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21/05/15

CAUÇÃO EM BENS MÓVEIS - CARRO



 CAUÇÃO EM BENS MÓVEIS - CARRO

A caução em bens móveis não é muito utilizada em locações residenciais principalmente se a mesma é administrada por imobiliárias, apesar de terem um excelente departamento jurídico que oriente de forma satisfatória os locadores.

Quando a locação é direta entre locador/locatário ocorre uma facilidade do locador em relação a esta garantia de contrato locatício, que por vezes aceita a caução em dinheiro ou em outros bens. O carro é um dos bens móveis que pode ser concedido em garantia do contrato e a razão desta postagem.

Aceito pelo locador em garantia do contrato enquanto este durar é preciso seguir alguns critérios para que o mesmo fique perfeitamente identificado e documentado no contrato.

Assim temos que:
  • o carro tem que estar com impostos e documentação(licenciamento) em perfeita ordem bem como em ótimo estado de conservação.
  • deve estar segurado total contra sinistro, furto e roubo e estar e ser mantido em dia com seus pagamentos.
  • deve estar em nome do locatário ou de quem vai oferecê-lo em garantia (caucionante). Se o proprietário for casado o cônjuge deve ser caucionante também, assinando o contrato de locação.
  • o carro tem que estar quitado não podendo haver financiamento em andamento.
  • não pode haver qualquer tipo de hipoteca ou alienação fiduciária sobre o carro. Tem que estar livre de qualquer ônus.
  • o valor do carro deve entre 20 a 30 vezes o valor do aluguel + encargos do contrato. Por encargos entenda, aluguel, condomínio, IPTU, seguro fogo e mais 04 alugueis de previsão de gastos com reforma de entrega(fica a critério do locador).
  • o contrato deverá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos pelo locatário e ou caucionante.


A clausula do contrato QUE especifica sobre a caução em bens móveis, identificará o veiculo informando a manutenção da posse com o proprietário que terá por obrigação manter a propriedade comunicando imediatamente o locador por escrito caso o carro venha a ser vendido, doado, inventariado, penhorado, alienado em garantia de financiamento por troca ou sofrer qualquer sinistro devendo providenciar nova garantia em 30 dias conforme determina a lei do inquilinato. Deve informar também que a perda do bem obriga o caucionante e/ou locatário a comunicar imediatamente por escrito ao locador quando começa a contar os 30 dias de prazo para apresentar nov a garantia dentro dos termos que o locador aceitar.

A identificação do veículo deve constar: fabricante, modelo, marca, cor, ano, placa, chassis, dados do licenciamento.
Identificação do caucionante e cônjuge completa


A informação de possibilidade de registrar o contrato no Detran estadual até a presente não se confirmou. Em contato via Email com o departamento de alguns estados  não recebi retorno de nenhum dos órgãos consultados. Até o presente somente por escritura de alienação fiduciária em garantia se poderá registrar a mesma no Detran o que pelos custos torna-se uma garantia de preço elevado.

27/04/15

CEF REDUZ VALOR MÁXIMO DO FINANCIAMENTO


O que é SFH - FGTS - SBPE
No SFH -Sistema Financeiro Habitacional temos o financiamento usando recursos do FGTS ou da  Poupança - SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos de imóveis de valor entre 650 mil (demais estados)  até 750 mil( MG, RJ, SP e DF).

No financiamento com recursos do SBPE pelo SAC( Sistema de Amortização Constante) quem solicitar financiamento a partir de 04/05/2015 estará enquadrado nas novas regras. 

Quem solicitar financiamento com recursos do FGTS continua nas regras anteriores. Portanto as novas regras só valem para quem financiar imóveis pelo SBPE que usa recursos exclusivamente das contas de poupança do cidadão brasileiro.


Imóveis atingidos
Somente os imóveis financiados usados que utilizam recursos do SBPE no sistema SAC. Imóvel novo, na planta ou em construção não entram no critério.


