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05/07/2014

MANUTENÇÃO EM IMÓVEIS LOCADOS – PARTE 01


Inicio do contrato e vistoria
Uma das principais discussões entre locador e locatário e que sempre acaba na justiça e buscando reparação, é a entrega do imóvel ao locador, no final do contrato, no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário, salvo deteriorações provenientes do desgaste pelo uso.
A discussão normalmente ocorre porque o locatário alega que determinado problema já existia mas não constava na vistoria inicial e o locador por sua vez  alega que  se não constava na vistoria o problema foi causado pelo locatário. Nota-se a real importância da vistoria inicial e contra vistoria feita pelo locatário ao receber as chaves.
Muitos locatários recebem as chaves e não fazem a contestação da vistoria que recebeu do locador e esta contestação é muito importante porque vai informar o que consta e o que não foi verificado no imóvel e possíveis defeitos que o locador “esqueceu” de fazer constar e que o inquilino deve corrigir informando.
Na prática, o locador recebe a contestação de vistoria e retorna para verificar o problema, mas quando temos a locação através da imobiliária é muito raro que a mesma envie novamente o vistoriador para confirmar as informações e correções do locatário. Nesta situação o locatário cumpriu com sua obrigação e no final do contrato nada poderá lhe ser exigido se foi informado “por escrito”.
Sendo assim não deixe para depois o que deve ser feito imediatamente, recebeu as chaves, antes mesmo da mudança faça a vistoria e após ligada a luz e estar residindo no imóvel qualquer problema com elétrica e hidráulica comunique por escrito imediatamente pois trata-se de problema oculto que somente com o uso se manifesta. Esperar 3 a 4 meses para relatar um problema vai causar um problema maior.

O imóvel locado e sua existência
Quanto mais antigo o imóvel maior o cuidado com a sua manutenção e a Lei do inquilinato em seu artigo 23 determina ser obrigação do locatário a manutenção do imóvel locado.
Temos dois tipos de imóvel locado, os antigos e os novos. Quanto mais novo o imóvel menor sua manutenção, porém maior cuidado o locatário deve ter com o mesmo. Imóveis novos em geral são de padrão mais alto, locados a uma classe de maior poder aquisitivo que quando encerra o contrato indeniza o locador sem maiores problemas e durante a locação mantém o mesmo em perfeitas condições.
Imóveis antigos e bem conservados em geral são locados por uma classe que gasta boa parte de seus rendimentos com os encargos da locação não sobrando muito para a manutenção. Esses locatários optam por deixar para resolver tudo quando o contrato terminar e são as maiores vitimas da vistoria final que tornará a reforma de entrega bem acima dos gastos previstos. São bons locatários que somente discutem a reforma de entrega devido aos custos. Em geral costumam cuidar do imóvel, mas não com o mesmo zelo como se fosse seu.
Temos também imóveis muito antigos e nada conservados que são locados rapidamente por terem o seu aluguel muito abaixo do preço de mercado. No geral, são cheio de problemas, trazem dor de cabeça para o locatário, seu locador não dispõe de recursos para mantê-lo em perfeita ordem e acaba sempre em muita briga e discussão. O locatário costuma ser pessoa de poucos recursos, loca direto com o proprietário que na pratica ignora a existência da lei, infringindo-a constantemente. O locador não aceita que o seu imóvel esteja caindo aos pedaços e o inquilino por conta do baixo valor e precisar ter onde morar faz de conta que não vê. Na hora da devolução do imóvel todos querem seus direitos. Fuja deste tipo de imóvel.

Manutenção e conserto – equipamentos e infiltrações
Manter o imóvel é obrigação do locatário e assim tudo que for estragado por ele deve por ele ser consertado e não havendo conserto deve ser substituído por outro igual ou semelhante, de valor aproximado ao que estragou. Assim, se você tem um ventilador de teto Martau e queima este ventilador não vai querer comprar um de marca inferior. Também não vai exigir o locador, que seja um ventilador novo. O locatário deverá buscar um usado em bom estado de conservação de mesma marca e/ou mesmo padrão.
Quando o aparelho não tem conserto por ter sua vida útil esgotada o locador não pode exigir a substituição visto que se encontrava no imóvel um objeto que já não deveria mais estar em uso.
Ao locador cabe todo o conserto que implicar em instalação que valorize seu imóvel ou implique em alto custo. Nesta situação todo o problema deve ser resolvido pelo locador e seu custo pago somente por este não sendo aceito que se divida com o locatário a despesa, salvo acordo em contrario por escrito. Um exemplo é vazamento proveniente de cano dentro da parede. O conserto é do locador que deve abrir a parede e trocar o encanamento. Alguns acreditam que podem cobrar a parte externa do locatário, isso é, o locador faz a parte interna e quer que o locatário pague o registro novo e a cerâmica bem como a pintura. Não pode. Todo o conserto é do locador. Se o imóvel foi locado com fogão e este vier a não mais funcionar, o locador deverá substituí-lo por outro de mesmo tipo e valor afinal, o locatário locou o imóvel porque não tinha fogão e o valor do aluguel inclui a facilidade e benfeitoria.
Não esquecendo de dizer que o locatário tem por obrigação comunicar ao locador qualquer problema no imóvel por escrito ,imediatamente, sob pena de arcar com os custos e prejuízos que a falta da comunicação causar.
Uma questão muito comum: o apartamento do andar superior tem vazamento no banheiro provocando infiltração no teto do banheiro do imóvel locado. O locatário deve comunicar o locador imediatamente e o síndico do condomínio pois implica em gastos a mais com água.
Comunicado o locador, este resolverá o problema junto ao proprietário do imóvel que deverá providenciar o conserto no imóvel dele e também repor as condições do teto e pintura do imóvel locado que sofreu a avaria.
Quando o locatário não comunica o locador, arca com os custos que por ventura o proprietário do imóvel que causou o dano não quiser pagar e com ele terá que se entender porque há casos em que o proprietário somente descobre que seu imóvel tem vazamento quando o vizinho percebe a infiltração.
Quando o dano existe e não foi tomado providências pelo locador o locatário esta isento de qualquer responsabilidade e se esta deixando o imóvel e tem que entregar pintado arca apenas com a pintura(se recebeu com pintura nova) não com reboco e qualquer outro dano que o vazamento causou.

Manutenção – cupim e piso
Imóveis antigos tem este tipo de problema com cupim e de difícil solução. Em geral o locatário também tem móveis com cupim e vai fazendo a manutenção. Quando o problema atinge proporções maiores o locador deve ser comunicado para que depois o inquilino não seja responsabilizado por não ter cuidado do imóvel.
Quanto ao piso, taco solto deve ser colado, pés de móveis devem ter feltro para não riscar o chão e chão não é lugar de colocar copo. Uma mancha de copo é visível e não há uma desculpa a dar ao locador, descuido total e sujeito a indenização.

Manutenção geral
Anualmente faça a sua vistoria no imóvel e verifique o que tem que ser refeito. O azulejo que caiu e deve ser colocado outro, um vidro que trincou e tem que ser trocado, maçanetas que estragaram, janela que emperrou, fita da veneziana que desfiou e precisa ser trocada, torneira pingando que deve ser substituída, mancha de ferrugem na cerâmica. Enfim! Use o inicio de cada ano para dar uma geral no imóvel e não deixar que tudo se acumule e na entrega do mesmo o que era 100 vire 1000.


Na hora da entrega do imóvel o locatário esta envolvido com o novo imóvel e o locador quer o seu imóvel liberado rapidamente. Quanto menor for o problema mais fácil será a solução e menor o custo para a entrega. Locatário descuidado acaba pagando em dobro. 


Continua link abaixo - parte 2


MANUTENÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - PARTE 2


1) Portas, janelas, vidros, venezianas e gradil
O uso dos itens acima costuma sofre a ação do tempo e exige do locatário um cuidado extra.
As portas em geral se não recebem ação da chuva não sofrem maiores danos, porém controlar a ação de cupim é uma dica, providenciando imediatamente o tratamento com produto adequado ao menor sintoma. Isso vai evitar que toda primavera sua casa fiquem infestada de cupins em época de reprodução voando e caindo em cima de alimentos.
Fechaduras quando emperradas devem ser substituídas evitando assim que você fique na rua e tenha gasto maior. A troca do miolo é direito do locatário a sua segurança e privacidade. Se tiver que substituir a fechadura use de marca e modelo semelhantes.
 As venezianas atuais não são duráveis e o primeiro dano ocorre com o uso diário das fitas sobe e desce das mesmas. Desgastam e desfiam com a maior facilidade e só resta sua substituição. Não deixe para depois, pois a fita desfiada tranca no rolamento e a janela vai ficar trancada. Fita torcida é só abrir o compartimento e distorcer, você mesmo faz isso.
O gradil sofre ação do tempo e assim sujeito a ferrugem bem como redes de proteção das janelas que podem com o tempo soltar os nós. Procure dar maior atenção a estes dois itens evitando que a ferrugem se instale utilizando produtos adequados e ao menor sinal de problema com as redes, só restará substituí-las.
Vidros das portas e janelas são os preferidos de todos. Basta um vidro e lá vai um adesivo colado. Existem adesivos que usam cola que dificulta a retirada do mesmo podendo causar danos então não saia colando tudo que tiver em mãos sem saber se depois poderá facilmente ser retirado. Se o vidro for riscado ou tiver qualquer outro dano o locador poderá pedir a substituição.

2) Banho social
Louça sanitária trincada ou quebrada deve ser substituída. Deixar para a última hora é custo maior, além da troca por outra de mesmo padrão temos a mão de obra que não é barata. O mesmo vale para o assento do vaso sanitário.
Armário no banheiro é comum e o mesmo sofre com a umidade. O locador não pode pedir a substituição do armário e bancada porque mancharam ou suas prateleiras empenaram, mas puxadores devem ser mantidos funcionando, torneiras em perfeito estado sem pingar, ralos desobstruídos e cano externo do chuveiro em perfeita ordem bem como a hidra e registro. O menor sinal de vazamento deve ser substituído. Atente que hidra, torneiras e registro são externos e, portanto manutenção do locatário. Os armários de banheiro com pia e encostados na parede podem receber sem que se perceba água proveniente do uso da pia que ao escorrer entre a parede e o armário apodrece a parte externa do mesmo e depois terá que ser trocado por outra madeira em bom estado então colocar cola de silicone para evitar escorrer água é uma boa dica.

3) cozinha
Ralos e canos externos evite descida de sujeira e restos de alimentos, é obrigação do locatário a desobstrução destes. Mantenha-os sempre limpos e longe de gordura. O mesmo com a caixa de gordura se houver que deve ser limpa pelo menos uma vez ao mês.
Pisos e paredes seguem a mesma situação já descrita na primeira parte desta postagem.


Nas demais situações será levado em conta o cuidado do locatário com o imóvel. Exigir do mesmo que tenha cuidado com uma grade enferrujada parece não tem cabimento até porque em geral a ferrugem já a corroeu e da mesma forma um toldo sob a porta em bom estado merece cuidado evitando que a ação do tempo o estrague. 

Resumindo, cuide de onde você mora como se fosse seu imóvel isso só trará vantagens.



10/06/2014

DESPEJO JUDICIAL E TUTELA ANTECIPADA


Conceito
De forma simples e objetiva, nas ações judiciais de despejo é a solicitação do locador através de seu representante legal (advogado) ao juiz responsável pelo processo de despejo para que autorize o despejo do locatário antes da sentença final do processo. É solicitada no pedido inicial do processo ou durante o mesmo pelo advogado do autor (locador) nos caos do artigo 273 do código de Processo Civil (CPC).

Característica
A principal característica da tutela antecipada é o caráter interlocutório isto é, uma decisão tomada pelo juiz antes da sentença judicial final. Pode parecer desta forma que autorizada a tutela o inquilino será despejado em 15 dias mas não é assim que funciona. A tutela pode ser alterada ou revogada pelo mesmo juiz que a concedeu se o representante do locatário entrar com recurso que traga novos fatos ou comprove que os fatos apresentados pelo locador que deram origem a tutela não são como foram apresentados. Portanto a tutela pode ser revogada ou modificada.

Despejo por tutela
Nas ações de despejo é muito difícil o locador conseguir esta tutela antecipada. Alguns pensam que por qualquer motivo ou tempo se pode aplica-la, mas na prática ocorre diferente. Somente em casos especiais em que fique provado e a prova é fundamental, o juiz a concede. Apenas suposições não vão ensejar sucesso no pedido.
A tutela tem sido concedida nos casos em que é visível que o locatário tenta de todas as formas fazer com que a ação judicial dure o máximo de tempo possível, nos casos em que o locador tem eminente risco de prejuízo por danos ao seu imóvel locado ou por tempo considerável sem receber os alugueis devidos pelo locatário. Cada caso é um caso e não há como dizer antecipadamente o que o juiz irá decidir.
Fato é que 03 meses de atraso no pagamento do aluguel não vai ser motivo suficiente para que a tutela seja concedida ou uma simples discussão ou infração do locatário perante o locador.

Das provas
È preciso no fundamento do pedido de tutela provar de forma inequívoca isto é, que não deixe dúvidas, o visível prejuízo do locador na demora em desocupar o imóvel locado. É preciso convencer o juiz da existência do risco, do perigo ou do grave dano.

Validade
Muito contestada sobre sua validade quando solicitada nas ações de despejo de imóvel locado, hoje já temos decisões dos tribunais sobre o assunto onde o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) foi pioneiro seguido do Tribunal de São Paulo (TJSP) abrindo as portas para que outros tribunais seguisse sua decisão. Manifestação favorável também do Supremo Tribunal Federal  que aprova a jurisprudência sobre o assunto onde a tutela pode ser solicitada não somente nos casos em que o artigo 59 da lei 8.245/91 autoriza, mas também nos casos em que o artigo 273 do Código de Processo civil determina.

Conclusão
Na prática é difícil conseguir a tutela antecipada quando o motivo não esta descrito no artigo 59 da lei 8.245/91. Situações diversas do artigo são as que mais implicam na solicitação da tutela e na maioria dos casos são negadas pelos tribunais. Já ocorreram avanços mas ainda não temos em nossos tribunais decisões rápidas que permitam em menor tempo possível, o locador reaver seu imóvel de quem não cumpre o contrato.
 A lei do inquilinato continua sendo uma lei de proteção ao inquilino e em alguns casos muito prejudicial ao locador.


Leia também:




21/05/2014

FINANCIAMENTO E TAXA DE JUROS PÓS É PRÉ FIXADAS



Conceito
São os tipos de juros aplicados ao financiamento imobiliário que corrigem os valores do contrato de financiamento do imóvel adquirido. Ao solicitar ao banco um financiamento para a compra do seu imóvel e aprovado teu financiamento, o banco credor tem o direito de reaver este dinheiro emprestado com correção e também de não deixar que o valor se desvalorize por conta da inflação. Tudo porque o valor é devolvido parceladamente ao longo de anos. Os juros são a forma de remunerar o banco que emprestou o dinheiro e a correção monetária escolhida vai manter o valor de divida atualizado. A correção utilizada é a TR (taxa referência) utilizada nos contratos com juros pós fixados

Tipos de taxa de juros
São dois os tipos de juros utilizados pelos bancos e a diferença entre eles esta na forma de composição destes juros. São eles
Nominal Juros pré-fixado: ao escolher este tipo de juro para o contrato de financiamento o mutuário saberá antecipadamente de quanto será cada parcela que irá pagar ao longo do contrato. Os juros pré fixados são estáveis, não variam e já compõe todos os custos, riscos e remuneração do banco credor. Costumam ser mais altos. Não acompanha nenhuma correção separada como no pós fixado pois já esta tudo embutido no eprcentual oferecido pelo banco.
Desvantagem: é um juro maior justamente por não haver correção monetária do contrato e assim todo e qualquer custo e risco já foi calculado no percentual do juro.
Vantagem: você sabe o valor de todas as suas parcelas, pois não utiliza nenhum índice de correção divulgado posteriormente. A variação ocorre nos reajustes na data do aniversário dos itens que compõem a parcela do financiamento como o seguro obrigatório.

Nominal Juros pós-fixados: ao escolher este juro para o contrato o mutuário terá um taxa menor porque os juros pós - fixados são compostos apenas pelos juros que remuneram o banco credor. Esta taxa também é pré fixada porém corrigida  mensalmente; Nesta taxa de juros não esta embutida inflação, custos ou ganho do banco bem como o percentual de risco do negócio. Assim nesta modalidade de juros o mutuário irá arcar com a correção por um índice de inflação que é a TR (taxa referencial). É ela que repõe a inflação do período. È calculada com base na taxa SELIC, quanto maior a SELIC maior a TR.
Desvantagem: você não pode prever antecipadamente quanto será a TR e assim não pode calcular com antecedência o valor das parcelas. Sendo um índice de inflação depende do andamento da economia para que seja próximo de zero ou em um valor mais elevado. Os contratos atuais podem estar sentindo o peso da TR face a volta de um período de inflação maior.
Vantagem: o percentual dos juros cobrados é com uma taxa fixa menor que o do pré-fixado.

Taxa nominal e efetiva
A taxa nominal nada mais é do que os juros simples, ou seja, o juro aplicado sobre o valor da parcela, mas não incorporado a ela. Exemplo: parcela de 1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1. 000,68 – 1ª parcela
1.000,00 + juros  de 0.68 = R$ 1.000,68 – 2ª parcela e assim por diante.

A taxa efetiva implica em os juros aplicados se incorporarem ao valor da parcela. Fazem parte dos imóveis financiados direto com o construtor onde incide o INCC(índice nacional da construção civil). Exemplo:
1.000,00 + juros de 0.68 = R$ 1.000,68 – 1ª parcela
1.000,68 + juros de 0.68 = R$ 1.001,36 – 2ª parcela e assim por diante.

Custo efetivo total – CET
O mais importante no financiamento imobiliário é o mutuário prestar atenção no custo efetivo total do contrato que vai assinar. Este custo varia de um banco para outro porque engloba (inclui) todas as despesas e custos, além de impostos com o contrato de financiamento. É o total que vai te custar a operação de financiamento bancário que será contratada.
A livre concorrência entre os bancos permite que o cliente faça uma analise de em qual instituição pode lhe ser mais barato fazer o financiamento devido a diferença entre as taxas cobradas.
Todo o financiamento bancário tem custos com impostos, taxa de avaliação do imóvel, taxa de avaliação jurídica, contrato, impostos, seguro sinistro e seguro de vida, taxa de administração do contrato que e diluída nas parcelas, e tudo isso junto forma o custo total do teu financiamento. Por isso esteja atento. O banco é obrigado a informar em todas as operações o CET.

Pratica.
Na prática do financiamento imobiliário o interessado no financiamento quer mesmo é saber quanto será financiado, quanto era que dar de entrada ao vendedor, quais os custos com imposto e contrato e o valor das prestações. A grande maioria somente se interessa realmente em quanto lhe custou o contrato quando já encontra dificuldades de pagar as parcelas. Mesmo não tendo conhecimento, na era da internet fica bem mais fácil de pesquisar e entender o negócio que você vai realizar. Nãos e preocupar com nada pode lhe custar a perda do imóvel.
Meu conselho: vai financiar um imóvel, então não tenha pressa. Visite os bancos, dê preferência a agencias recém abertas, elas tem que cumprir metas e são mais atenciosos e com melhores taxas. Pergunte, vá para casa, pesquise, converse com quem já financiou. Na dúvida não sanada procure quem entende do assunto como o Procon de sua cidade ou um corretor de imóveis atuante na área de financiamentos. A única coisa que você não pode fazer é agir por impulso. Financiamento de imóveis não são cancelados, uma vez assinada a escritura particular, não tem como voltar atrás.

Leia também:
Calcular parcelas no sistema SAC de financiamento


FINANCIAMENTO PELO SAC E CALCULO DAS PARCELAS


Tudo feito, tudo correto e o financiamento esta concluído. Eis que você tem finalmente a compra do imóvel fechada e vai começar a pagar as parcelas do financiamento aprovado.
Todo o mês chega um valor diferente para pagar e você não sabe que valor é este, como esta seu saldo devedor, quanto de juros esta pagando e porque a parcela vem sempre em um valor diferente.
No sistema de amortização constante (SAC) como o nome diz, temos a amortização da sua divida, isto é, a diminuição dela sempre no mesmo valor. O valor que diminui teu saldo devedor é sempre o mesmo e por isso dizemos que ele é “constante” pois não se modifica. Independente do valor da parcela o valor que diminui o saldo devedor será sempre o mesmo.

De que é formada a parcela?
Do valor da amortização do saldo devedor que é fixo e dos juros. Na parcela também esta incluído a taxa de administração do contrato de financiamento e os seguros de sinistro e vida.

Como achar o valor da amortização dentro da parcela?
Pegue o valor do financiamento e divida pelos meses do contrato. O resultado será o valor que sempre será diminuído do teu saldo devedor.

Exemplo: em um financiamento de 250 mil reais com prazo para pagar em 300 meses pelo sistema SAC de amortização. Temos a divisão de 250 000,00 / 300 = R$ 833,33. Teremos então que todos os meses o teu saldo devedor irá diminuir em R$ 833,33 até a quitação. Este valor é fixo e não se modifica.
Se sua parcela inicial a ser paga é de um total de por exemplo, R$ 1.550,00, R$ 833,33 será para diminuir teu saldo devedor todos os meses.

Se o valor da amortização é fixa o que compõe o restante do valor da parcela?
A resposta é “juros” e é este juro que vai diminuindo conforme você vai pagando suas parcelas. Isso se explica porque o valor de cada parcela que você irá pagar é achado mediante um calculo em que se leva em conta o saldo devedor. Conforme as parcelas vão sendo pagas o saldo vai diminuindo e os juros vão diminuindo também.

Como achar o juro da parcela?
Para achar o juro da parcela verifique no contrato qual o juro aplicado ao teu financiamento. Como exemplo, digamos que o financiamento tem um juro anual de 9% o que daria um juro mensal de 0,75. Teu saldo devedor inicial é de 250 mil reais. Multiplique o valor do saldo devedor pelos juros e teremos então:
250.000,00   x   0.75 = R$ 1.875,00 que é o juro da parcela inicial

Achando o valor da parcela inicial
Some o valor da amortização + o juro encontrado no calculo acima
Amortização R$833,33+Juro R$ 1.875,00 = R$ 2.708,33 parcela inicial a pagar.
Obs. Não incluído taxa de administração do contrato e o seguro de vida e sinistro

Mas por que um juro tão alto e uma amortização tão pequena?
Porque no sistema SAC a parcela a pagar é originada do saldo devedor e assim quanto maior o saldo devedor maior o juro pago. Conforme o pagamento vai diminuindo o saldo devedor os juros vão ficando menores e o valor da parcela diminuindo.

Como calcular as próximas parcelas?
Na primeira parcela tivemos R$ 833,33 de amortização do saldo devedor de R$ 250.000,00 e assim subtraindo a amortização temos um novo saldo devedor de R$ 249.166,67 ( 250000 – 833,33).
Lembrando que temos um juto mensal que remunera o contrato de financiamento de 0.75 mensal. Temos a amortização de R$ 833,33 e precisamos encontrar os juros da nova parcela a ser paga. Assim pegamos o saldo devedor e multiplicamos pela taxa de juros mensal.

Exemplo: 249.166,67 x 0.75  = R$ 1.868,75 é o juro da nova parcela
Somando amortização mais juros temos: 833,33 + 1.868,75 = R$ 2.702.08
Assim a 2ª parcela a pagar terá o valor de R$ 2.702, 08. Notem que a 1ª parcela foi de R$ 2.708,33, maior que a segunda que acabei de calcular. Nesta segunda parcela a amortização continuará sendo de R$ 833,33

Para achar a terceira parcela:
Saldo devedor de 249.166,67 – 833,33 amortização
Novo saldo devedor de R$ 248.333,34
Novo saldo de R$ 248.333,34 x juro mensal de 0.75 = R$ 1.862,50 juro da 3ª parcela
3ª parcela = juro + amortização então 833,33 + 1.862,50 = R$ 2.695,83
3ª parcela a pagar R$ 2.695,83
  • Resumindo

1ª parcela em R$ 2.708,33
2ª parcela em R$ 2.702,08
3ª parcela em R$ 2.695,83 e assim por diante sempre amortizando R$833,33, reduzindo o juros da parcela e reduzindo o valor da prestação a pagar.

Na data em que meu contrato completa 12 meses minha parcela aumentou, por quê?
O contrato tem reajustes como, por exemplo, reajuste do seguro de vida e de sinistro ou por troca de faixa etária. Sim, cada vez que você trocar de faixa etária o valor do seguro vai aumentar. Isso implica em um pequeno aumento na parcela, mas continua havendo a redução dos juros e a mesma amortização do saldo devedor até a parcela final que será igual ou próxima do valor de amortização. Significa que você inicia com uma parcela alta e termina com uma parcela final de R$ 833,33 ou aproximado.

Também temos o reajuste do saldo devedor pela TR (taxa referencial) que é a atualização da divida contraída. Ele ocorre em contratos com taxa de juros pós-fixada. No exemplo desta postagem utilizei a taxa pré-fixada sem TR. Não confunda com os juros pois estes remuneram  o credor (banco). Deixei de fora a TR nos exemplos para não confundir e para não desviar o foco do calculo das parcelas pelo SAC. Atente que sempre que a parcela aumentar temos um reajuste dos valores do contrato.


Sugestão: quando se tratar de financiamento bancário não tenha pressa. Pesquise entre bancos, de prioridade a uma agencia bancária recém aberta. Estas agencias tem metas a cumprir e é mais fácil negociar taxas menores além de o financiamento poder ser efetivado mais rapidamente. Fuja de qualquer banco que tenha pressa em fechar negócio com você. Pesquise, informe-se, converse com quem já financiou.


Leia também:
Financiamento Taxa de juros pré e pró fixadas

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20/05/2014

O FIADOR E A INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO


O fiador continua a ser um tipo de garantia eficaz em face da possibilidade de penhora de bens de sua propriedade mesmo que seja um único imóvel considerado bem de família.
Uma das dúvidas mais comum é em relação a quando o fiador é obrigado a pagar os débitos não quitados pelo locatário. Os contratos de locação com fiador podem trazer dois tipos de cláusula na fiança locatícia.
Em qualquer contrato o fiador deve fazer constar que o locador seja obrigado a comunica-lo por escrito qualquer falta de pagamento do locatário superior a 10 dias de atraso concedendo-lhe o direito de quitar a divida. Isso facilita o controle do fiador sobre seu afiançado, evitando que uma eventual inadimplência somente seja de conhecimento do fiador quando já atinge um valor muito alto.
Vale lembrar que a inadimplência na locação permite ao locador entrar com despejo e execução da divida sem precisar extrajudicialmente notificar o locatário e fiador o que implica em ir crescendo os valores devidos e todos os custos de cobrança.

Existem dois tipos de cláusula em relação ao fiador.

Cláusula que determina o beneficio da ordem (CC artigo 827) em que a responsabilidade do fiador é subsidiária a do locatário que é o devedor de fato e assim os bens do locatário, se possuir, podem ser primeiro levantados para o pagamento da divida.
Essa cláusula não impede que o fiador seja chamado antes do locatário no processo, mas tendo este conhecimento de que o mesmo possui bens pode indica-los para que respondam pela divida. É do fiador o dever de indicar os bens ao locador
É muito comum nos contratos atuais que o fiador seja colocado como devedor principal isto é, havendo inadimplência do locatário o locador pode cobrar diretamente do fiador seja extraoficialmente ou judicialmente e é nestes casos que o fiador pode pedir a penhora dos bens que o locatário possua, pois não seria justo ter seus bens penhorados se o locatário também possui bens a penhorar. Se este não possui bens o fiador responde sozinho. Assim solicita ao juiz o beneficio da ordem que determina seja os bens do locatário se houver penhorados primeiro.

Clausula em que o fiador renuncia ao beneficio da ordem, onde os bens do fiador é que responde pela divida independente de no futuro o locatário vir a possuir bens a penhorar. Este tipo de renuncia feito de comum acordo entre locador e fiador é muito comum nos contratos de locação.
Este tipo de cláusula costuma determinar o fiador como principal pagador e nestas circunstâncias havendo divida, será chamado o fiador e não o locatário que no processo seria apenas o assistente. Assim tanto a cobrança quanto a penhora de bens ocorre diretamente ao fiador ( CC artigo 828).
A preferência do locador em colocar o fiador como devedor principal ou solidário ao locatário onde ambos são cobrados na mesma ação, se deve ao fato de que o fiador tem bens a penhorar o que é incomum no caso de locatários residenciais.

Portanto:
Em qualquer contrato onde o locador não conste como devedor principal ou solidário este somente será cobrado, depois de esgotado todos os recursos de cobrança contra o locatário. O fiador pode ser chamado na ação judicial contra o locatário como assistente visto ter este interesse na questão a ser resolvida. Este tipo de situação hoje em dia somente se encontra em contratos feito entre particulares, onde envolve imobiliária vale a precaução e o fiador ou será o devedor principal ou  solidário ao seu afiançado.

Importante: o locador tem todo o direito de contra o seu afiançado ajuizar ação por perdas e danos buscando a devida indenização.

A saber: 
antigamente o judiciário não autorizava a penhora do único bem do fiador e por isso locadores exigiam fiador com dois imóveis. Depois passou a ser possível que o fiador tivesse apenas um imóvel em sua propriedade e a lei da impenhorabilidade em sua exceção permitiu que o único bem do fiador seja penhorado visto que a pessoa é livre para contratar e uma onda de “má fé” vinha se instalando nos contratos entre particulares onde os fiadores assumiam a divida sabendo que não sofreriam penhora do único bem imóvel e assim recorriam a justiça para proteger seu único bem de penhora e venda judicial para quitar a divida. Assim fiquem atentos porque o bem mesmo que de família pode sofrer penhora quando se trata de fiança.


Da mesma forma a renuncia ao beneficio da ordem antigamente era considerada uma cláusula nula face ao desconhecimento do fiador sobre o que assinava, hoje inadmissível com o advento da internet. O fiador era considerado parte fraca no contrato e as cláusulas dos contratos inalteradas pois em geral o locador as impõe principalmente em contratos residenciais. Hoje é clausula é valida e perfeitamente legal.
É ilegal nos contratos de adesão. Apesar do contrato locatício ser considerado de adesão por já chegar pronto para o locatário assinar o fiador é livre para se negar a afiançar o locatário nestas condições.


16/05/2014

QUITAÇÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE ALUGUEL DE IMÓVEL


Sabendo que as locações de imóveis são regidas pela lei do inquilinato 8.245/91 e o Código Civil de 2002 vigente nos casos em que a lei especial é omissa, é sabido que a legislação proíbe a cobrança antecipada do aluguel salvo nas locações por temporada(máximo 90 dias). Nesta situação temos que o locatário primeiro utiliza o imóvel durante todo o mês e depois efetua o pagamento do aluguel do mês que utilizou, isto para contratos com algum tipo de fiança.

Nos contratos sem qualquer fiança o aluguel é pago até o 6º dia útil do mês de uso como forma de proteção ao locador. A antecipação do aluguel ocorre realmente nas locações por temporada onde o locador pode cobrar todo o período antecipadamente e o locatário não tem como exigir o contrario.

A explicação acima vale como alerta para que não se confunda “quitação antecipada do contrato” com “cobrança antecipada dos alugueis”. A primeira permitida em lei quando a legislação determina como válidos os acordos entre as partes e a segunda somente permitida nos casos explicados no inicio desta postagem.

A lei do inquilinato 8.245/912 como o próprio nome diz é uma lei de proteção ao inquilino regulando as relações entre este e o locador. Esta lei impõe ás partes algumas situações que nem por acordo podem ser modificadas como é o caso do pagamento adiantado do aluguel e permite em outras situações livre acordo. Assim, por livre acordo a quitação antecipada do contrato pode ser acertada entre as partes.

Quitação antecipada do contrato
Conceito
É a quitação de todos os aluguéis mensais somados multiplicado pelo tempo do contrato, pagos a vista ao locador pelo locatário, na assinatura do contrato de locação. Pode ou não incluir as taxas de condomínio e IPTU.

Valor
O pagamento abrange o total dos aluguéis e taxas (opcional).

Forma
Determinada em contrato de locação escrito onde conste de forma inequívoca que a quitação antecipada foi solicitada pelo locatário e aceita pelo locador.

Obrigatoriedade
Não pode ser imposta ou proposta pelo locador. Sempre será proposta pelo locatário e fará referência no contrato de locação.

Período
Locações residenciais ou não de período curto, em geral até 12 a 15 meses de prazo contratual.

Desocupação
Permanece a obrigação de devolver o imóvel como foi recebido ou indenizar o locador na reforma de entrega conforme vistoria.

Modelo de cláusula
Cláusula xx: Da forma de pagamento: por solicitação do LOCATÁRIO e aceite do LOCADOR as partes de comum acordo estabelecem a QUITAÇÃO ENTECIPADA do contrato locatício com o pagamento integral dos alugueis e taxas de condomínio e IPTU no valor total R$ xx.xxx,xx, abrangendo todo o tempo do contrato determinado na CLÁUSULA XX o qual o locador da plena e irrestrita quitação , ficando a acertar no final do tempo do contrato apenas as reformas referentes a entrega do imóvel, se houver, conforme termo final de vistoria do imóvel locado.
            Parágrafo primeiro: o LOCATÁRIO fica responsável pelo pagamento de diferenças na taxa mensal de condomínio devendo arcar com os custos se vier a maior ou ser devolvido pelo locador a diferença se vier a menor face a variação da cota de rateio da conta de água.
              Parágrafo segundo: as contas mensais de energia elétrica e TV a cabo são de responsabilidade do LOCATÁRIO que ao final do contrato deverá apresentar a quitação ao LOCADOR.

Fraude ao contrato
É expressamente prejudicial ao LOCADOR a tentativa de impor ao LOCATÁRIO a quitação antecipada do aluguel sob a ameaça de se ele não concordar não efetua a  locação do imóvel. A tentativa de fraudar a legislação cobrando antecipadamente o aluguel sem que tenha sido iniciativa do LOCATÁRIO quitar o contrato é considerado crime punível com indenização de até 24 aluguéis. Basta a denuncia á justiça feita pelo locatário logo após assinado o contrato imposto com uma testemunha para que o LOCADOR venha a ser responsabilizado pela ilegalidade cometida.

Conclusão
Sempre presente nas relações do inquilinato a legislação visa principalmente proteger os inquilinos dos abusos dos locadores. Parece injusto, mas surgiu justamente para conter abusos que antigamente estes mesmos locadores que hoje reclamam, cometiam contra inquilinos quando os reajuste locatícios e a retomada do imóvel era mais fácil e rápido. Mesmo com o rigor da lei se ambos a cumprirem e agirem de forma correta estarão protegidos.



15/05/2014

PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO


Entrou em vigor no último dia 05 de maio de 2014 a Resolução 4.292 do Banco Central do Brasil, publicada em 20 de dezembro de 2013. Este normativo dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito realizadas com pessoas naturais, e dentre os créditos possíveis de serem portados inclui-se o crédito imobiliário.

O objetivo maior desta norma é garantir ao consumidor final, melhores condições para a continuidade do pagamento de um crédito preexistente, assim também como promover a concorrência entre as instituições financeiras.

Trata-se de um importante instrumento que poderá favorecer os clientes bancários, possuidores de linha de crédito imobiliário (abrange ainda os créditos de veículos, CDC (Crédito Direto ao Consumidor), crédito pessoal e todas as linhas de crédito consignado (INSS, público e privado)), uma vez que será possível comparar as taxas e seguros cobrados pelos Bancos, bem como as demais disposições contratuais, possibilitando assim uma análise detalhada que poderá culminar na troca de instituição bancária.

Na prática, a primeira providência a ser adotada é buscar informações suscetíveis para a comparação, para tanto, você poderá solicitar ao Banco com qual possui o atual crédito imobiliário, o Demonstrativo de Evolução da Dívida – DED, que deverá conter os dados de seu financiamento atualizados, como o número do contrato, saldo devedor, taxas de juros e demais detalhes pertinentes. O Banco deverá emitir este documento em até um dia útil.
Com essas informações em mãos você poderá falar com o Gerente de outra Instituição, a fim de buscar taxas mais atrativas para seu financiamento ou ainda poderá contar com ferramentas desenvolvidas para auxiliar o consumidor nesta tarefa, como é o caso do Canal do Crédito, que disponibiliza planilhas comparativas das taxas praticadas pelos principais Bancos e ainda, desenvolveu em parceria com a Associação de Consumidores PROTESTE, a Calculadora da Portabilidade do Crédito Imobiliário - acesse no site 


Importante destacar que o novo crédito não poderá ter valor superior ao saldo devedor, mantendo as características incidentes no crédito atual em relação também ao prazo contratado, que deverá ser igual ou inferior ao praticado. Também é bom ressaltar que as Instituições não poderão cobrar taxas de seus clientes para fins da portabilidade, apenas a taxa de abertura de cadastro poderá ser cobrada caso o interessado não seja cliente da Instituição a qual pretende portar o financiamento. Outro custo incidente na operação é o que se refere à averbação do Termo de Portabilidade no Cartório de Registro de Imóveis em que o financiamento imobiliário foi inicialmente registrado.

Quem possui financiamento pelo SFH – Sistema Financeiro de Habitação, não pode mudar de modalidade de crédito na portabilidade, vale também para quem tenha outra forma de crédito imobiliário, que não poderá migrar para o SFH.

Com base na nova proposta apresentada pelo cliente oriunda de outra Instituição, o Banco atual poderá também cobrir a oferta, desta forma, o consumidor terá duas novas opções, caberá neste momento um estudo aprofundado, calcular a economia real, o que de fato refletirá em economia ao longo do financiamento. Caso o cliente opte em continuar com o mesmo Banco, nas novas condições propostas, um aditivo ao Contrato de Financiamento Imobiliário deverá ser celebrado, contemplando tais condições.

A norma do Banco Central estabelece que os Bancos envolvidos tem até um prazo de até 5 dias úteis para efetivar as operações relativas à Portabilidade, no entanto tratando-se de nova obrigatoriedade e considerando que as Instituições estão em adaptação para um melhor atendimento, não acredito que os Bancos estarão totalmente aptos a atender prontamente este prazo.

De qualquer forma, temos aí um novo instrumento a nosso favor, ao qual devemos utilizar de maneira consciente e lembre-se que toda Instituição Financeira é obrigada por lei a manter um canal de Ouvidoria, a qual poderá o cliente recorrer ao perceber qualquer recusa injustificada por parte dos Gerentes em atender a solicitação na prestação de informações ou ainda na efetivação da Portabilidade.


Marisa Helena Bumbeers
Advogada




14/05/2014

BENFEITORIAS NO IMÓVEL LOCADO


Se, residimos em algo que não nos pertence é nossa obrigação manter o imóvel em perfeitas condições e assim é obrigação do locatário a manutenção do imóvel durante o contrato de locação residencial ou não residencial.
A legislação determina às obrigações do locador e do locatário nos artigos 22 e 23 da lei 8.245/91 sendo do locador a obrigação de manter o imóvel em condições de ser utilizado para os fins contratados e sendo obrigação do locatário mante-lo, consertando tudo que por este for danificado, repondo-o ao estado em que se encontrava quando do inicio do contrato.
Há casos em que o imóvel durante o contrato sofre avarias e começa uma interminável discussão entre as partes sobre de quem é a responsabilidade. Discussão esta sem fundamento porque se a lei determina que o locador deve manter o imóvel em condições de perfeito uso pelo locatário parece obvio que se cair uma janela o locador deverá colocar uma nova, salvo se o locatário a tiver danificado. Da mesma forma tudo que o locatário estragar deverá ser sua responsabilidade consertar ou trocar.

Benfeitorias
São as reforma ou consertos providenciadas em um imóvel que visam conservar este imóvel, melhora-lo ou apenas embeleza-lo deixando-o do jeito que o locatário gosta.

Tipos de benfeitorias
Temos 03 situações nas locações que devem ser analisadas. 

Lei do inquilinato 8.245/91 art.35 e 36.
        Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Os contratos de locação residencial costumam conter cláusula que proíbe o locatário de mexer no imóvel impondo a ele a penalização de que se o fizer arcará com todos os custos que não serão indenizádos. O artigo 35 determina que o locador pode impor esta proibição no contrato escrito. No contrato verbal não existe esta imposição. Sendo assim qualquer problema no imóvel deverá ser imediatamente comunicado ao locador e o locatário aguardar a solução.

Temos, portanto as benfeitorias que podem ser:

Necessárias
É toda a benfeitoria imprescindível para que o imóvel possa ser utilizado pelo locatário e é dever do locador arcar com seus custos.

Exemplo: um vendaval arranca a porta da frente do imóvel. O locatário deverá imediatamente comunicar o locador para que urgente reponha uma nova porta sendo que sem porta o inquilino fica impedido de exercer o direito adquirido em contrato. Se a porta apenas tivesse sofrido uma avaria na pintura ou na fechadura não seria uma benfeitoria necessária por não impedir o uso do imóvel e o locador estaria desobrigado. Outras situações são o destelhamento da casa, vazamento na rede de esgoto e água encanada interna, destruição do gradil por acidente, queda de reboco, infiltrações. São todas benfeitorias necessárias para que o locatário continue residindo no imóvel locado.
A situação que o artigo 35 determina, de o locatário poder repor o imóvel em condições e cobrar do locador retendo o imóvel e deixando de pagar os alugueis até ser indenizado, somente se aplica se no contrato não houver condição de proibição deste direito pelo locador. Nas locações não residências em geral esta proibição não consta no contrato e depois as discussões são intermináveis acabando na justiça. Convém sempre contatar o locador o mais rápido possível. Se este se omitir e não solucionar o problema cabe ao locatário buscar a solução e judicialmente responsabilizar o locador.

Uteis
È toda a benfeitoria que o locatário faz no imóvel locado que aumenta este imóvel em sua área construída ou ajuda a melhorar sua utilização.

Exemplo: o cercamento com gradil de uma casa , portas e janelas aumenta a segurança do imóvel sendo uma benfeitoria útil por não ser obrigação do locador entregar o imóvel gradeado. A construção de uma garagem se o imóvel não possui, a construção de uma lavanderia em anexo ou a reforma do lavabo com piso antigo trocando por um piso novo.
Estas benfeitorias também podem ou não ser indenizáveis. Obriga que o locador concorde e não sendo comunicado pode este não ressarcir o locatário. Cada caso é um caso analisado em separado e de difícil solução por ser tratar de uma benfeitoria que não precisava ser feita pelo locatário

Voluptuárias
É toda a benfeitoria desnecessária, realizada pelo locatário para tornar o imóvel mais agradável para seu uso.
Exemplo: a pintura de uma só parede de cor diferente das demais, a construção de um brinquedo infantil no pátio do imóvel, a colocação de vasos no jardim, a instalação de uma lareira ou churrasqueira.
Este tipo de benfeitoria não é indenizável podendo o locador exigir que ao final do contrato o locatário as retire e insistindo este para que fiquem, concordando o locador, não haverá indenização. O locatário neste caso tem o direito de retira-las se assim desejar desde que reponha o imóvel nas condições em que recebeu. Não pode o locatário instalar um brinquedo no jardim gramado e depois retira-lo deixando um buraco no local onde foi instalado. A grama deverá ser recolocada.

Compensação de aluguéis devidos e benfeitorias
Nas situações em que há inadimplência nos alugueis por parte do locatário tem entendido nosso judiciário que não poderá o mesmo pleitear a desocupação do imóvel trocando os alugueis não pagos por benfeitorias realizadas no imóvel. Se no contrato existe a clara informação da proibição de benfeitorias no imóvel e de que as mesmas não serão indenizadas pelo locador, não há o que se falar em compensação ou troca da divida pela benfeitoria.
È muito comum este tema. O locatário residente no imóvel locado a muitos anos e acostumado a fazer pequenas reformas. Um cano novo externo colocado na pia da cozinha, torneiras de inox substituindo as antigas de plástico, hidras e registros modernos, uma vaso sanitário antigo trocado por um novo, uma porta de ferro instalada na porta de entrada e assim o locatário vai deixando o imóvel a seu jeito. Quando se vê em dificuldades financeiras sendo judicialmente acionado com despejo por falta de pagamento, todos lembram das benfeitorias e buscam perante o juiz uma compensação. Na grande maioria dois casos o locatário não tem ganho de causa.

Renúncia ao direito de retenção do imóvel locado
Perfeitamente válida quando constar no contrato escrito. Antigamente era questionada esta renuncia por força do Código do consumidor. A posterior, o judiciário teve que se manifestar visto a grande quantidade de processo sobre o assunto. Determinado que a locação de imóveis não é regida pelo Código do Consumidor por ter legislação especial, restou ao judiciário editar a Súmula 335 do TRJ validando o direito a renúncia de indenização das benfeitorias realizadas pelo locatário sem o consentimento do locador.

Obs: a locação imobiliária não é uma relação de consumo e sim de prestação e contraprestação sendo regida por lei especial e toda a legislação especial esta acima da legislação geral. Sendo o código do consumidor uma lei geral não se aplica a locação residencial e não residencial de imóveis. quando a locação estiver sendo intermediada pro uma imobiliária existe a relação entre locatário e imobiliária é regida pelo código do consumidor pois existe relação de consumo.

Imóveis não residenciais
As benfeitorias nesta situação são diferenciadas. A prática determina que toda e qualquer benfeitoria conste minuciosamente no contrato de locação.
Em geral imóveis antigos quando locados para fins de comércio e em péssimo estado de conservação exigem do locatário que benfeitorias sejam realizadas. Vale o livre acordo com o locador que devera em contrato consenti-las e minuciosamente as partes informar como serão feitas, quais serão indenizáveis e quais não, de que forma será feita a indenização, quanto e o que fica e o que será retirado no final do contrato. É comum a isenção do aluguel por alguns meses visando beneficiar o locatário que se propõe a reforma.

IR
Atente para que toda a reforma seja documentada com recibos, notas fiscais e autorizações municipais. Ao término do contrato se permanecerem no imóvel e o locatário tiver guardados todos os recibos poderá ser declarada no imposto de renda pelo locador aumentando o valor de aquisição do imóvel, diminuindo o lucro imobiliário na venda. Para isso o locador deve ter indenizado o locatário

Conclusão
Sendo assim, toda a atenção ao contrato no ato de sua assinatura. Nas locações residenciais é costume do locador impor a renuncia á indenização e não há acordo contrario possível, Nas locações não residenciais as regras são mais flexíveis permitindo livre negociação mas sempre para sua validade que tudo seja escrito e assinado.


SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEL E DIREITO DE PREFERÊNCIA


A legislação do inquilinato prevê que aplicam-se as sublocações as mesmas regras das locações.
Em relação ao direito de preferência na compra do imóvel locado determina a lei que o locatário terá o direito de preferência na aquisição do imóvel devendo o locador oferecer-lhe em primeira mão, na forma prescrita na lei que é a forma escrita. Sendo assim se a legislação diz que aplicam-se ao sublocatário as mesmas regras do locatário como fica a questão se temos duas figuras distintas com o mesmo direito!
Nos casos em que o imóvel é sublocado com o consentimento do locador temos a figura do “sublocatário” pessoa legalmente habilitada pelo locatário a utilizar o imóvel locado parcialmente ou em seu todo. Assim a preferência vai depender da forma como foi instituída a sublocação.

Locação residencial
Em geral a sublocação de imóvel residencial não é permitida por locadores e quando ocorre costuma ser feita ilegalmente pelo locatário sem o consentimento do locador. Nos casos em que houve infração legal com a sublocação não consentida ninguém terá a preferência, pois o sublocatário é pessoa estranha ao contrato e o locatário não reside mais no imóvel tendo cometido uma infração legal ao subloca-lo.
Nos casos de sublocação consentida será do sublocatário o direito a aquisição mesmo que o contrato permaneça em nome do locatário que sublocou o imóvel. O locador foi consultado, concordou com a sublocação, as partes se acertaram de boca ou por escrito e quem ocupa o imóvel no todo terá a preferência.

Locação não residencial
Este tipo de locação é diferenciada. A sublocação é comum principalmente quando se passa um comércio adiante com a venda do ponto.

Temos duas situações.
1) Se o locatário sublocar o imóvel como um todo, será do sublocatário o direito de preferência. Não demonstrando interesse na aquisição o locatário poderá exercer este direito.
Exemplo: “A” loca o imóvel de “B” para fins de comércio. “B” autoriza em contrato a sublocação. “A” após alguns anos vende o ponto e passa o comercio para “C” que subloca o imóvel com o contrato em nome de “A”. “C” (sublocatário) paga aluguel para  “A”(locatário)  que paga aluguel para “B” (locador).

2) Se o locatário subloca parte do imóvel o sublocatário não terá direito a preferência ficando o locatário com este direito.
Exemplo: “A” (locatário) loca uma casa para fins de prestação de serviços de pintura e reforma de imóveis do locador “B”. “A” subloca duas salas para “C” que tem uma empresa individual de consertos de janelas. “A” subloca apenas parte do imóvel permanecendo com o direito de preferência garantido. “C” somente terá a preferência se “A” não tiver interesse na aquisição do imóvel locado.

Mais de um sublocatário
Nos casos em que o imóvel tiver mais de um sublocatário, todos tem o mesmo direito de preferência e se todos desejarem exercer este direito ao sublocatário mais antigo exercerá o direito. Se todos tiverem a mesma data  de contrato neste caso a preferência será do locatário mais idoso (lei 8.245/91 art.30).

Não incidência da preferência
Da mesma forma que o locatário o sublocatário não terá a preferência na aquisição quando se tratar de venda entre cônjuges na separação, venda entre condôminos, perda da propriedade por desapropriação, perda da propriedade por  venda judicial(pode o sublocatário concorrer no leilão em igualdade com todos),permuta, doação, adiantamento da legitima(herança).


Fonte: lei 8.245/91 artigos 27 a 34.



Minha foto

Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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Compartilhando conhecimento e ajudando quando possível.
A disposição de quem na área imobiliária precisar de orientação.

Não temos o poder de saber tudo mas temos a opção de aprender quase tudo