casos que diminuem o lucro obtido.

Como declarar ganho de capital com imposto recolhido
Na aba “Rendimentos sujeitos a tributação exclusiva na fonte” no item “2” insira o ganho de capital calculado pelo GCAP 2014. Estará informado o lucro que obteve na atualização.
Na aba “Bens e direitos” selecione o imóvel recebido e no quadro em branco informe os dados do imóvel, do falecido, de todos os herdeiros e o percentual que recebeste do imóvel com o valor. Em “situação em 2013” deixe em branco e em “situação em 2014” informe o valor do percentual recebido atualizado.
Utilize neste caso a GCAP 2014 e importe os dados para a declaração.
O imposto pago será automaticamente informado quando importar os dados da GCAP 2014.

Tudo preenchido, dados informados, imposto recolhido, tudo ok com a Receita


16/01/15

TAXA DE JUROS CEF - FINANCIAMENTOS 2015


A partir do dia 19 de janeiro de 2015 a Caixa Econômica Federal passa a praticar nova Tabela de Juros para financiamento habitacional concedido a partir desta data. Significa que todos os contratos assinados a partir de segunda feira 19/01/2015 utilizarão os novos valores.

A regra vale SOMENTE para contratos novos concedidos do SFI e SFH(Sistema de Financiamento Imobiliário) no financiamento pelo  Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo(SBPE).

A regra NÃO VALE para SFH como Minha Casa Minha Vida, contratos  através de recursos do FGTS e todos os anteriores já assinados até a data da nova tabela.



Explicando:

A taxa de juros que a CEF pratica é utilizada em dois sistemas de financiamento imobiliário.

1) SFH que utiliza recursos das contas de FGTS de todos os trabalhadores com carteira assinada e financia imóveis com valores ATÉ 750 mil reais nos estados de SP, RJ, MG e DF e  650 mil nos demais estados brasileiros.


  • para quem não é cliente do banco a taxa de juros permanece a mesma tanto para contratos já assinados como os que serão assinados a partir de 19 de janeiro e continua em 9,15%;
  • para que já é cliente ou seja todos os clientes da CEF de qualquer tipo, particulares, funcionário público, aposentado, poupador, etc, a taxa se altera (tabela abaixo).


2) SFI que utiliza recursos oriundos da poupança e dos empréstimos e financia imóveis ACIMA de 750 mil reais.

  •  as taxas de juros se alteram conforme tabela a baixo. Quem arcará com maior taxa são as pessoas que financiarem um imóvel e não sejam clientes da CEF pois a taxa passa a ser de 11%.


3) As taxas novas valem para SFH e SFI somente na modalidade SBPE. Na SFH FGTS não se altera


Tabela



Fonte:
http://www.leiaja.com/noticias/2015/01/15/aumento-dos-juros-no-credito-imobiliario-da-cef-e-marginal/

http://g1.globo.com/economia/seu-dinheiro/noticia/2015/01/financiamento-de-imoveis-na-caixa-ficara-mais-caro-veja-simulacoes.html

14/01/15

LOCATÁRIOS E FIADORES – PROCURADORES ENTRE SÍ



Mandato
Em qualquer contrato uma parte pode ser representada por outra pessoa que detenha os poderes de representação através de um documento chamado Procuração.
Esta procuração deve ser pública (feita e registrada em Tabelionato de Notas), determinar os poderes do procurador e ter ou não prazo de extinção determinado mas também pode ser particular ou estar dentro de um contrato.
As regras desta procuração devem ser acordadas entre as partes com a realização de um contrato de mandato. Lembrando que quem recebe o dever de representar age em nome de quem esta passando esta representação então o contrato é necessário para definir até onde o procurador pode agir em nome do mandatário.

Locação de imóveis
Na locação de imóveis de qualquer tipo não é diferente e o procurador é figura constante em determinados contratos com representação individual ou solidária.
O contrato trará o nome e dados do locador sem endereço e o nome e dados com endereço do procurador. Vejamos:

1) Na locação em que o locatário ou locador não pode estar presente a assinatura:
Aqui temos que o procurador assinará o contrato de locação no lugar do locatário. A procuração deve ser apresentada original e copia autenticada que ficará anexa ao contrato contendo os poderes para assinar, dar e receber, pagar, receber chaves e representar o locatário em todos os atos da efetivação do contrato locatício.

2) Na assinatura e andamento do contrato
Aqui o procurador irá representar o locatário ou locador em todos os atos do contrato, da assinatura ao encerramento. Muito utilizado quando pessoas de certa idade ou com problemas de saúde não têm mais condições de administrar seus bens e delegam poderes a um procurador ou o locatário esta em outra localidade. A procuração deve conter todos os poderes, dar, receber, administrara, resolver, decidir, etc.

3) Imobiliária como procurador
Quando a imobiliária assina o contrato de locação, ela recebeu do locador os poderes para tanto e toda a relação locatícia até o limite que a procuração informa é resolvida com a imobiliária. Os poderes são descritos no contrato de locação e não é preciso que ela mostre a procuração ou contrato com o locador visto que sendo profissional qualificado para tanto dispensa apresentação.

4) Quando o fiador não pode estar presente
Aqui é mais incomum, lembrando que na fiança o casal tem que aparecer no contrato como fiadores, fiador fulano de tal, fiadora fulano de tal que juntos constituem a fiança locatícia. Caso um dos fiadores seja casado e não apareça no contrato como fiador o seu cônjuge, a fiança é nula, sem efeito. 

Voltando ao assunto.
É incomum que o fiador constitua procurador mas não impossível e assim ele pode ser representado junto com seu cônjuge no contrato locatício com poderes descritos para apenas assinar, apresentar documentos, concordar e discordar com o contrato ou então poderes mais amplos de receber citações, notificações, dar e receber, quitar, negociar até o final do contrato.
Aqui temos que qualquer pessoa maior de 18 anos e capaz pode ser procurador incluindo o locatário.

5) locatário como procurador dos fiadores
Incomum de ocorrer, mas não ilegal. Imaginamos uma situação em que o casal de fiadores sejam de outro estado tornando mais cara a comunicação, citação e notificações. Nada impede que sejam representados pelo locatário para receber estas citações, e notificações, perfeitamente legal.
No próprio contrato os fiadores autorizam o locatário e agir em nome dos fiadores e deve ficar claro até onde vão os poderes do procurador.
Em geral não se usa esta situação. Entende-se que sendo os fiadores garantidores do contrato ocorra a perfeita comunicação entre todos e assim sendo o locatário procurador dos fiadores, agirá em seu favorecimento.

6) fiadores como procuradores do locatário
Imaginamos um locatário que precisa de domicilio fixo mas viaja o tempo todo tornando difícil a comunicação. Neste caso os fiadores são constituídos seus procuradores dentro do contrato locatício, facilitando a comunicação devido a ausência constante do locatário.

7) Locatário e fiadores como procuradores solidários
O mais utilizado em contrato de locação e o ideal. Recomendo que conste em todos os contratos de locação que tenha fiadores. Aqui temos a situação de reciprocidade onde o locador responde pelo locatário e vice versa. 
Em cláusula especifica determina-se que as partes são solidárias entre si e se constituem como procuradores um do outro para receber notificações, citações, intimações, negociar, acordar, dar e receber e assinar entre outros tantos poderes.

Por solidários entre si entende-se que ambos respondem por todo o contrato e qualquer uma das partes pode ser cobrada. Um exemplo é quando usamos seguro fiança locatícia em que a seguradora exige que todos que residem no imóvel sejam locatários e solidários entre si isto é,  a seguradora em caso de acionar a justiça pode escolher se aciona todos ou um dos locatários em geral o de maior renda.

Por procuradores, significa que qualquer um pode receber citações, intimações, comunicações, acordar, negociar, quitar, dar e receber, etc etc, com poderes especiais definidos na clausula porque constituem reciprocamente a procuração, isto é, um é procurador do outro. Assim em caso de divida por exemplo o locador pode notificar diretamente o fiador e este ficará encarregado de entregar a citação ao locatário.

Concluindo: Apesar de parecer simples um contrato de locação bem feito diminui em muito a possibilidade de prejuízo das partes envolvidas. Não invente, consulte a legislação. Amarre o contrato de forma a não deixar margem para discussões desnecessárias. Se as partes são de difícil acesso a solidariedade garante a perfeita comunicação e todos os envolvidos terão que cumprir o determinado. Se todos são solidários qualquer um pode e deve responder pelo contrato.


Leituras recomendadas:




PERDA DE IMÓVEL E ANULAÇÃO DE REGISTRO NA MATRICULA



Chegou a hora de comprar seu imóvel, você procura em anúncios de sites e classificados de compra e venda e acha o imóvel dos seu sonhos. Negocia com o vendedor proprietário do imóvel ou imobiliária, fecha negocio, recebe as certidões negativas do vendedor e do imóvel estando tudo OK e efetiva a transação com o registro da escritura pública na matricula do imóvel. Pronto, negocio concluído e o imóvel é seu.
Já residindo no imóvel, algum tempo depois você toma ciência de que uma ação judicial solicita a retomada do imóvel para a propriedade do seu antigo dono, que uma determinação judicial cancelou teu registro de propriedade do imóvel e que a tua compra esta sendo contestada na justiça como se você fizesse parte de uma tentativa de fraude. O antigo dono no caso pode ou não ser a pessoa que lhe vendeu o imóvel.

O que ocorre nesta situação? Como se precaver de que isso ocorra com você?
A situação acima tem duas denominações. No exemplo citado chamamos de “Fraude a execução” e em outra situação em que ainda não se esta cobrando em juízo chamamos de “fraude ao credor”. Em ambas, a intenção do proprietário é se desfazer de qualquer bem que possua para alegar não ter como pagar dividas cobradas e assim caracteriza-se uma fraude contra a pessoa a quem o devedor não pagou e alega não ter como pagar (neste país ninguém é preso por dividas).

Como então, judicialmente, o registro de quem comprou de boa fé é anulado e o imóvel retorna a propriedade quem vendeu?

Na fraude a execução: aqui temos contra o proprietário do imóvel uma ação judicial cobrando dividas que podem ser trabalhistas, dividas com o INSS ou com a Receita Federal. Como na venda do imóvel as certidões do proprietário vão constar como positivas a venda não será efetivada pois nenhum comprador correria o risco de ter o imóvel retomado pela justiça. È nesta situação que o vendedor usa de má fé.

Como o imóvel ainda não foi penhorado e o processo de execução de divida esta em andamento, o proprietário doa gratuitamente (não oneroso) ou vende a um parente ou terceiro conhecido que pode ser filho, nora, neto, irmão, etc, o imóvel em questão, evitando assim que o mesmo seja penhorado. Perante a justiça no andamento do processo alega não ter bens a oferecer em garantia.

A pessoa que recebeu do devedor o imóvel em doação ou o comprou, coloca este a venda logo em seguida ou até 12 meses depois pois bem orientado procura se desfazer do imóvel.

O comprador ao analisar as certidões do vendedor que a esta altura é o donatário ou comprador, não encontra qualquer problema, porém não atenta, por falta de conhecimento de que a data da doação ou compra e venda é de prazo em geral menor que 12 meses, ou seja, a doação ou compra é recente. Fecha negocio achando que esta garantido e mais adiante vem a surpresa de ter o registro anulado e uma enorme dor de cabeça.

O vendedor devedor doou a um parente para retirar de sua propriedade o bem e assim não te-lo confiscado e autoriza este parente a vende-lo logo em seguida achando que desta forma nenhum imóvel será localizado em seu nome e de quem o recebeu em doação. Um engano pois, há formas de se localizar o que você comprou e vendeu ou doou  em seu nome e de terceiros.

O comprador dificilmente perde o imóvel se comprou de “Boa Fé”. Comprova perante o juiz que pediu todas as certidões do proprietário atual e que não havia como ter conhecimento dos problemas do proprietário anterior que doou o imóvel. Geralmente depois de alguns anos de ação judicial consegue provar sua inocência e ter o problema resolvido e até que resolva vamos deixar bem claro que permanece com a posse do imóvel sem que ninguém possa exigir sua saída do mesmo.

Sem duvida alguma que é um problema que preocupa qualquer comprador e por isso mesmo todo profissional de vendas de imóveis deve estar atento ao que informar a matricula imobiliária atualizada do imóvel. Na possibilidade de o mesmo ter sido transferido dentro de um prazo mínimo de 12 meses ou um pouco mais o ideal é que seja retirada para verificação todas as certidões negativas do proprietário anterior ao atual verificando assim se o mesmo tinha algum problema de dividas com Receita Federal, INSS e dividas trabalhistas. Nestas situações sempre haverá a possibilidade de Fraude a execução e muita dor de cabeça e risco para o comprador.

Quando compramos um imóvel utilizando financiamento bancário e o vendedor tem a propriedade recente é de praxe o banco solicitar as certidões negativas do proprietário anterior ao que esta vendendo, uma forma segura de não haver o que o direito chama de “retomada por evicção”.

Esta é apenas uma forma de tentativa de fraudar a justiça livrando-se dos bens que possui. Há caso em que o vendedor tem um processo e o comprador adquire o imóvel sem pedir as certidões. Nesse caso corre risco de perder o imóvel por não ter agido com a devida diligência que o protegesse. Em outros casos o vendedor pode sofrer ação em outro estado e não há como o comprador tomar conhecimento.

Sendo assim a melhor forma de se prevenir é saber com antecedência porque alguém que a pouco tempo comprou o recebeu em doação um imóvel, esta vendendo-o e neste caso pedir as certidões negativas do vendedor anterior ao atual e seus cônjuges.
quanto a ação judicial o comprador de boa fé constitui advogado,s e defende e consegue a retomada do registro anulado visto que para perder o imóvel é obrigatório que se prove a má fé do comprador


Leitura:



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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

Sempre buscando novos assuntos para disponibiliza-los no BLOG a todos os interessados. 
Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo