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24/11/2014

NOTIFICAÇÃO DE EXTINÇÃO DO USUFRUTO POR FALECIMENTO DA LOCADOR

NOTIFICAÇÃO DE EXTINÇÃO DO USUFRUTO POR FALECIMENTO DA LOCADOR


Ilmo (a). Sr (a). FULANA DE TAL – LOCATÁRIO(A)
(endereço)
(Bairro, Cidade, CEP)


Prezado (a) Senhor (a):

Na condição de proprietária do imóvel sito nesta cidade, (endereço do imóvel), que encontra-se  locado a Vossa Senhoria, pela USUFRUTUÁRIA do imóvel, Sra. (nome completo do usufrutuário/locador), com contrato iniciado na data de xx/xx/xxxx,  comunico o falecimento da LOCADORA  na data de (data do falecimento) e notifico a extinção do referido usufruto, em decorrência do falecimento, solicitando a desocupação e entrega do imóvel locado no prazo de 30 dias contados do recebimento desta notificação, uma vez que não mais me convém manter o contrato de locação e em conformidade com o art. 7º da Lei 8.245/91.
As chaves do imóvel deverão ser entregues no endereço abaixo para vistoria e encerramento devendo o imóvel ser devolvido conforme consta em contrato. 

Proprietária: nome completo
Endereço:
Telefones de contato Email de contato:


Cordialmente,
   

_____________________
assinatura




21/11/2014

CARTÓRIO JUDICIAL – ONDE ANDA MEU PROCESSO DE DESPEJO


Não somente em processos de ação de despejo, mas em qualquer processo a morosidade da justiça irrita qualquer um e nem sempre sabemos por que acontece e de quem é a culpa. Não existem culpados, juiz ou cartórios, o sistema é que tem que ser modificado. Assim temos que:
O juiz: responsável por julgar os processo e tomar as decisões, todos os seus atos obrigatoriamente precisam ser divulgados para que sejam válidos e as partes possam tomar conhecimento.

O cartório judicial: também conhecido como “serventia”, é o órgão responsável por guardar os processos e tornar publico todos os atos praticados pelo juiz e pelas partes através de seus representantes.

Os autos do processo: é tudo que faz parte do processo, toda a documentação, petições, provas, procuração dos advogados, testemunhos, documentação das partes envolvidas, sentença, recursos, embargos, liminares etc que fica arquivado nos cartórios judiciais.

As partes e representantes: o autor da ação que é o locador em um processo de despejo e o Réu que é o locatário são as partes envolvidas (uma pessoa ou mais).  Os advogados de cada um são seus representantes perante o processo. Quem atua pelas partes é o advogado e assim as partes não precisam comparecer em frente ao juiz nos casos de ação de despejo.

Diário oficial: tudo que for solicitado ou informado no processo seja uma informação do juiz, citação, intimação, sentença, pedido á uma das partes tem que obrigatoriamente ser publicado para que depois não venham dizer que não sabiam e desta forma, o Diário Oficial é o meio de publicação oficial.
Prazos no juizado e cartórios judiciais: só quem cumpre prazos são os advogados, o juizado e cartório judicial não tem prazo a cumprir podendo levar o tempo que for preciso para cumprirem suas obrigações. Aqui esta o motivo da demora ou não em um processo judicial

Com quem fica meu processo
O cartório da vara judicial é quem guarda todos os processos em andamento.
Cada processo aberto na justiça brasileira recebe uma capa onde informa o tipo de ação judicial, as partes envolvidas e seus representantes, um número que o identifica perante as partes e o juiz e um número de arquivo perante o cartório para que seus funcionários possam localiza-lo.
Cada funcionário do cartório é responsável pela digitação e publicação no diário oficial de todos os atos praticados pelo juiz e pelos advogados. Imaginem um cartório de uma vara judicial onde tenhamos 05 mil processos em andamento e 10 funcionários atuando no cartório. Teríamos 500 processos para cada funcionário responsável pela digitação e publicação de todos os atos praticados. Ocorre então o que chamam de  “pilha”. A pilha é uma pilha de processo que fica em uma mesa aguardando que o funcionário responsável publique todos os atos que forem praticados.
Um exemplo:
Em um determinado dia o cartório distribuidor do Fórum da cidade recebe 1000 novos processos para a rotina de autuação que nada mais é do que fazer o pedido de ação judicial existir com seu devido registro.
Cada processo vem com uma petição inicial do advogado com a documentação obrigatória para apreciação do juiz. O cartório então registra a entrada desta petição, abre uma capa com os dados do processo e uma etiqueta de numeração que o identifica, anexa os documentos e o envia para o cartório da vara judicial em que este processo dará andamento e ficará arquivado. Parece simples e rápido mas não é. Esta situação demanda tempo por uma série de atos que tem que ser praticados visando a segurança de todo o processo.

A chegada ao cartório da vara judicial onde o mesmo será arquivado implica em novo registro no sistema, nova numeração e encaminhamento para analise do juiz retornando depois para assim, o funcionário do cartório cumprir a determinação do juiz que pode decidir em iniciar o processo ou extingui-lo. Sem prazo para a o lançamento no sistema, pode levar meses até que o processo inicie. Se imaginarmos que dos, 1 mil processo que deram entrada no distribuidor 300 tenham vindo para este cartório que tem somente 06 funcionários para todos os atos praticados, o que ocorre!!!  Vale lembrar que o processo existe fisicamente e digitalmente, dois atos a serem cumpridos por um funcionário. Encerra-se essa fase inicial com a publicação. A partir de então todo e qualquer ato que seja praticado por todos os envolvidos implica em que o funcionário do cartório lance cada um deles no sistema, arquive no processo físico, publique no site e diário oficial, etc,etc,etc. É por isso que se diz que uma simples petição do advogado pode levar meses para ser publicada. .


Se quiser saber onde anda seu processo, ele fica no cartório judicial da vara em que o processo tem andamento, de lá sai rapidamente e retorna. A demora é por conta do sistema judicial carregado, com limite de recursos, funcionários de menos, infra estrutura de menos e uma penca de ações judiciais que poderiam ter sido resolvidas fora do âmbito do judiciário mas por birra das partes acabou na justiça. Em relação a locação de imóveis pense duas vezes e sempre prefira negociar. A justiça s vezes pode trazer um prejuízo maior a não ser que estejam bem amparados por um garantidor do contrato.

20/11/2014

LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA ANTENA DE TELEFONIA CELULAR

Foto: http://www.blogviniciusdesantana.com/

Fazendo parte de uma locação de imóvel não residencial em que o proprietário de um terreno aluga este para que uma empresa de telefonia celular instale sua antena e base de manutenção, esta postagem vem informar como é tratado este tipo de locação.
A locação aqui é diferente da locação em condomínios (telhados). Por se tratar de locação não residencial, locador e locatário tem livre acordo sobre prazo, preços e condições. Na locação de condomínio para instalar antenas é preciso que a Assembleia Geral Extraordinária autorize por unanimidade.

O contrato é regido pela lei do inquilinato 8.245/91 por se tratar de locação de terreno ou parte deste. É obrigatório antes de assinar o contrato que as partes tenham 100% de certeza que a legislação municipal permite a instalação deste tipo de equipamento no terreno a ser locado.

Obrigações da empresa locatária
Obter junto a prefeitura a licença de operação da estação radio base (ERB) e alvará para funcionamento da antena no terreno locado, arcando com os custos de autorização e renovações conforme a legislação.
Obter junto aos órgãos competentes a devida licença ambiental para funcionamento da ERB e todas as que forem necessárias para cumprir a legislação estadual, municipal e federal.
Construir as antenas de acordo com as legislações vigentes arcando com os custos de instalações e manutenções.
Manter o terreno ou parte deste conforme determinações previstas em contrato e legislações vigentes para este tipo de instalação.
Devolver o terreno ao término do contrato conforme foi recebido responsabilizando-se pela retirada de todas as instalações e equipamentos.
Responsabilizar-se por qualquer dano causado a imóveis lindeiros bem como ao locador ou terceiros em caso de problemas com a instalação da antena e funcionamento bem como acidentes em caso de sinistro provocado por ações da natureza (temporais, vendavais, etc).

Obrigações do locador
Ser o proprietário do imóvel com titulo definitivo de propriedade imobiliária sem ônus reais.
Não locar o espaço disponível do imóvel (em caso de locação parcial do terreno) para empresas que atuem na mesma área da empresa locatária ou prestadores de serviços salvo com autorização do locatário.
Não hipotecar o imóvel de livre vontade.
Dar preferência ao locatário na compra do imóvel locado mediante mesma condição e preço oferecido a terceiros.
Manter impostos e taxas rigorosamente pagos em dia.
Providenciar junto a companhia de energia e água as instalações necessárias a adequação do imóvel á empresa locatária caso estiver acordado em contrato ser de sua responsabilidade.
Não permitir a entrada de terceiros no terreno que não estejam autorizados previamente em contrato (caso de locação parcial do imóvel).

O contrato de locação do terreno
O contrato de locação em geral chega as mãos do locador através da empresa locatária que solicita ao departamento jurídico que o elabore. Na grande maioria dos casos este contrato favorece a empresa locadora e desfavorece o locador. O locador, desconhecendo este tipo de contrato costuma assina-lo sem contestação e somente depois percebe que o mesmo não tem o equilíbrio de beneficio para ambas as partes. Qualquer questionamento quando não há acordo, somente pela nossa demorada via judicial pode ser resolvido. O total conhecimento do contrato evita prejuízos as partes e discussões que poderiam ter sido facilmente evitadas.

A empresa locatária
São as próprias empresas de telefonia ou empresas contratadas para construir e administrar as torres que alugam o terreno, providenciam projetos , as documentações necessárias, instalam as torres, cuidam da manutenção e locam os equipamentos de radio base instalados nestas torres para empresas de telefonia. Portanto em uma única torre pode passar o sinal de mais de uma empresa de telefonia celular e não apenas o sinal de uma única empresa. Se por uma lado a empresa locatária paga aluguel ao dono do terreno locado, por outro, esta mesma empresa cobra da empresas de telefonia para utilizarem esta torre para transmissão do seu sinal.

O terreno escolhido
A empresa locatária leva em conta a localização, acessibilidade, o fornecimento da energia necessária, cobertura do sinal e interferências, legislação vigente e implantação civil da torre. Entre 03 ou 04 imóveis, escolhe-se o que melhor atende os requisitos e o próximo passo é negociar a compra ou locação do terreno. A documentação do imóvel tem que estar em nome do proprietário e em perfeita ordem sem problemas de conflito de metragem ou área total.

Contrato de locação
A parte mais importante da negociação para o locador. Recomendo a quem não tiver conhecimento que use os conhecimentos de um advogado para não sair prejudicado. As empresas precisam do terreno e se o seu foi o escolhido é porque  esta no exato local em que favorece a construção da torre então é hora de negociar e não ceder facilmente a pressão da futura locatária.

Cuidados com o contrato
1) aluguel: dizer que os custos de construção e instalação destes equipamento é muito alto é verdade mas o que ninguém diz é o lucro que este tipo de negócio possui, então o aluguel tem que ser justo principalmente porque neste tipo de contrato o tempo determinado de sua duração costuma ser longo.  Aqui não cabe dizer que o aluguel deve ser baixo porque a localização da torre fica em área de risco ou área nobre, não faz diferença pois não estamos falando de moradia ou comércio e portanto o que interessa na determinação do preço é a localização do imóvel frente a necessidade da empresa e se esta optou pelo terreno é porque ele se encontra exatamente onde precisa que a antena seja instalada. Os aluguéis variam hoje entre 3 mil e 12 mil reais ficando na média de 5 mil reais mensais inicial.
2) prazo: as empresas costumam impor prazo de 5 a 25 anos. Quanto maior o prazo menor poder de negociação de atualização do valor do aluguel pelo preço de mercado o locador vai ter.  Uma vez assinado o contrato, qualquer alteração somente por acordo ou judicial. Nesta situação, pedir na justiça uma revisional do valor do aluguel é um custo alto para o locador e uma ação judicial demorada. As empresas não locam por menos de 5 anos então atente para o prazo e suas renovações.
3) renovação do prazo: costuma ser automática pelo mesmo tempo do prazo inicial e assim se o locador aceitou 10 anos ao término desse tempo o contrato renova-se por mais 10 anos e assim sucessivamente. Aqui, afasta-se a renovação por prazo indeterminado por esta ocorrer de forma automática. Vale o acordo e o acordo é renovação pelo mesmo tempo previsto no inicio do contrato. Lembrando que contrato com prazo de 10 anos ou mais é obrigatório a assinatura do cônjuge do locador no contrato.
4) atualização do aluguel: nenhum contrato fornecido pela empresa locatária favorece o locador e é comum o prejuízo do mesmo atrelado a longos anos de reajuste anual por um índice que não acompanha a valorização do imóvel. O locador deve determinar no contrato que a renovação automática do prazo somente ocorra após acordo escrito sobre novo valor de aluguel pelo preço de mercado ou acordado entre as partes que deve estabelecer-se 60 dias antes do vencimento do prazo e assim na data da renovação o novo valor começa a ser pago pela empresa locatária.
5) reajuste anual(cada 12 meses): os contratos trazem o IGPM e INPC ou IPCA e as partes devem escolher um deles. Vale aqui analisar as variações e escolher o que melhor convir. O usual é o IGPM.
6) multa por atraso: pagamento do aluguel em atraso deve obrigatoriamente prever multa de 10% e não de 2% como costumam conter os contratos prontos. Recomendo a escolha de 10% para evitar problemas de valor abusivo já que 10% é aceito pelos tribunais. Juros de 1% ao mês e o IGPM acumulado como correção após 30 dias de atraso.
7) Multa por desocupação antes do prazo: na locação o que for abusivo pode ser diminuído e o que for irrisório pode ser aumentado, assim se a multa é muito alta ou muito baixa em juízo a parte prejudicada solicita que seja arbitrada de forma justa. Então não adianta “crescer o olho”. As empresas costumam colocar clausula de 01 ou 02 aluguéis de multa, o ideal é 03 conforme estabelece a prática no mercado imobiliário. O locador no caso não tem este direito e, portanto é obrigado a suportar o contrato até o fim do prazo. Nas renovações costumam constar que a locatária pode desocupar sem multa, mas o locador não pode pedir o fim do contrato, vale negociação, não permita.
8) encerramento do contrato: livre acordo mas em geral as partes tem que notificar a outra parte com antecedência de 90 a 120 dias antes do término do prazo e suas renovações automáticas.  O locador tem que estar atento que desmontar todos os equipamentos e a torre necessita de tempo e a demanda gira em torno de 90 dias após o encerramento do contrato. Comunicando 90 dias antes e com 90 dias após tem-se tempo suficiente para que o terreno seja devolvido da mesma forma que foi locado.
9) benfeitorias: a empresa deve ser autorizada a fazer benfeitorias e deve constar quais permanecem no imóvel após o término do contrato  e se serão indenizáveis ou não pelo locador. Na prática a empresa faz calçamento, mura o terreno, coloca tela, portão de acesso, etc e estas benfeitorias costumam ficar no imóvel sem indenização por parte do locador. Deve constar no contrato.
10) Fiança: em geral caução em dinheiro de 3 aluguéis não menos que isso que devem ser completados a diferença a cada reajuste anual e atualização do valor para que se mantenha sempre 03 aluguéis de caução. Depositados em poupança pelo locador. Fiança bancaria vai exigir renovação anual da fiança. Imóveis da empresa como garantia somente se for por escritura publica de caução imobiliária. Fiador pode ser qualquer sócio da empresa locatária com no mínimo dois imóveis quitados.
11) IPTU: deve ficar a cargo da empresa locatária pagar.
12) locação do espaço: quando a empresa não loca todo o terreno costuma colocar em contrato multa muito alta caso o locador venha a locar o espaço excedente para empresas semelhantes ou concorrentes. É de praxe e todo o contrato possui esta clausula.
13) clausula de vigência: determina que em caso de venda do imóvel ou cessão de direitos o comprador fica obrigado a  cumprir o contrato até o final. Esta clausula dificulta a venda do terreno mas as empresas impõem ao locador esta condição para assinar o contrato.

Por fim, vale dizer que se uma empresa quer seu terreno ele esta em local privilegiado para ela e portanto quem da as cartas é você. Não abuse só porque tem o terreno, quando ela te procurou já devia ter em mente outros próximos, então negocie de forma que o contrato seja justo para ambos. A empresa que paga ao locador um X de aluguel pelo imóvel vai cobrar 4 vezes esse x que pagou das empresas que vão usar a torre para instalar suas antenas. Não se prenda a um contrato de longos anos se não for muito vantajoso. Na dúvida procure um advogado de sua confiança e deixe que ele negocie e feche o contrato.


LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA COM SÓCIO DE FIADOR


Um locatário Pessoa Jurídica loca imóvel residencial e apresenta como fiador um dos sócios da empresa que esta locando o imóvel. È possível? Sim, é possível. Atentem que no caso não estamos tratando de empresa individual onde o proprietário não pode ser fiador de si mesmo e sim de uma “firma”, empresa constituída com mais de um sócio.

A empresa é a locatária do imóvel residencial ou comercial. Já o sócio que é fiador é pessoa física e pode perfeitamente ser fiador da empresa respondendo com seus bens pessoais. Aqui, em caso de estado civil “casado” o cônjuge deve aparecer no contrato como fiador também. Temos então um casal de fiadores pessoa física que garantem um contrato da locatária pessoa jurídica.

No âmbito da locação para pessoa física com o locatário se apresentando também como pessoa física não seria permitida visto que não se pode garantir a si mesmo. A fiança exige o credor, o devedor e o garantidor do contrato e todos distintos entre si.

A locação residencial para pessoa jurídica objetiva a moradia de seus sócios ou funcionários e a empresa responde por este contrato. Em caso de divida, é comum locadores acionarem a justiça e pedirem a penhora dos bens dos sócios da empresa o que não é possível. A empresa loca, a empresa deve e esta responde com seu capital e bens. Como em qualquer contrato de locação os fiadores serão acionados para pagar a divida esgotado todos os recursos contra a empresa devedora.

Em alguns casos poderá o juiz julgar conforme o que se apresentar. É a situação do artigo 50 do Código Civil Brasileiro.
Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

Sendo assim, a fiança pelo sócio da empresa é legal e este responde como garantidor do contrato ou até mesmo como fiador solidário ao locatário o que permite ao locador cobrar, em caso de divida, diretamente de qualquer das partes, inclusive primeiro do fiador.

Caso o fiador sócio da empresa venha a deixar a sociedade isto não o exclui de ser o fiador. A fiança é um contrato acessório ao de locação, e portanto se o sócio fiador deixa a sociedade segue sendo responsável pela fiança até o final do contrato salvo se fez constar em contrato de locação seu direito de se exonerar da fiança em caso de saída da sociedade. Ao sair da sociedade a exoneração escrita faz-se obrigatória se o contrato assim permitir.




08/10/2014

FIADOR SOLIDÁRIO


Muito comum nos contratos de locação de imóveis nos últimos tempos, é a figura do fiador ou fiadores no caso de casal ou mais de um (sim é permitido e não caracteriza dupla fiança) devedor(es) solidário(s).

Nem locatários nem fiadores geralmente sabem e entendem o que isso quer dizer e quando o problema de inadimplência do locatário surge, vem à surpresa.

Nos contratos locatícios em que temos mais de um locatário, podemos notar que o termo, ”devedores solidários entre sí”, é constante. Significa dizer que a divida contraída pode ser cobrada de todos os que constam no contrato como locatários ou de qualquer um deles. O locador poderá escolher de quem será cobrado extrajudicialmente ou judicialmente ou optar por incluir todos os locatários.

Em relação à figura do fiador no contrato a solidariedade pode ser estabelecida pelo locador permitindo assim que o mesmo em caso de inadimplência do locatário possa cobrar diretamente do fiador(devedor principal) ou de ambos (solidariamente). Assim, o fiador devedor solidário é aquele que responde junto com o locatário, podendo ser escolhido como pagador principal.

Este sistema tem sido amplamente utilizado nos contratos porque os locadores exigem além de renda bem superior aos valores locatícios mensais, que o fiador tenha imóvel quitado para possível penhora caso necessário. Fica assim mais garantida a cobrança.

Uma vez que o fiador possa ser cobrado em primeiro lugar este pode depois cobrar o seu afiançado para que lhe reembolse todos os valores gastos. O fato de prestar fiança a alguém gera um caráter de confiança que se quebrada é passível de restituição. O fiador sabe o risco que corre e assume, mas nada impede de buscar o que pagou. Aqui cabe esclarecer que a solidariedade no contrato é em relação a fiança e não divisão da divida entre fiador e locatário. Quem deve é o locatário, integralmente. Não poderá este pleitear que devolva a metade ao fiador e este arque com a outra metade.


A pressa é a inimiga da perfeição. Na assine nada sem ler e entender.

LUCRO IMOBILIÁRIO- CALCULO DA MULTA E JUROS DO IMPOSTO EM ATRASO

Há pouco tempo a Receita Federal do Brasil modificou o programa Sicalc Web que permitia que o contribuinte inserisse os dados e o programa calculasse automaticamente a multa e juros do imposto que não foi recolhido sobre lucro imobiliário. A DARF de pagamento era disponibilizada para impressão com todos os dados e valores calculados.

O programa foi modificado e agora o contribuinte tem que efetuar os cálculos e inserir os dados. Se o calculo estiver incorreto o contribuinte vai ser chamado na Receita se for para menos, se for para mais eles nem lembram que você existe.

Esta postagem ensina como calcular a multa e juros do imposto sobre lucro imobiliário não recolhido na data de vencimento. O valor do imposto é de 15% sobre o lucro final obtido na venda do imóvel e deve ser calculado utilizando o programa GCAP disponibilizado no site da Receita Federal e no meu Blog. O programa é obrigatório e calcula o imposto com os descontos previsto no fator redutor que diminui o lucro obtido. Esteja atento que, não se aplica simplesmente 15% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o de venda. O programa deve ser utilizado para o calculo sob pena de prejuízo.

Vamos aos fatos:

Multa de mora (atraso) = 0,33% por dia de atraso até o limite de 20%
Obs: a Receita determina que o limite máximo de cobrança da multa seja de 20% sobre o valor do imposto em atraso. Utilize a data do 1º dia útil ao do vencimento como data do inicio do o calculo até que atinja o limite de 20% quando este percentual deverá ser o máximo a ser cobrado de multa. Com 61 dias de atraso você já estará devendo a partir deste dia, 20% de multa. Logicamente que se o atraso não atingiu 61 dias a multa a pagar é menor. Na prática calcule por dia e se o percentual passar de 20% exclua este calculo e recolha 20% de multa.

Juros de mora (atraso) = cálculo pela taxa Selic + 1%
Aqui temos um diferencial.  O contribuinte tem que utilizar a tabela da Selic para o calculo mês a mês.
O calculo inicia no mês seguinte ao do vencimento do imposto e termina no mês anterior ao do pagamento do imposto. No mês do pagamento do imposto acrescenta-se 1% sobre o valor da soma da Selic.
Imposto devido + multa + juros = imposto a pagar.

Atenção: o calculo deve ser feito no mesmo dia em que for emitir e imprimir a guia de pagamento. Não é possível agendar data de pagamento.


Exemplo
Data da venda: 15/03/2014 – data do contrato particular com sinal recebido.
Imposto calculado pela GCAP a pagar no valor de R$ 3.000,00(três mil reais).
Data do vencimento do imposto: 30/04/2014 – último dia útil do mês seguinte ao da venda.
Data efetiva do recolhimento do imposto em atraso: 07/10/2104
Meses em atraso: de maio a outubro de 2014. Notem que o mês de abril não conta porque o vencimento era o último dia útil de abril.

Calculo da multa:
R$ 3.000,00 imposto não recolhido
Multa = 0,33 % ao dia = 20% sobre R$ 3.000,00 = R$ 600,00 de multa a pagar.

Calculo dos juros
Selic: do mês de maio até o mês de setembro:
- maio 0,87%, junho 0,82%, julho 0,95%, agosto 0,87%, setembro 0,91% = 4,42% + 1% sobre este total correspondente ao mês do pagamento que é 07/10/2014, totalizando 5,42%.
R$3.000,00 x 5,42% = R$ 162,60 de juros.

Tabela Selic: 

Imposto a recolher: R$ 3.000,00 + 600,00 + 162,60 = R$ 3.762,60


Nem tão difícil mas para muitos nada fácil. Este calculo é somente para o imposto sobre lucro imobiliário. Na dúvida não arrisque, consulte seu contabilista. Precisando de ajuda o Email do blog esta a disposição.


Leia também:


29/09/2014

RECIBO DE DEVOLUÇÃO DA FIANÇA CAUÇÃO EM DINHEIRO



Fulano de tal, LOCATÁRIO(A), no presente encerramento do contrato locatício, recebi  a importância de R$ x.xxx,xx (por extenso) compreendida como o valor da  caução em dinheiro entregue ao LOCADOR(A) na data de  XX/XX/XXXX, como garantia do contrato de locação do imóvel sito a av/rua(endereço completo), cidade e estado, depositado em caderneta de poupança e devolvida com os rendimentos previstos conforme estabelecido na Lei do Inquilinato 8.245/91 artigo 38 § 2º o qual dou plena quitação nada mais havendo a reclamar.



Data completa



________________________
Locatário(a)




Obs. 
Recibo deve ser simples e direto
 Não necessita reconhecer firam deste recibo, nem testemunhas.
 O locador deve guardar este recibo com toda a documentação da locação por no minimo 03 anos e as imobiliárias por no minimo 05 anos.




11/09/2014

CURADOR ESPECIAL NA AÇÃO DE DESPEJO



Inicia-se um processo judicial onde o autor, locador do imóvel, sendo este proprietário ou não, solicita ao juizado civil o despejo do locatário também conhecido como inquilino, por infração legal ou contratual.

A infração legal é toda aquela que vai contra a lei, isto é, uma das partes descumpre o que a lei determina que seja feito e a infração contratual é aquela cometida por descumprimento de uma das clausulas de acordo inserida no contrato, desde que não seja contraria ao que a lei manda cumprir.

Exemplo de infração legal: a lei do inquilinato proíbe o locador do imóvel de determinar o reajuste do aluguel baseado no salário mínimo e o locador assim o determina em contrato. Comete uma infração legal porque desobedece a lei. Outro exemplo é não fornecer recibo detalhado dos pagamentos feitos pelo locatário.

Exemplo de infração contratual: o locatário concorda em clausula dentro do contrato, em devolver o imóvel com a mesma cor e marca de tinta com o qual recebeu, descrita na vistoria. Ao término do contrato pinta o imóvel com cores diferentes e marca mais barata. Comete uma infração contratual isto é, descumpriu o acordo.
Voltando ao assunto do titulo desta postagem, solicitada a abertura de ação de despejo pelo locador representado no processo por seu advogado, o locatário deverá ser citado por este juizado de que contra ele foi solicitada abertura de ação de despejo. O locatário (inquilino) é considerado no processo como réu e o locador como autor da ação.
A citação do réu pelo juizado é a comunicação a este locatário de que o locador esta solicitando seu despejo isto é, de que uma ação será iniciada com base no pedido do locador. Para que o réu seja citado temos varias formas, são elas:

1) citação na pessoa do réu: é aquela em que o locatário recebe em sua residência uma carta entregue via correio registrado ou por oficial de justiça onde consta a informação sobre a abertura do processo de despejo e concede-lhe o direito de em 15 dias se defender. 15 dias é o prazo legal determinado pelo Código de Processo Civil (LEI No 5.869/73) para que o réu procure um advogado que o defenda no processo.

2) citação por hora certa: o oficial de justiça pessoa habilitada a entregar a citação judicial ao réu não consegue fazê-lo por não encontrar o Réu em casa e assim cita um familiar ou quem atender no imóvel informando esta pessoa do conteúdo da citação para que esta pessoa informe o locatário. O oficial anota dia e hora que a pessoa foi informada e comunica ao juiz esta forma de citação

3) citação por edital: o réu não é encontrado pelo oficial de justiça e ninguém no imóvel o recebe. Também não há no endereço portaria para que o porteiro receba a citação com hora certa (possível). Resta ao juiz mandar chamar o Réu no processo por um anuncio nos principais jornais.
Se o Réu mesmo sendo chamado não responde ao chamamento, o processo irá transcorrer a revelia, isto é, sem a presença do réu para se defender. È nesta situação em que o réu não responde ao chamamento, que ocorre a nomeação pelo juiz de um CURADOR ESPECIAL.

Continuando: a todos é garantido o amplo direito a defesa. De um lado o locador acusa o réu e apresenta ao juiz o seu pedido. De outro lado o locatário não apresenta-se ao processo. Presume-se verdadeiras as afirmações do locador, porém não existe o contraditório, isto é, a visão do locatário sobre o assunto e sua ausência permite que se considere como verdadeiros os fatos. Se o locatário recebeu a citação e não quis se defender, o processo chega ao final com a decisão do juiz sendo cumprido o despejo judicial. Mas e se o locatário foi citado por edital ou com hora certa através de outra pessoa, sem provas de que a citação chegou até ele!!!!! É aqui que entra o curador especial.

O curador especial é um defensor público, isto é, um advogado do estado, nomeado pelo juiz para que acompanhe o processo, defendendo o réu sempre que não houver provas inequívocas de que ele foi citado. Significa que toda a vez que o réu for chamado por edital ou citado por hora certa o juiz nomeará um curador especial se o locatário não aparecer para se defender. Não precisa ser obrigatoriamente um advogado, mas o ideal é que o seja. Se por exemplo, o juiz nomeia uma pessoa que não seja advogado como Curador Especial este curador teria que contratar um advogado, pois o juízo exige representante legalmente habilitado que é este profissional. Em geral é da Defensoria Pública este dever.

Este curador tem a responsabilidade de defender o réu no processo, mas não agir em nome deste. Sendo assim não pode fazer acordos ou concordar com qualquer pedido do locador, mas contestar, fazer provas, pedir nulidades, praticar a total defesa do réu ausente. O curador não é nomeado apenas no inicio do processo pode ser nomeado mais adiante ou quando o juiz achar necessário.
Sendo assim, o Réu ausente estará assistido até o final do processo e execução do despejo. O Curador não recebe honorários pois faz parte de sua função na instituição publica a defesa nestes casos.
Aqui vale o ditado “...quem cala consente..”


Legislação: artigo 9º do código de Processo Civil(CPC)

Leia também


20/08/2014

IMPOSTO DE RENDA – GASTO COM ESCRITURA PÚBLICA


Todos os proprietários de imóveis levam um susto na hora de vender seu imóvel ao descobrir que tem que recolher imposto sobre lucro imobiliário no percentual de 15% sobre o lucro que teve com a venda.
Com o susto dos altos valores do imposto a ser recolhido, é normal que o proprietário procure inserir tudo que pode para aumentar o valor de aquisição e assim diminuir o lucro obtido. Temos então que alguns gastos com a compra do imóvel podem ajudar a pagar um imposto menor. A Receita somente em algumas situações permite a atualização do valor de aquisição.

São eles:
1) comissão imobiliária:
Quando o comprador contrata o corretor de imóveis (imobiliária) e é o responsável pelo pagamento da comissão ele pode somar esta comissão paga ao preço de aquisição do imóvel. È obrigatório nome e CPF do corretor ou CNPJ da imobiliária e o recibo de pagamento para fins de confirmação dos valores declarados

2) ITBI
Imposto municipal de transmissão de bens e direito pago pelo comprador que também pode ser somado ao preço de compra. A guia deve ser guardada para em

3) Escritura Pública ( ou particular em casos de financiamento) e Registro desta.
Toda a despesa que o comprador tiver com a elaboração da escritura e com o registro desta na matricula imobiliária deve solicitar aos cartórios as notas fiscais de serviço e recibos que comprovem os gastos. O total dos gastos deve ser acrescido ao valor de compra
Aqui encontramos a maior preocupação do contribuinte, pois as opiniões na internet divergem se pode ou não incluir no valor de compra estas despesas. A resposta correta é SIM estas despesas podem ser incluídas no preço de compra apesar de muitos contabilistas dizerem que não. Vamos aos fatos.

Instrução Normativa SRF nº 84 de 2001
Art.17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

 I- bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel; (grifo meu)
h) o valor do laudêmio pago, etc.;” 

A alínea “g” determina de forma não clara mas, subentendida, a autorização para que os custos de escritura sejam acrescido ao valor de compra, afinal de contas se juros podem ser acrescidos porque não os valores de escritura!!!!

Quando a legislação não é clara o ideal é buscar mais informações e a Receita atende o contribuinte para sanar todas as suas dúvidas. Abaixo disponibilizo um link de consulta neste ano de 2014, gentilmente enviado por uma amigo, sobre o assunto onde, o parecer final da Receita Federal confirma que os custos podem ser acrescidos ao valor de compra pondo um ponto final a esta dúvida.


Um exemplo:
Apartamento com garagem comprado por 400 mil reais á vista.
Gasto com ITBI: 12 mil reais pagos
Gastos com escritura e registro: 8 mil reais
Gasto com pagamento comissão imobiliária (corretor contratado pelo comprador) 16 mil reais;
Temos que:
400 000,00 + 12.000,00+ 8.000,00+ 16.0000,00 = R$ 436.000,00 – novo preço de compra do imóvel


Importante
Esta atualização somente é válida para o comprador que tiver guardado todos os documentos, recibos e Notas Fiscais referentes aos custos que teve na aquisição.
Quando for vencer o imóvel estes documentos permanecerão guardados por mais 5 anos após a venda para fins de comprovação pela Receita caso seja necessário.
Os valores devem ser informados na declaração de renda do comprador em separado para no ano seguinte serem somados e formar o novo preço de aquisição.
Imóvel financiado o preço de aquisição é a soma de todos os valores efetivamente  pagos(parcelas) até a data da venda e não o preço que constar na escritura pública.

Obs: consulte seu contabilista de confiança assim que efetivar a compra, pois toda a operação deve ser feita na declaração de renda do ano seguinte ao da compra e venda.




31/07/2014

LOCAÇÃO DE QUARTO – LEI DO INQUILINATO OU CÓDIGO CIVIL



Esta questão surgiu através de um email recebido de um leitor em que havia a duvida em relação a estar querendo locar os quartos de sua residência para estudantes. Não sabia se a locação em questão seria regida pela lei do inquilinato 8.245/91 ou pelo código civil de 2002 e que tipo de contrato utilizar.

Partimos da legislação vigente.

Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato
  Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
        Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
        a) as locações:
        4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários(grifo meu) e como tais sejam autorizados a funcionar;
   
Sendo assim temos que:
1) será regida pela lei do inquilinato 8.245/91 a locação de quartos em imóveis residenciais de habitações familiares ou multi familiares onde o proprietário ou locatário autorizado pelo locador opte por colocar quartos disponíveis a estudantes ou qualquer outra pessoa para sua moradia e dormitório em troca de pagamento mensal de aluguel, sem com isso prestar serviços a estes locatários. Os mesmo locam o quarto com direito de uso de demais dependências livremente ou restrita conforme o contrato. Exemplo: casas e apartamentos particulares, casas de estudante em prédio particular, vagas em quartos de imóveis privados.
O contrato de locação segue a legislação do inquilinato com especial atenção ao tempo do contrato determinado nos artigo 46 e 47 da lei 8.245/91.
Se o proprietário do imóvel é quem loca será o locador, se o imóvel estiver alugado e o proprietário autorizar o locatário a locar os quartos do imóvel que aluga, neste caso o locatário será o sublocador e caracteriza-se sublocação consentida que deverá seguir a legislação do inquilinato.

2) será regida pelo Código Civil de 2002 as locações de quartos em qualquer estabelecimento que prestem serviços a quem esta locando o quarto. Resumindo, será considerado prestação de serviços e não locação de imóvel toda a locação de quarto que esteja localizado em estabelecimento com alvará municipal de funcionamento. Exemplo: pensão, hotel, apart. hotel, casa de estudante instalada em prédios do governo seja municipal, estadual ou federal. Nesta situação ocorre prestação de serviços como, troca de roupa de cama, fornecimento de refeições, serviços de limpeza e arrumação e emissão de recibo.
O contrato será de prestação de serviços e não de locação residencial e portanto regido pelo Código Civil de 2002

Conclusão:
Locação em residência particular, lei do inquilinato.
Locação em estabelecimento com alvará, prestação de serviço, Código Civil 2002
Seguindo a lei do inquilinato o despejo é o caminho para encerrar o contrato. Seguindo o código civil os dias contratados quando terminados encerram a prestação.
Toda a atenção ao contrato de locação pela lei do inquilinato, o despejo judicial é demorado e obriga o locador a conviver com o locatário indesejado até a sentença.





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Técnica Imobiliária formada pela UFRGS e uma eterna estudiosa. 

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