Quando
A partir de 04 de maio de 2015 , segunda feira, para financiamentos solicitados a partir desta data. Os financiamentos em andamento no mês de abril e meses anteriores com contratos ainda não assinados não entram neste critério. 

O que muda
SFH: Quem solicitar financiamento pelo SBPE terá que dar uma entrada de 50% do imóvel que pretende comprar, podendo financiar os outros 50%. Vale lembrar que estes percentuais incidem sobre o valor do imóvel avaliado pela CEF e não sobre o valor negociado entre comprador e vendedor.
Como era antes(até 30/4/15): a CEF financiava até 80% do valor do imóvel e 20% o comprador dava de entrada com recursos próprios

SFI: no Sistema Financeiro Imobiliário a redução do percentual financiado para imóveis usados cai de 70% para 40%. O interessado neste tipo de Financiamento terá que desembolsar 70% do valor do imóvel para dar de entrada podendo financiar apenas 40%. Lembrando que aqui as regras são para imoveis de valor acima de 750 mil.

O que não muda
Financiamento pelo SFH com recursos do FGTS para imóveis usados, novos, na planta ou construção e projetos habitacionais como Minha Casa Minha Vida.
Significa que se no dia 4 ou posterior de maio de 2015, for solicitado financiamento imobiliário usando recursos do FGTS o valor financiado continua sendo de 80% para qualquer imóvel novo ou usado.

Objetivo
Incrementar a construção civil com a venda de imóveis novos diminuindo os estoques das construtoras bem como a venda de imóveis na planta /construção.

Desestimular o uso dos recursos da poupança que estão com estoque baixo devido a crise econômica que leva o poupador a retirar dinheiro para quitar seus gastos.

Banco privados
Por enquanto nada muda e seguem com as mesmas regras de financiar até 80% de usados.

Habitação popular
Não modifica

SFH Tabela PRICE
Nada muda para usados e novos.
Continua com financiamento de 50% do valor de avaliação do imóvel (houve a redução de 70% para 50% anteriormente).




LEMBRANDO

REGRAS VÁLIDAS 
A PARTIR DE 
04 DE MAIO DE 2015



10/04/15

IR 2015 - ALUGUEL GARANTIDO EM DIA PELA IMOBILIÁRIA



Em alguns estados do Brasil o Seguro Fiança Locatícia é chamado erroneamente de "aluguel garantido", isto porque o seguro fiança não cobre somente o aluguel mas também seus encargos e gastos com reforma de devolução do imóvel locado e quem arca com seu custo é o inquilino. Outro fator é que o seguro fiança somente efetua o pagamento do aluguel que já estiver vencido, em atraso e após comunicação do sinistro pelo locador. 
Aqui estaremos tratando não do seguro já descrito em outra postagem.

Conceito
O aluguel garantido na maioria das situações, é a garantia ao locador de que na data acordada em contrato este receberá o aluguel combinado tenha ou não o locatário efetivado seu pagamento. È a garantia por um determinado tempo de que havendo inadimplência do locatário isto nada afetará o recebimento dos valores pois alguém garante ao locador o pagamento em dia.

Este alguém que garante o pagamento é a imobiliária contratada para administrar a locação. Em contrato escrito acordam as partes que durante xx meses a imobiliária garante o pagamento do aluguel na data combinada tenha ou não o inquilino efetuado o pagamento. Para isso um percentual de comissão maior é acertado, em geral até 15% do aluguel mensal. A imobiliária subroga-se no direito do locador de receber o aluguel atrasado ficando com a multa e juros e sob sua responsabilidade e risco cobrar o locatário inadimplente.

Não é uma modalidade muito usada hoje em dia face ao risco a que se expõe a imobiliária de não receber mas muitas ainda aceitam garantir no máximo 03 aluguéis. Tudo depende de negociação.


Declaração no IR
O objetivo desta postagem é informar como declarar estes aluguéis visto que muitos erros tem sido cometidos por imobiliárias e locadores em relação ao lançamento dos valores na declaração de renda do locador.

Uma vez que a imobiliária efetua em dia o pagamento do aluguel ao locador não ha que se falar em pagamento efetuado pelo locatário. Este efetua o pagamento na data em que paga o aluguel para a imobiliária que nesta situação é apenas a recebedora do mesmo com responsabilidade de repassa-lo ao locador.

Uma vez que a imobiliária nada receba não ha que se falar em repasse e portanto quando o pagamento do aluguel é mantido em dia pela imobiliária temos uma situação que envolve a imobiliária pagando ao locador para posteriormente receber seus créditos  do locatário.

Portanto a declaração correta no imposto de renda é lançar os alugueis recebidos do locatário como rendimento tributado recebido de pessoa física e os alugueis garantidos pagos pela imobiliária como alugueis recebidos de pessoa jurídica.

Em geral as imobiliárias colocam tudo como recebido de pessoa física em seu informe de rendimentos  o que pode fazer com que o locador caia na malha fina uma vez que se o locatário atrasar o aluguel e este for pago no mês seguinte junto com o próximo aluguel a vencer, haverá divergência de informações já que o locador irá declara o recebimento em dia assim como em sua conta entrou valores de forma diferente dos informados.

A imobiliária em nenhum momento repassa algo ao locador ou o ressarci, ela mantém os pagamentos em dia e portanto sob responsabilidade dela para posteriormente receber com multa e juros.

Departamentos jurídicos e contábeis devem estar atento para a perfeita orientação do locador e imobiliárias evitando assim problemas com o "Leão". 

Como podemos perceber fica claro a diferença entre seguro fiança pago pelo locatário e aluguel garantido pago pela imobiliária. Da mesma forma que o seguro fiança não tem caráter indenizatório o aluguel garantido também não. Ambos são pagos pro pessoa jurídica e o recibo em nome desta se faz obrigatório. 


30/03/15

NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ANOTADO - DOWNLOAD




A OAB - ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL do estado do Paraná disponibiliza para download gratuito em seu site o novo CPC Anotado para quem tiver interesse.

Pelo  excelente trabalho disponibilizo o link direto para o download no site. Recomendo aos interessados que visite o site da OAB - PR que trás sempre uma excelente contribuição aos seus leitores.

Lembrando que este CPC entra em vigor somente em 17 de março de 2016.



LINK DIRETO EM ARQUIVO PDF ONLINE





Visite também  os livros abaixo disponíveis para download no site da OAB-PR



23/03/15

GANHO DE CAPITAL NA DESAPROPRIAÇÃO DE IMÓVEIS


Motivo de dúvidas e controvérsias, o ganho de capital na desapropriação de imóveis pode gerar muita confusão quando se pesquisa via internet o assunto. Além da legislação em vigor que obriga ao recolhimento do imposto(e não alterada), encontramos  correntes a favor e contra o recolhimento, decisões judiciais proibindo a cobrança e com um pouco de sorte quem pesquisa mais a fundo acha norma da Receita Federal reconhecendo a isenção.
O que fazer então quando seu imóvel for desapropriado para fins de utilidade pública ou social? È o que veremos a seguir.

O que são e quais os tipos de desapropriações.
A desapropriação nada mais é do que a apropriação pelo poder público de um ou mais imóveis de propriedade particular urbano ou rural com contrapartida indenizatória em dinheiro por justo preço (quase nunca) seja por bem ou por mal isto é, pela via administrativa quando o proprietário do imóvel concorda ou pela via judicial quando discorda a desapropriação ocorrerá.

São dois os tipos de desapropriação.
  • Para fins sociais como moradia para população carente
  • Para fins de utilidade pública como a reforma agrária onde já é previsyt isenção do imposto sobre Ganho de Capital.


Desapropriação e Ganho de Capital
O ganho de capital ocorre quando temos diferença a maior entre o preço de aquisição do imóvel e o preço de venda. Se comprarmos um imóvel por 100 e vendemos por 500 temos um ganho de capital de 400. Tivemos assim um lucro imobiliário de 400 ao vender um imóvel. Havendo Ganho de Capital, poderá ou não haver 15% de imposto a recolher se não houver enquadramento nos critérios de isenção.

Pelas normas da Receita Federal entre as situações que geral imposto a pagar está a desapropriação de imóveis. Se consultarmos a legislação vigente e o “Perguntas e Respostas” da Receita veremos a informação de que a desapropriação não é passível de isenção.
Sabemos que o imposto sobre o ganho de capital ocorre quando da alienação do imóvel, mas no caso de desapropriação o proprietário esta sendo “indenizado” pela perda do imóvel considerando os profissionais do direit,ser injusto falar em Ganho de Capital. Além de perder seu imóvel o contribuinte teria ainda que perder uma parte da indenização.

Da isenção do imposto
Depois de muita discussão a Justiça acabou por pronunciar-se e determinar que o imóvel desapropriado seja isento não importando se for para utilidade pública ou fins sociais, porém a Receita não mudou a legislação permanecendo a desapropriação como incidente de imposto quando consultamos o “Perguntão” conforme verificamos abaixo.





No entanto, reconhece a isenção o que pode levar o contribuinte a recolher o imposto sem saber que é isento. Desta forma o imposto não deve ser recolhido em qualquer tipo de desapropriação.



 Consulta a Receita e decisão pela isenção



Legislação
Constituição Federal, 5º, XXIV e 182
Decreto Lei 3.365 de 21 de Junho de 1941
 Lei 4.131 de 10 de Setembro de 1962


11/03/15

TABELA IR 2015 - MP 670 EDITADA - 10 MARÇO 2015



MEDIDA PROVISÓRIA Nº 670, DE 10 DE MARÇO DE 2015 

Altera a Lei nº 11.482, de 31 de maio de 2007, para dispor sobre os valores da tabela mensal do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física; a Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988; e a Lei nº 9.250, de 26 de dezembro de 1995.

vigência em 02 de abril de 2015 se aprovada pelo Congresso



OBS.: Se aprovada pelo Congresso Nacional a medida passa a vigorar a partir de 2 de abril e NÃO É RETROATIVA aos meses anteriores de 2015.



  • Para calculo dos meses de janeiro. fevereiro e março de 2015 usar a Tabela do link abaixo.



  • Link para a MP publicada no Diário Oficial





03/03/15

IR 2015 – EMPRÉSTIMO PARTICULAR PARA COMPRA DE IMÓVEIS


Muito comum é o empréstimo pessoal entre pessoas físicas sejam elas parentes ou amigos e muitas vezes a pessoa recebe ajuda financeira de um pai ou irmão para comprar seu imóvel com a obrigação 
de devolver a quantia.

A Receita Federal não é adivinha e toda a operação que envolva dinheiro se não for explicada na declaração anual levará o contribuinte a cair na malha fina. Não se pode declarar uma poupança de 50 mil reais e a compra de um imóvel a vista por 100 mil. De onde saiu os outros 50 mil, quem emprestou, quando e de que forma. Todos tem que se manifestar no momento da declaração.

Um exemplo prático

André deseja comprar um imóvel de 300 mil reais e fechará negocio em 20/12/2014.
Possui 100 mil na poupança, 50 mil de saldo no FGTS e um crédito de financiamento aprovado no valor de 100 mil. Faltam 50 mil para dar completar o sinal de 150 mil reais que pagará ao vendedor do imóvel e 10 mil para as custas. Assim faltam 60 mil reais para que André feche negócio.

Antonio, pai de André, possui poupança em valor suficiente para ajudar o filho e resolve então emprestar 50 mil para devolução em 10 x 5 mil, sem juros e doar os 10 mil para as custas. 
Nesta opção não temos imposto a recolher apenas informar na declaração.

Outra opção seria doar os 60 mil reais ao filho. Nesta opção teríamos a incidência de imposto estadual (ITDCM) sobre a doação do dinheiro a André. Lembrando que as Fazendas Estaduais estão interligadas a Receita para consulta.

Temos então
Como declarar o empréstimo de dinheiro pessoa física.

1) Antônio Pai:
Na aba “bens e direitos” selecionar o código 51 – crédito decorrente de empréstimo.
Em “Discriminação” informar todos os dados do empréstimo com nome e CPF de quem recebeu o dinheiro.
Situação em 2104 e 2013 deixar em branco pois não houve pagamento de parcelas no período.

                                                                          Modelo

Na Aba “Doações Efetuadas” selecionar “código 80” e declarar os 10 mil doados ao filho por ser movimentação financeira acima de 5 mil reais que exige a declaração.

Concluída as informações de Antônio, lembrando que a legislação estadual deve ser consultada sobre o limite para isenção de doações em dinheiro para fins de imposto a recolher


2) André – filho
Na aba “Dividas e Ônus Reais”, selecionar o “código 14 – pessoa física”.
Em “Discriminação” informar os dados do empréstimo recebido e para que foi utilizado o dinheiro.
“Situação em 2013” deixar em branco e “situação em 2014” informar os 50 mil recebidos.
Está informado o empréstimo recebido


Na Aba “Rendimentos isentos e não tributados” selecione o quadro amarelo do item 10 – Transferências patrimoniais –doações e heranças. No quadro amarelo selecione “Novo” – “Titular” que é o André que recebe a doação e após insira o nome e CPF do doador Antônio e o valor de 10 mil.
Está informado o recebimento do dinheiro doado

Faça o mesmo com a linha 3 para informar o uso do FGTS



 Na Aba “Bens e Direitos” informar a conta poupança onde estão depositados os 100 mil pagos ao vendedor em 2014 e da mesma forma na Aba Rendimentos Isentos e Não Tributados informar o rendimentos  obtidos nesta poupança. Utilizar em ambos, o informe de rendimentos enviado pelo banco.

Na Aba “Bens e Direitos”, “Novo” será informada a compra do imóvel apartamento residencial com contrato assinado em 20/12/2014.
Seleciona “Código 11” e em “Discriminação será informado todos os dados do negócio incluindo os valores recibos de empréstimo, FGTS e financiamento bancário bem como o que tinha de recursos próprios na poupança.
“Situação em 2013” em branco e “em 2014” incluir o valor total pago efetivamente ao vendedor, isto é, todos os valores que você pagou efetivamente que foram os 50 mil do empréstimo, os 100 mil da poupança e os 50 mil do FGTS. O valor do financiamento não é inserido neste campo. Será somando anualmente as parcelas pagas ao banco com o total deste campo que saiu dos teus recursos próprios ou seja 200 mil Reais + as parcelas pagas por ano.

A Receita permite que imóvel financiado seja atualizado anualmente então na compra nãos e informa em "situação em 2014" o valor que foi financiado somente a soma dos outros valores pagos e anualmente soma=-se as parcelas pagas de financiamento mantendo o valor atualizado do imóvel.

Esta informada a compra do imóvel lembrando que para a Receita a data da compra é a data em que foi assinado o contrato e pago o sinal ao vendedor.



3) Vendedor do imóvel
Na aba "Bens e direitos" vai informar a venda do imóvel para André, o valor negociado, o valor efetivamente recebido os valores em aberto e deixar em branco a situação em 2014 retirando o imóvel da sua lista de bens.



Tudo declarado, a Receita cruza os dados, bate as informações e estará tudo ok



02/03/15

DOWNLOAD PROGRAMA IR 2015




DOWNLOAD DIRETO DO SITE DA RECEITA FEDERAL



1 - seleciona seu sistema operacional;
2 - clique no programa a ser instalado;
3 -ao abir a caixa de download escolha a pasta de seu computador onde vai salvar o arquivo;
4 -após o download clique em instalar, o programa faz o restante e cria o ícone na tela do seu computador
5 -faça o mesmo com o arquivo de transmissão.



Atenção: o site da Receita tem estado lento por conta do numero de acessos, se ocorrer lentidão ou travamento no download deixe como esta até concluir. No google Cromer ele segue o download automaticamente mesmo que ocorra travamento.

IR 2015 - DOWNLOAD PERGUNTAS E RESPOSTAS


Divulgado pela Receita Federal,  disponível para download o perguntas e respostas do imposto de renda 2015. Você pode acessar direto no site ou fazer o download.

Direto no site

PERGUNTÃO IR 2015 - CONSULTA NO SITE



Para baixar no computador acesse o link abaixo e a direita clique em salvar.

DOWNLOAD PERGUNTÃO IR 2015



Atenção 
Dúvidas sobre declaração de imóveis e ganho de capital.  Email mcamini150@gmail.com



26/02/15

IR 2015 – RENDIMENTOS DE ALUGUEL RECEBIDOS PELO CASAL


Todos os contribuintes casados em regime de comunhão universal de bens, parcial ou União estável e que recebam rendimentos provenientes de alugueis de imóvel seja de locatário pessoa física ou pessoa jurídica podem escolher quem vai declarar na hora do IR 2015.
No caso da União Estável por escritura pública em que se defina uma proporção na propriedade do imóvel segue a regra na declaração de cada cônjuge declarar sua parte conforme a escritura.

Temos três opções:
  • Um dos cônjuges declara a totalidade (100%) dos alugueis recebidos em sua declaração e o outro nada declara;
  • Cada cônjuge declara 50% da totalidade dos alugueis recebidos em sua declaração.
  • Cada cônjuge na União Estável por escritura pública declara o seu percentual que constar na escritura.
Exemplo:
Escritura de união estável com comunhão parcial de bens onde o casal declara a propriedade de um imóvel na proporção de 70% para o companheiro e 30% da propriedade para a companheira. Na locação os rendimentos do aluguel deste imóvel devem ser declarados respeitando esta proporção, 70% para um e 30% para outro.

Não é permitido
Um dos cônjuges declarar 100% de um ou mais alugueis e o outro cônjuge declarar 50% dos alugueis restantes. Ou lança 100% de todo o montante de todos os alugueis recebidos em uma declaração ou divide em 50% do montante para cada.

Taxas e impostos
Condomínio e IPTU pagos pelo locatário não podem ser deduzidos dos alugueis recebidos
Condomínio, IPTU e comissão imobiliária podem ser deduzidos dos alugueis recebidos quando o locador é o responsável pelo pagamento e estas taxas não são cobradas do locatário.
De cada aluguel recebido desconta-se a comissão, o condomínio e o IPTU pago pelo locador e cada cônjuge declara 50% do total liquido. A operação é feita em todos os imóveis locados do casal.

Imposto sobre os aluguéis
O imposto recolhido é lançado na declaração do cônjuge que declara os bens

Exemplo:
Aluguel recebido de janeiro de 2014 a dezembro de 2014
Valor aluguel R$ 2000,00 x 12 = R$ 24.000,00

Valor da comissão da imobiliária
Comissão R$ 200,00 x 12 = R$ 2.400,00

Valor do IPTU pago pelo locador
R$ 700,00 (10 parcelas de 70,00)
Valor do condomínio
R$ 0000000 – pago pelo locatário

Calculo: 24.000,00 – 2.400,00 – 700,00 = R$ 20.900,00 liquido.

Declaração:50% para cada cônjuge
Companheiro: R$ 10.450,00
Companheira  R$ 10.450,00

Informar comissão imobiliária
50% da comissão para cada cônjuge em “Pagamentos efetuados a pessoa jurídica” ou 100% na declaração de um cônjuge somente.

Obs: a imobiliária fornece até fevereiro de cada ano o extrato de informação dos alugueis recebidos, comissões pagas e impostos retidos na fonte (quando pessoa jurídica) no ano.  Siga a informação que constar. Havendo divergências entre em contato.

Bens particulares
no caso de imóveis adquiridos antes do casamento no regime de comunhão parcial de bens ou separação total de bens, cada cônjuge declara o seu imóvel e os rendimentos em sua declaração



Fonte: Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/1999, art. 6º e parágrafo único; Instrução Normativa SRF nº 15, de 6 de fevereiro de 2001, art. 4º, inciso II e Parágrafo único
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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo